Aukce v Česku končí. Přísnější dražby odeženou zájemce, varuje expert

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

Aukce od ledna příštího roku v Česku skončí. Alespoň tedy v takové podobě, v jaké je tuzemský trh znal. Způsob prodeje, na který se nevztahovala prakticky žádná pravidla zákona, naplno nahradí dražby.

„Nově budou pravidla všech veřejných dražeb jednotná, což jejich účastníkům usnadní orientaci a předejde se například situacím, kdy je účastník aukce nepříjemně překvapen, že dražební jistota není po dražbě vrácena, protože si ji pořadatel aukce ponechal jako odměnu,“ uvádí Petr Waleczko, mluvčí Ministerstva pro místní rozvoj, které za zákonem stojí.

Dosud měl totiž prodávající, vzhledem k minimální regulaci, oproti dražitelům řadu výhod. Nejenže mohl stanovit pravidla aukce podle sebe, mohl si dokonce v okamžiku, kdy nebyl spokojen s jejím výsledkem, například protože konečná částka byla příliš nízká, prodej rozmyslet.

Byl to také jeden z důvodů, proč o tento typ prodeje rostl zájem například v době pandemie koronaviru, kdy poptávka po pořízení nemovitosti byla obrovská. Na nabídky stáli kupující pomyslné fronty a byli ochotni o statisíce přeplatit inzerovanou cenu.

Nový zákon celý proces zpřísňuje, a nově tak například ani nespokojený prodávající od obchodu neunikne. Podle ředitele aukcí a dražeb v realitní společnosti GAVLAS Ondřeje Gavlase může mít změna zákona na poptávku po realizaci prodeje v režimu veřejné dražby neblahý vliv.

„Jelikož nový zákon neumožňuje aplikovat limitní cenu, které když není dosaženo, prodávající nemusí nemovitost prodat, předpokládáme odklon zájemců o tuto formu prodeje z volného trhu,“ uvedl pro SZ Byznys Ondřej Gavlas.

Zájemci o prodej by podle jeho slov mohli po dražebníkovi v důsledku obav z výsledné ceny chtít stanovit vyvolávací cenu v úrovni tržní ceny. „To odporuje teorii aukcí a dražeb. Aby byla dražba úspěšná, musí se začínat na atraktivní vyvolávací ceně, která přiláká více zájemců o koupi této nemovitosti, a až příhozy ukáží tržní cenu dané nemovitosti,“ vysvětluje.

Současnou praxi potvrzuje také realitní makléř ze společnosti ARCHER reality František Kroupa. „Běžné je zveřejnění nabídky v reálné prodejní ceně pěti milionů například o milion korun levněji. Do aukce se s vidinou výhodné koupě přihlásí mnoho zájemců,“ popisuje.

Podle jeho slov ale není výjimkou, že nemovitost se v tomto případě prodá například jen za 4,7 milionu korun. „Při běžném prodeji by bylo reálné ji prodat za tržní cenu, tedy zmíněných pět milionů korun. Takto je ale v některých případech vydražená částka pouze iluzí úspěšného obchodu,“ dodává František Kroupa.

Nový zákon také na český trh poprvé přivádí „holandský“ způsob dražby, kdy dražba probíhá od nejvyšší částky směrem dolů.

Naopak z pohledu dražeb nový zákon pravidla výrazně zmírňuje. Pro dražebníky se například ruší povinnost organizovat prohlídky volně přístupných předmětů dražby, jako jsou například pozemky. U dražeb na návrh vlastníka nebude vyžadován znalecký posudek a zmizí také podstatná část administrativy.

„Další významnou změnou je přesun živnosti provádění dobrovolných dražeb z koncesované do vázané,“ uvádí mluvčí MMR Petr Waleczko s tím, že volnější pravidla pro dražebníky mohou podpořit na trhu konkurenci, a tím také snížit ceny jejich služeb.

Také v případě dražeb bude po jejím uskutečnění povinností podepsat kupní smlouvu. Dosud přecházelo vlastnictví v dražbě okamžikem příklepu. I v důsledku této změny mohou podle dražebníka Ondřeje Gavlase nastat při dražbě určité komplikace, které mohou potenciální zájemce od tohoto typu prodeje odrazovat.

„Podepisuje se kupní smlouva, čeká se na zaplacení a vlastnictví přechází až podáním návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Mezi návrhem na vklad a vydražením nastává celé dlouhé období, kdy se čeká na zaplacení kupní ceny,“ upozorňuje Gavlas s tím, že v tomto období může nastat scénář, kdy se na nemovitosti objeví například exekuce.

„Vítěz dražby dle nového zákona tedy ani po úhradě ceny dosažené vydražením nemá jistotu, že se skutečně stane majitelem,“ dodává.

Největší riziko podle jeho slov hrozí u nedobrovolných dražeb, kdy je prodávajícím zástavní věřitel. V případě dražby nemovitosti jde většinou o banku, která dlužníkovi poskytla hypotéku, kterou nesplácí.

„V tomto případě je pravděpodobnost, že má dlužník na sebe vedeny ještě jiné exekuce a od dražby se bude muset upustit, významně vyšší,“ dodává ředitel aukcí a dražeb v realitní společnosti GAVLAS.

Nový zákon o veřejných dražbách přináší také nový systém ohledně předkupních práv. Nově se osoba s předkupním právem bude muset zúčastnit dražby, kde bude mít možnost dorovnat nejvyšší příhoz.

„Toto je významně efektivnější způsob prodeje nemovitostí zatížených předkupním právem než například přímý prodej, kdy podle občanského zákoníku musí být se zájemcem o koupi takto zatížené nemovitosti uzavřena kupní smlouva, po jejím uzavření se nemovitost musí nabídnout oprávněnému z předkupního práva za stejnou cenu a čeká se tři měsíce, jestli tento oprávněný svého práva využije,“ uvedl Ondřej Gavlas.