Článek
Čtete ukázku z newsletteru Cash Only, ve kterém Martin Jašminský, Zuzana Kubátová, Jiří Zatloukal a Jiří Nádoba každý pátek komentují dění v českém byznysu. Pokud vás Cash Only zaujal, přihlaste se k odběru newsletteru.
Dokonce se v programovém prohlášení objevil konkrétní odhad efektu slíbených opatření v podobě výstavby 10 000 nových nájemních bytů ročně navíc na konci volebního období. Vláda má před sebou poslední rok a je jasné, že žádných 10 000 nájemních bytů navíc nebude. Je tedy celkem pochopitelné, že když před pár dny premiér oznámil, že kabinet již zcela splnil 93 procent programového prohlášení, o oblasti bydlení nepadlo ani slovo.
Ze slíbených opatření v oblasti bydlení splnila vláda jen část a některá zůstávají stále jen na papíře. Bydlení v Česku je tak již několik let nejhůře dostupné ze zemí Evropské unie, ceny nemovitostí i nájmů rostou a jsou na rekordních úrovních a velmi rychle přibývá lidí, kteří musí žádat o příspěvek na bydlení. A to často i v případě rodin, které nepatří mezi sociálně slabé. K letošnímu říjnu již pobíralo příspěvek na bydlení 280 tisíc lidí a stát na podporách vyplatil přes 17 miliard korun.
Jde o důsledek skutečnosti, že od roku 2015 rostou ceny vlastnického bydlení rychleji než mediánový příjem domácností a nabídka nových bytů zaostává za poptávkou. Počet nových dokončených bytů se v Česku v posledních pěti letech pohybuje mezi 10 až 14 tisíci a s poklesem sazeb u hypoték dochází k dalšímu oživení zájmu i přes vysoké ceny nemovitostí.
Z pohledu lidí řešících své bydlení tak nelze v příštích letech očekávat žádné zásadní zlepšení situace. Efekt chystaných opatření, například zákon o podpoře bydlení a již rozdělovaných sedm miliard ze Státního fondu podpory investic na výstavbu nájemních bytů, se projeví až v delším horizontu. Navíc objem peněz poskytovaných státem je podle odborníků nedostatečný.
Faktem tak zůstává, že vlastnické bydlení bude nedostupnější širšímu počtu obyvatel a úměrně tomu logicky poroste zájem o bydlení v nájmu. Ale i v této oblasti jsou trendy pro lidi bez vlastního bytu nepříznivé.
„V důsledku nedostupného bydlení se stále více lidí uchyluje k pronájmu. Růst cen nájmů se projeví v plné míře až s ročním zpožděním, protože nájemní smlouvy nelze měnit okamžitě. Tento proces způsobí, že ceny nájemného budou v nadcházejících letech ještě výrazně růst. Současně investoři musí počítat s tím, že při současných cenách nemovitostí není rentabilní nemovitosti pronajímat, pokud nedojde k růstu cen,“ uvedl ve svém komentáři ředitel realitní společnosti Century 21 Tomáš Jelínek.
Dostupnost bydlení se tak bude zhoršovat jak u vlastnického, tak u nájemního bydlení, a i při obnoveném růstu reálných mezd budou muset mnohé domácnosti počítat s tím, že jim tento růst mohou do značné míry požrat právě rostoucí výdaje na bydlení.
Je zřejmé, že pro zlepšení situace na trhu a zvýšení dostupnosti bydlení je nutné stimulovat výstavbu nájemních bytů a současně nově upravit vztahy mezi nájemníky a pronajímateli.
Podle majitele největšího bytového developera Central Group Dušana Kunovského je pro zlepšení dostupnosti bydlení v Česku třeba postavit nejméně 25 tisíc dostupných veřejných nájemních bytů za minimálně 100 miliard korun. „To se neobejde bez spolupráce veřejné správy s developery a bankami. Systém je aplikovatelný na bytová družstva i veřejné zaměstnavatele nebo institucionální investory. My ale zatím míříme primárně na města, kde je tato potřeba největší,“ říká Kunovský.
S návrhem, jak řešit nedostupnost bydlení, přišli i odborníci z Národní ekonomické rady vlády ve svém dvanáctibodovém plánu. Návrh je poměrně komplexní, ale za zvláštní pozornost jistě stojí bod, který se věnuje jinak velmi opomíjenému tématu. A tím je podpora dlouhodobých pronájmů. Jde o jeden z naprosto zásadních bodů, který může zlepšit postavení nájemníků i majitelů nemovitostí.
V této oblasti je ale zjevná slabá vůle či politická síla výrazněji do vztahů mezi nájemníky a majiteli vstoupit. Nájemníci jsou v nekomfortní situaci pod vlivem krátkodobých nájemních smluv, kdy mohou o bydlení z roku na rok přijít, a majitelé se zase hájí, že jde o nutnou obranu před nesolidními nájemníky.
Ministerstva pro místní rozvoj a spravedlnosti začala chystat změny v oblasti nájemního bydlení, ale z velkých plánů, které by měly přinést zlepšení oběma stranám, zůstalo jen posílení postavení majitelů. Nově by měl do občanského soudního řádu přibýt institut rozkazu k vyklizení bytu, což pro majitele oproti současnosti znamená rychlejší možnost zbavit se neplatičů.
Hlavním problémem jsou však krátkodobé nájemní smlouvy. Jednak nájemník nemá jistotu, že o bydlení z roku na rok nepřijde, a současně nemá jistotu nějaké věrohodné predikce, jak se mu bude nájemné do budoucna vyvíjet. Pro řadu rodin může navíc tříměsíční výpovědní lhůta znamenat výrazné problémy s hledáním nového bydlení i dodatečné náklady navíc spojené se stěhováním a skládáním nových kaucí.
Občanský zákon sice stanovuje, že u dlouhodobých smluv nemůže majitel zvýšit nájemné o více než 20 procent v průběhu tří let, ale u krátkodobých smluv tato ochrana neexistuje. Důsledkem toho je, že dlouhodobé smlouvy se na trhu prakticky nevyskytují.
Majitelé bytů v minulosti zdůvodňovali poskytování krátkodobých smluv právě obavou z neplatičů, jakkoliv nesolidní nájemníci představují jen zlomek z celkového počtu nájemníků. Představa zákonodárců, že dlouhá léta zavedenou praxi změní jen tím, že majitelům dají efektivnější nástroj proti neplatičům, je iluzorní.
Hlavní motivací pro poskytování krátkodobých smluv není pro mnohé majitele nemovitostí obava z neplatičů, ale právě možnost zcela volně stanovovat výši nájemného. Pokud mají tedy odpovědní ministři skutečně zájem zlepšit postavení nájemníků, bez zásahu i do této oblasti se to neobejde.
Z dosavadních výsledků jednání o úpravě nájemních vztahů je však zřejmé, která lobby je v tomto klání silnější a posiluje své postavení na úkor té druhé. Nájemníci to rozhodně nejsou.
Zajímají vás změny cen elektřiny, trh s kryptoměnami nebo dopady celních válek? Přihlaste se k odběru Cash Only a kompletní newsletter budete každý pátek dostávat do své schránky.
