Cash Only: Bytový trh se nadechl, ale budoucnost je varovná

Za prvních pět měsíců letošního roku (čerstvější data nejsou ve chvíli, kdy píšu tento newsletter, k dispozici) v celé České republice poslali stavaři na trh 14 850 nových bytů. Loni to sice bylo ještě o něco víc, každopádně se nabídka v posledních třech letech za toto období pohybuje kolem 15 tisíc bytů, což je nejvíc za posledních 14 let.

Na citlivém pražském trhu bylo letos dokončeno nejvíc nových bytů od roku 2011, podle ČSÚ to do konce května činilo přes tři tisíce. Solidní jsou i prodeje. Podle analýzy start-upu BuiltMind se v Praze za první kvartál roku prodalo 1466 nových bytů, mezičtvrtletně se poptávka zvedla o sedm procent a meziročně o 85 procent. Podobná čísla uvádí Central Group, podle níž se prodeje pohybovaly v prvním čtvrtletí kolem 1600 bytů.

Podle zatím oficiálně nepotvrzených zpráv kolujících mezi developery se prodeje ve druhém kvartále pohybují kolem 1900 nových bytových jednotek. Nabídka dostupných bytů v hlavním městě celkově mírně roste.

Jistě, pořád jsme daleko od kýženého stavu, kdy by na pražský realitní trh přicházelo osm až deset tisíc nových bytů ročně, což by mělo teoreticky vyrovnat nabídku a poptávku. Nabídka posiluje, o tom není sporu. Ceny tomu ale neodpovídají.

Realitní trh má za sebou dvouletý půst, způsobený růstem úrokových sazeb. Letos je znát oživení, s přelomem roku začaly úvěry zlevňovat, Češi se vrátili do bank a znovu roste zájem o hypotéky. Banky sice signalizují, že to s uvolňováním hypotečních sazeb nehodlají přehánět, ale dva roky odkládaná poptávka dělá své: Bydlet je třeba a zájem o byty stoupá. S ním stoupají i ceny.

Podle Deloitte Real Indexu stouply ceny bytů v Česku v prvním letošním čtvrtletí proti konci loňského roku o čtyři procenta, v Praze se už prodává metr čtverečný v průměru za 124,9 tisíce korun. A jak dokumentuje i pravidelně aktualizovaný index Seznam Zpráv, dostupnost bytů u nás se od konce loňského roku po příznivějším výkyvu už zase zhoršuje.

Čísla tak dokládají známou, leč opomíjenou pravdu: Zvyšující se výstavba nezajistí sama o sobě lepší bytovou dostupnost. Na specifickém trhu s byty hrají prim jiné faktory.

Lepší to v dohledné době pro zájemce o bydlení nebude. Co se cen týče, čeká nás další růst. Ten nebude šroubovat jen poptávka, ale čím dál víc také požadavky na energetickou efektivitu budov. Ty jsou dány evropskou směrnicí, která má zajistit plnění cílů unijního Green Dealu.

Mimochodem – na české mediální scéně se před dvěma týdny strhl ohromný poprask, když měla vláda schvalovat soubor dokumentů potvrzujících českou dekarbonizační strategii, která se týká mimo jiných témat i bydlení. Kabinet se nakonec vzrušené reakce veřejnosti lekl a projednávání „českého Green Dealu“ prozatím odložil.

Na podmínkách, které budou muset splňovat dnes projektované novostavby, to ale nic nemění. Určuje je zmíněná evropská směrnice o energetické efektivitě budov, která byla Evropským parlamentem a Radou přijata už v květnu a česká legislativa začíná s její implementací.

Směrnice stanoví, že od roku 2030 musí mít všechny novostavby, bytové i nebytové, nulové emise. Měla by je tedy vytápět tepelná čerpadla, měly by být vybavené fotovoltaikou a nabíječkami pro elektromobily, musí mít kvalitní tepelně nepropustné izolace či okna.

