Článek
Bankovní rada ČNB na svém čtvrtečním zasedání zmírnila podmínky pro žadatele o hypoteční úvěry. Od července vypne ukazatel DSTI, který nastavuje maximální výši měsíční splátky dluhu vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele. V platnosti však zůstávají horní hranice úvěrových ukazatelů LTV a DTI.
Poměr dluhu k hodnotě nemovitosti (LTV) zůstává na 80 procentech, respektive 90 procentech pro žadatele mladší 36 let. Poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu (DTI) pak činí 8,5, resp. 9,5násobek ročních čistých příjmů.
„V době, kdy bojujeme se zvýšenou inflací, je nutné dodržovat přísné podmínky pro poskytování hypoték. Při vyšších úrokových sazbách však ukazatel DSTI není zapotřebí,“ uvedl guvernér ČNB Aleš Michl.
Toto rozhodnutí vychází z posouzení vývoje aktuálních a očekávaných systémových rizik v oblasti úvěrů na bydlení a trhu nemovitostí, zranitelnosti bankovního sektoru a sektoru domácností a ostatních faktorů, které ovlivňují odolnost obou těchto sektorů.
U deaktivovaného limitu DSTI platila horní hranice 45 procent, resp. 50 procent čistých měsíčních příjmů žadatele od 1. dubna 2022.
Počet nových hypotečních úvěrů v důsledku přísnější měnové politiky ČNB, která nastavila hlavní úrokovou sazbu na 7 procent, výrazně klesl. V Česku také v důsledku toho došlo ke korekci cen nemovitostí. Podle radní ČNB Kariny Kubelkové může v současných podmínkách financovat bezpečně hypotéku na nemovitosti méně než 10 procent domácností.
Nadhodnocené nemovitosti
Zpráva o finanční stabilitě – jaro 2023 obsahuje rovněž výsledky zátěžového testu všech segmentů finančního sektoru. Výsledky dokládají schopnost finančních institucí ustát i silně nepříznivý vývoj.
„Bankovní sektor je dlouhodobě ve velmi dobré kondici. Ačkoliv přetrvávajícím rizikem zůstává další vývoj kvality úvěrového portfolia, jeho postupné zhoršování, pozorované v minulém roce, se na počátku tohoto roku zastavilo. To je pozitivní signál. Úvěrové ztráty jsou i nadále utlumené a ČNB proto věnuje velkou pozornost problematice jejich včasného a konzervativního zachycení v hospodaření bank,“ konstatoval ředitel sekce finanční stability ČNB Libor Holub.
Podle ČNB však zůstávají výrazně nadhodnoceny ceny nemovitostí v Česku. Ceny prodaných bytů v tuzemsku se v průměru snižovaly, přesto však byly ke konci prvního čtvrtletí 2023 o 57 procent vyšší, než by odpovídalo úrovni příjmů mediánové domácnosti pořizující si vlastní bydlení. Z hlediska nákupu bytů za účelem pronájmu dosahovalo odhadované nadhodnocení přibližně 23 procent.
ČNB simulovala budoucí scénáře vývoje nemovitostí. V normálním scénáři předpokládá pokles nemovitostí o 5 procent. V nepříznivém scénáři pak mohou klesnout o víc než 15 procent. „Pravděpodobnost tohoto nepříznivého scénáře je však nízká,“ uvedl Holub.
V současném roce nicméně bude docházet k refixaci úvěrů na vyšší sazby, což by mohlo některým domácnostem způsobit potíže. Nejhorší scénář by však nastal v případě nárůstu nezaměstnanosti, k čemu však zatím nedochází.
Stabilní banky
„Výsledky zátěžových testů ukázaly, že jak v Základním scénáři vývoje ekonomiky, tak v hypotetickém Nepříznivém scénáři by bankovní sektor jako celek splnil regulatorní kapitálové požadavky,“ doplnil.
Bankovní rada ve čtvrtek rovněž rozhodla o snížení sazby proticyklické kapitálové rezervy na úroveň 2,25 %, kterou budou banky povinny dodržovat od 1. července 2023. V tomto rozhodnutí zohlednila pozici ekonomiky v sestupné fázi finančního cyklu, rozsah dříve přijatých cyklických rizik v bilanci bankovního sektoru a současnou úroveň ekonomických a geopolitických nejistot.
„Bankovní rada je připravena sazbu rezervy dále pozvolně snižovat, pokud i nadále uvidíme pokračování trendu přirozeného odeznívání cyklických rizik z bilancí bankovního sektoru. Při naplňování scénáře výrazného zhoršení ekonomické situace a vzniku neočekávaných úvěrových ztrát v domácím bankovním sektoru je bankovní rada připravena rezervu i zcela uvolnit. To by pak umožnilo jak pokrytí vzniklých ztrát, tak zajištění dostatečné kapitálové kapacity bank k úvěrování reálné ekonomiky,“ zdůraznila členka bankovní rady ČNB Karina Kubelková.
Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let maximálně na 9,5). S účinností od 1. ledna 2024 ČNB toto pravidlo zrušila.
Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let). Od 1. července 2023 ČNB tento úvěrový ukazatel zrušila.
Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.
Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na pět procent celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.
Zdroj: ČNB
Viceguvernér Jan Frait v minulosti upozorňoval na rizika hypoteční bubliny, kdy od roku 2016 do 2021 výrazně narostl objem nových hypotečních úvěrů a zvýšily se ceny nemovitostí. „Snadná dostupnost hypotečních úvěrů vedla opakovaně k roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení, která je zdrojem úvěrových a makroekonomických rizik,“ uvedl nedávno Frait.
„Současné limity ČNB byly nastavované na podzim roku 2021, kdy byly hypoteční úrokové sazby pod třemi procenty. Situace se ale za poslední rok a půl zásadně změnila, bydlení se především v Praze stalo nedostupné,“ uvedl Ostatek.
Podle jeho výpočtů měsíční splátka hypotéky na běžný byt narostla jenom touto změnou skokově z 29 tisíc korun na více než 41 tisíc korun. Při požadovaném DSTI pak musí mít mladá rodina čisté měsíční příjmy vyšší než 83 tisíc Kč.
„To je zcela nad možnosti drtivé většiny domácností, a pokud nic nezměníme, bude bydlení i nadále nedostupné,“ dodává hypoteční expert.
Zpřísněné podmínky pro získání hypotečního úvěru ze strany ČNB byly novinkou. Od roku 2015 používala k omezení rizik při poskytování úvěrů sadu pravidel souhrnně označovaných jako Doporučení. Nastavit závazné horní hranice těchto ukazatelů centrální banka může od roku 2021, kdy schválil Parlament ČR novelu zákona o České národní bance.
