Obce mají páku, jak pohnout se zdaněním bydlení, ale nepoužívají ji

Analýzu si také můžete poslechnout v audioverzi.

Říká se, že vláda, která zdraží pivo, padne. Staré pořekadlo by mohlo doznat změn. Hněv Čechů, kterým přišel do schránky výměr nové, vyšší daně z nemovitosti, násobně předčil emoce nad zdražováním „národního moku“.

Přitom šlo měsíčně o desetikoruny až stokoruny navíc. Od letoška se daň z nemovitosti zvedla přibližně o 80 %. Sahat Čechům „na baráky“, je extrémně nepopulární krok. Zhruba 80 % národa totiž bydlí ve vlastním. Leckterá rodina vlastní nemovitostí více, chata, chalupa, anebo bydlení „pro mladé“ není v tuzemsku žádnou výjimkou.

Loni vláda na dani z nemovitosti inkasovala 12,5 miliardy korun. Zvýšení daně přinese dalších devět miliard, počítá resort Zbyňka Stanjury (ODS). Ve veřejných rozpočtech bagatelní částka, která celá připadá obcím. Státní kasu krmí především zdanění práce zaměstnanců, které je vzhledem k vysokým odvodům na sociální pojištění v evropském kontextu nadprůměrné.

Tuzemské zdanění nemovitostí je naopak hluboce pod průměrem EU. Z celkových daňových příjmů eráru plynulo z nemovitostní daně v roce 2022 pouhého půl procenta. Pakatel. Méně než v Česku je to jen v Estonsku, Lucembursku, Rakousku a na Maltě.

Unijní země vyberou na dani z bytů v průměru 2,5 %. V Řecku nebo ve Francii ale třeba výnosy z této taxy pokrývají dokonce čtvrtinu všech veřejných příjmů.

Kdyby se česká daň zvedla alespoň na evropský průměr, tedy zhruba pětkrát, polepšil by si rozpočet (respektive obecní rozpočty – jak již bylo zmíněno, celý výnos totiž náleží jim) o desítky miliard korun, spočítali analytici PAQ Research. Řada ekonomů tak volá po reformě českého daňového mixu podle rovnice „zdanění nemovitostí nahoru, zdanění práce dolů“.

„Nižší zdanění práce nechá více peněz v kapsách nízkopříjmových domácností, což zamezí propadům spotřeby, které Česko zažívá v posledních letech. Po chytřejším daňovém mixu zahrnujícím vyšší zdanění nemovitostí a aktivit škodících životnímu prostředí volá i OECD ve svém doporučení,“ upozorňuje ve svém posledním materiálu PAQ Research.

Samotná daň z nemovitosti se skládá z několika složek, které se mezi sebou násobí. Základním kamenem je tedy sazba daně z nemovitých věcí, od ledna zvýšená. Druhým násobkem je koeficient velikosti obce. Obce do tisíce obyvatel ho mají rovný jedné, naopak Praha násobí sazbu nejvyšším možným koeficientem 4,5.

Třetí složkou výpočtu je místní koeficient, který si každé město a obec volí samy. Rozdíly jsou diametrální. Třeba Benecko v Libereckém kraji vyhnalo koeficient od letoška zhruba na pětinásobek proti loňsku. Obyvatelé Benecka tak zaplatí na dani z nemovitých věcí přibližně devětkrát více než loni. Zlíňany čekalo proti předešlým rokům až pětinásobné zvýšení, Jihlavany trojnásobné.

Výnos mohou obce použít na zlepšení infrastruktury, ať už jde o kanalizaci, nebo výstavbu školek a jeslí. V obcích, kde jsou vysoké daně, by tak teoreticky měly být lepší služby. Zastupitelé by měli s nárůstem příjmů z daní tyto peníze svým obyvatelům „vracet“.

