Článek
„Mluvte ke mně, jako byste měl před sebou malé dítě nebo třeba zlatého retrívra,“ říká postava, kterou ve filmu Margin Call (Den před krizí) hraje Jeremy Irons. Snímek z roku 2011 dramatickou formou zobrazuje, co se na finančních trzích dělo na podzim roku 2008, kdy naplno propukla krize vyvolaná masivními investicemi do neprůhledných nástrojů vybudovaných kolem méně kvalitních hypoték. Nyní se ozývají hlasy, podle nichž by Hollywood mohl brzy natáčet pokračování.
Tým ekonomů při americkém Národním úřadu pro ekonomický výzkum (NBER), vedený Erikou Jiangovou, ve studii z prosince varuje, že loňský pokles cen nemovitostí v kombinaci s růstem úrokových sazeb může banky ohrozit podobně jako krize na hypotečním trhu v letech 2007 až 2008.
Studie s názvem Měnové utahování, komerční nemovitosti pod tlakem a křehkost amerického bankovnictví se zaměřuje právě na úvěry spjaté s komerčními nemovitostmi, jejichž celkový objem odhaduje na 2,7 bilionu dolarů. Pro představu – celková hodnota aktiv v rozvahách amerických bank je 24 bilionů dolarů. Pro běžnou banku představují úvěry na komerční nemovitosti v průměru čtvrtinu jejích aktiv.
Autoři studie dospěli na základě analýzy dat k závěru, že zhruba 14 procent všech úvěrů spojených s komerčními nemovitostmi spadá do kategorie „negativního vlastního kapitálu“. To znamená, že aktuální hodnota dané nemovitosti je nižší než objem příslušného úvěru, který zbývá doplatit.
U kancelářských nemovitostí je tento poměr podle studie více než trojnásobný a představuje 44 procent. Nejen to, další zhruba třetina celkového objemu úvěrů, respektive u kancelářských prostor většina, může v dohledné době narazit na podstatné potíže se splácením a refinancováním.
Kolik by to stálo
Pokud by podíl nesplácených úvěrů dosáhl deseti až 20 procent, znamenalo by to pro americké banky dodatečnou ztrátu ve výši kolem 80 až 160 miliard dolarů. Takový poměr ztracených úvěrů Spojené státy naposledy zaznamenaly během krize v letech 2008 až 2009.
Tyto faktory naznačují, že pokud úrokové sazby zůstanou zvýšené a hodnota nemovitostí se nezotaví, mohla by míra selhání potenciálně dosáhnout úrovně srovnatelné nebo dokonce překonávající úroveň selhání během Velké recese z roku 2007.
Studie odhaduje, že pokud by ke krizi v tomto segmentu došlo zkraje roku 2022, v prostředí nízkých úrokových sazeb, nepadla by dokonce ani v rámci nejčernějšího scénáře ani jedna banka.
Nicméně utahování měnových podmínek umazalo z hodnoty aktiv v bilancích bank více než dva biliony dolarů. Nyní by taková krize vedla u 231 až 482 amerických bank s úhrnným objemem aktiv ve výši jednoho až 1,4 bilionu dolarů k problémům se solventností.
Problémy se nevyhýbají ani Evropě. Tom Leahy, výkonný ředitel MSCI Research, podle deníku Financial Times odhaduje, že zhruba 50 procent komerčních nemovitostí v Londýně má nyní nižší hodnotu, než kolik byla jejich pořizovací cena.
S tím souvisí také propad objemu obchodů na realitním trhu, který se podle MSCI v loňském třetím čtvrtletí meziročně smrštil o více než 50 procent.