Už dnes začínají developeři nové podmínky zohledňovat při přípravě další výstavby. Podle prvních odhadů zdraží greendealové požadavky budovy dokončované na přelomu dekády proti dnešku o 20 až 30 procent. Zdraží se také provoz domů, protože řízení energetických systémů (topení, chlazení, větrání, stínění apod.) bude složitější než dnes.

To se samozřejmě promítne do cen bydlení. Moc proto nechápu, proč bylo před pár dny tolik povyku kolem strategických dokumentů „českého Green Dealu“, které jsou až na Národní klimaticko-energetický plán pro Českou republiku vcelku nezávazné, zatímco už schválená a pro členské státy tedy povinná unijní směrnice pro budovy se ve veřejné debatě neobjevuje a pořád je to nezáživné téma vyhrazené nejvýš pro projektanty a energetiky. Ale tak to u nás holt s evropskou legislativou chodí.

Nicméně zpátky k bytovému trhu. Letošní bytová čísla jsou docela v rozporu s makroekonomickými zprávami o vývoji českého stavebnictví. Podle posledních údajů ČSÚ ke konci května klesla stavební produkce u nás meziročně o 6,8 procenta a ekonomové mluví o krizi oboru. Je to varovné, protože zrovna stavařina je indikátorem kondice celého národního hospodářství.

Stavbaři sami nad krizovými zvěstmi kroutí hlavou: „Já v praxi žádnou krizi nevidím a podezírám ČSÚ, jestli nemá na sběr dat špatnou metodiku,“ řekl mi minulý týden manažer jedné velké pražské developerské skupiny.

O tom, jak hodnotit současný stav jeho branže, můžeme debatovat. Ale když se podíváme do budoucnosti, rýsuje se opravdový malér. Statistiky vydávaných stavebních povolení totiž signalizují, že se u nás v příštích letech bude stavět méně než dnes a i ten mírný sympatický nádech bytového trhu v Praze a některých dalších městech vezme rychle za své.

A to i přesto, že počet připravovaných bytů, které developeři v hlavním městě chystají, v posledních letech setrvale roste. Podle nedávné analýzy společnosti Central Group je bytů v přípravě momentálně 145 tisíc, tedy o pět tisíc víc než loni. Nebo o třetinu víc než před pěti lety.

Podle ČSÚ u nás od konce 90. let počet vydaných stavebních povolení klesá, loni se dostal na pouhou polovinu počtu z roku 2004. Od počátku milénia v Česku nikdy nebylo povoleno tak málo nových bytů. Povolení nerezidenčních budov deset let stagnují. Lidé z branže si stěžují, že je za tím neprorazitelná byrokracie a nefunkční územní plánování. Politici léta opakují, že o problému vědí a že to spraví. Vlády se střídají a nic se neděje.

Nejnovějším krokem, který má stavební řízení rozhýbat, je nový stavební zákon, který vstoupil v platnost začátkem července zároveň s digitalizací stavebního řízení. Obojí z dílny pirátského ministra pro místní rozvoj Ivana Bartoše, kterému může nová legislativa zlomit politický krk. Po měsíci od spuštění funguje systém mizerně. Úředníci si stěžují, že je nefunkční a neměli čas se na něj připravit.

Zádrhely při rozjezdu se čekaly, a tak jsou stavební úřady navíc zavaleny nebývalou vlnou žádostí, které stavebníci podávali na poslední chvíli, aby to stihli ještě postaru.

Svaz měst a obcí varuje, že turbulence kolem nového zákona a digitalizace celý proces povolování staveb nejen neurychlí, ale dokonce výrazně zdrží. Skluz prý může dosáhnout až dvou měsíců a finanční hodnoty 100 miliard korun.

Beru podobná prohlášení s rezervou, protože debata kolem stavebního řízení je neskutečně zpolitizovaná. Ale jestli se nepovede bouři na stavebních úřadech uklidnit, pro realitní trh to nic dobrého nevěstí.

Zajímají vás pravidla komunitní energetiky, akcie technologických firem nebo názory předních podnikatelů? Přihlaste se k odběru Cash Only a kompletní newsletter budete každý pátek dostávat do své schránky.