To by ale s „pákou“ místních koeficientů musely samosprávy efektivněji pracovat. Dlouhodobě tohoto nástroje ale nevyužívají. Podle studie z České zemědělské univerzity v roce 2019 existovalo 1988 obcí s alespoň jedním upraveným nebo stanoveným koeficientem, necelých 32 % z celkového počtu obcí v České republice. Žádný koeficient naopak nezavedlo 4270 obcí.

Nemovitosti v celé obci či městské části obce běžně daní stejnou sazbou. Tu počítají většinou „od metru“. Starý činžák v jedné lokalitě odvede do radniční pokladny stejně jako obdobně rozlehlý luxusní apartmánový dům.

Přitom možnost danit více hodnotné nemovitosti například v Karlíně a méně pak byty na bohnickém sídlišti v téže městské části, tedy v Praze 8, už podle PAQ Research existuje.

Na základě novely zákona o dani z nemovitých věcí si obec od ledna 2021 může stanovit nejen koeficient za celou obec, ale i na jednotlivé části obce. To může být katastrální území, ale třeba i jednotlivé ulice, anebo dokonce i parcely. Průmyslové oblasti, které případně negativně ovlivňují život v lokalitě, tak smějí být daní penalizovány více.

Podle Jakuba Komárka, ekonoma z PAQ Research, ale řada obcí o této novince ani nic netuší. „Je to nový legislativní nástroj. Ministerstvo neposkytlo při jeho zavádění obcím dostatečnou podporu. Navíc velké obce spoléhají na štědré rozpočtové určení daní, které jim nahrává, takže motivaci využívat efektivněji zdanění nemovitostí nemají.“

Zmíněná právní úprava se ale bude příští rok měnit. Ústavní soud ji totiž loni v červenci označil  za „diskriminační a porušující princip rovného zacházení“. Možnost daň diverzifikovat v rámci jednoho města zůstane, ovšem jen v rámci jednotlivých katastrálních území, nikoli už po ulicích.

Domácnosti s alespoň jednou nemovitostí platily podle dotazníkového šetření ČSÚ v roce 2021 průměrně roční daň 1243 korun, tedy okolo 100 korun měsíčně (0,2 % čistých příjmů). Při průměrném navýšení o 80 % tak lze očekávat průměrnou roční daň pro domácnost okolo 2200 korun (nebo 185 Kč měsíčně). V českém průměru to dělá zhruba promile hodnoty nemovitosti.

Ve Spojených státech přitom daň tvoří 1,7 % hodnoty nemovitosti, podobně ve Velké Británii, ve Francii je to jedno procento, tedy desetkrát více než u nás. Když se podíváme k našim sousedům, není rozdíl už tak propastný, přesto Slováci, Němci i Poláci platí víc než Češi, Rakušané odvádějí zhruba stejně jako my, vyplývá ze srovnání Tax Foundation.

Podle studie PAQ Research není od věci o navázání daně na hodnotu nemovitosti i u nás. Základ je realisticky reality ocenit. „Pro reformu je nezbytná příprava mechanismu, který transparentně a věrohodně ocení nemovitosti napříč republikou. Dnes jsou tyto nástroje běžně rozšířené,“ píše se v materiálu.

Z logiky nastavení daně vyplývá, že chudší domácnosti odvádějí zákonitě na dani větší podíl svých příjmů. Spodních 10 % domácností podle příjmu odvádí 0,5 % svých hrubých příjmů na dani z nemovitých věcí. Po letošním zvýšení sazeb lze očekávat zdanění ve výši téměř jednoho procenta hrubých příjmů. Naopak horních 10 % domácností dle příjmů odvádělo jen 0,1 % svých hrubých příjmů, tedy až 5krát méně, spočítal PAQ Research.

Od příštího roku začne navíc platit tzv. inflační mechanismus. Daň se začne automaticky valorizovat podle výše inflace. Dosud totiž daň růst cen bytů nezohledňovala. Mezi lety 2010 a 2023 vzrostl výběr této daně o 69 procent, zatímco cena bytů vzrostla za stejnou dobu o 115 procent.