Článek
Čtete ukázku z newsletteru Cash Only, ve kterém Martin Jašminský, Zuzana Kubátová, Jiří Zatloukal a Jiří Nádoba každý pátek komentují dění v českém byznysu. Pokud vás Cash Only zaujal, přihlaste se k odběru newsletteru.
Ceny nemovitostí i nájmů opět rostou a reálný růst mezd za nimi v posledních letech výrazně zaostává. Osm z deseti Čechu se podle Indexu budoucnosti bydlení Komerční banky domnívá, že je pro ně za současných podmínek pořízení vlastního bydlení nedostupné.
„Vysoké ceny nemovitostí a rostoucí náklady na stavební práce a materiály vytvářejí tlak, který se odráží v pesimistických očekáváních,“ soudí manažer úvěrů na bydlení Komerční banky Ondřej Šuchman.
U vlastnického bydlení je potřeba podpořit výstavbu cenově dostupnějších bytů. To ale nebude nijak snadné, pokud se odpovědní politici nebudou reálně zabývat možností daňových změn, které by v tomto ohledu dodaly trhu pozitivní impulzy.
Poptávka stále převyšuje nabídku a aktuální data o výstavbě nejsou nijak optimistická. Počet dokončených bytů se letos v lednu meziročně propadl o 40 procent a počet zahájených bytů o 27 procent. S očekávaným poklesem cen hypoték tak bude sílit tlak na růst cen.
Nájemní bydlení je tak pro naprostou většinu lidí, kteří zajištění vlastního bydlení řeší či budou řešit, jedinou dostupnou alternativou. Jenže oblast nájemního bydlení je kromě rostoucích cen deformovaná mimořádně nevyváženým vztahem mezi pronajímatelem a nájemníkem, což ostatně k růstu cen nájemného výrazně přispívá.
Nájemníky lze rozdělit na šťastlivce, kteří mají nájemní smlouvu na dobu neurčitou, a na ty ostatní, kteří mají více či méně krátkodobé smlouvy. Délka nájemní smlouvy silně souvisí s věkem nájemníka. Zejména u nejstarších osob trvají nájemní vztahy ještě z období před změnou legislativy bydlení v 90. letech minulého století, jak vyplývá z analýzy, kterou se již v říjnu 2023 zabývali odborníci Ministerstva pro místní rozvoj a Ministerstva spravedlnosti, a která nebyla nikdy veřejně prezentována.
V nájmu bydlí v Česku bezmála 900 tisíc domácností, tedy zhruba dva miliony lidí. Každý pátý nájemce má podle analýzy smlouvu kratší než jeden rok a každý čtvrtý na jeden až dva roky. Až milion lidí tak nemá jistotu nájmu ani na dva roky. Zhruba milion lidí má smlouvy na dobu neurčitou.
Občanský zákoník sice „chrání“ nájemníky před příliš silným růstem cen nájemného paragrafem, který umožňuje majitelům zvedání nájemného maximálně o 20 procent v průběhu tří let, ale to se netýká krátkodobých smluv. Navíc na trhu působí čím dál více společností, kteří obchodují s pronájmy bytů a poskytují zájemcům podnájemní smlouvy. Nájemce bytů tak nemá přímý vztah s majitelem a jeho ochrana je z pohledu občanského zákoníku prakticky nulová.
Nedávno jsem si vyslechl příběh, který dobře ilustruje stav, v jakém se v takových případech nájemníci nacházejí. Při uzavření podnájemní smlouvy měla nájemkyně v jednom z pražských bytů před třemi lety relativně příznivý nájem, který byl lehce pod průměrem cen v dané lokalitě. Během tří let jí ovšem vystoupal o 60 procent a ve finále si správcovská firma řekla ještě o zaplacení jedné kauce navíc.
Nelíbí se vám to? Můžete jít. To ale není tak snadné. Za tři roky má už člověk v místě bydliště vytvořené sociální vazby, děti chodí do škol a v případě hledání jiného bytu je třeba počítat s náklady na stěhování a skládání nových kaucí.
Má-li nájemník přímou smlouvu s majitelem, je v lepší situaci, ale hodně záleží na tom, zda jde oběma stranám o dlouhodobě udržitelné slušné vztahy. Samozřejmě věřím, že tomu tak velmi často je. Ale i v těchto případech, kdy nájem bytu stojí na dlouhodobém řetězení krátkodobé smlouvy, jsou nájemníci vystaveni permanentnímu strachu, zda nedojde z roku na rok k zásadní změně nájemného či dokonce ukončení nájemního vztahu. Obavy ze ztráty bydlení měl při posledním prodloužení smlouvy podle ministerské analýzy každý pátý nájemník s krátkodobou smlouvou.
Jelikož smlouvy na dobu neurčitou se v převážné míře týkají nejstarších občanů bydlících v nájmu, bude podle zmíněné analýzy „bez aktivního zásahu podíl dlouhodobě stabilních smluv výrazně klesat a bude tak klesat atraktivita nájemního bydlení“.
Mezi tehdejšími návrhy ministerských odborníků na omezení řetězení krátkodobých nájemních smluv na dobu určitou bylo, že by pronajímatel mohl smlouvu na dobu kratší než tři roky uzavřít bez omezení nejvýše dvakrát za sebou. Následující smlouva by už musela být minimálně na tři roky či na dobu neurčitou.
Vedle zlepšení postavení nájemníka mysleli ministerští úředníci i na posílení možností majitele vůči nesolidním nájemníkům. Šlo zejména o takzvaný rozkaz k vyklizení bytu, který by majiteli usnadnil rychle a bez dlouhých soudních průtahů vystěhování neplatiče či nájemníka, který byt poškozuje.
Ze všech možných návrhů vedoucích k rovnocennějšímu postavení nájemníka a majitele se do právě projednávaného zákona o podpoře bydlení dostal bohužel pouze právě rozkaz k vyklizení bytu, který posiluje postavení majitelů.
Hlavní problém nájemního bydlení, kterým jsou krátkodobé řetězené smlouvy, tak zůstal neřešen. Pokud k tomu nenajdou do budoucna odpovědní politici odvahu, nelze žádné zásadní zlepšení situace v oblasti nájmů, ve smyslu dostupnějšího a stabilnějšího bydlení, čekat.
A má-li být do budoucna nájemní bydlení jedním z hlavních řešení bytové situace pro nastupující generaci, je ignorování tohoto stavu odpovědnými ministerstvy při přípravě zákona o podpoře bydlení zcela nepochopitelné.
Zajímají vás trendy v energetice, plány podnikatelů nebo rizika firemních dluhopisů? Přihlaste se k odběru Cash Only a kompletní newsletter budete každý pátek dostávat do své schránky.
