Zemědělská půda zdražila o třetinu. Škodí to venkovu i tradičním farmářům

Analýzu si také můžete poslechnout v audioverzi.

„Z hlediska morálního, stabilizačního, zemědělského a krajinotvorného je vždy lepší půdu vlastnit. Jenže návratnost investice od nákupu je zhruba 70 let, a to je příšerně dlouho,“ líčí Jan Bursík, předseda představenstva Statku Domašín.

Podnik hospodaří na 616 hektarech půdy na Vlašimsku a jen 11 procent z této půdy vlastní. Zbytek si propachtovává od drobných vlastníků. „Půdu se aktivně snažíme nakupovat, ale nabídka je velmi nízká a když je, tak se pohybuje nad hranicí možnosti financování,“ dodal farmář.

Na rozdíl například od Polska čeští zemědělci převážně hospodaří na pronajaté ornici a pastvinách. Je to jeden z důsledků kolektivizace, která zpřetrhala rodové vazby.

Půda byla a pro mnohé stále je zajímavou investicí. Od roku 2015 do roku 2022, tedy za sedm let, se cena ornice v Česku zdvojnásobila na 334 tisíc korun za hektar. Nejkvalitnější půdy v okolí velkých měst se prodávají za 50 korun za metr čtvereční. V posledních dvou letech cena vzrostla o 29 procent, jak si všimla analýza společnosti Farmy.cz. Nebývalá inflační vlna v ekonomice přinesla druhý nejvyšší nárůst cen orné půdy od vstupu do Evropské unie. Více ceny vzrostly jen v letech 2015 až 2017.

Letos cena víceméně stagnuje, ale v poslední době se množí obavy zemědělců, kteří varují před dalším zdražováním zemědělské půdy včetně nájmů, které může přinést chystané navýšení daně z nemovitosti v příštím roce.

„Již několik propachtovatelů zemědělské půdy mě kontaktovalo s tím, že by rádi zahrnuli do pachtovní smlouvy i navýšení plánované vyšší sazby daně z nemovitostí. To samozřejmě pohne i s celkovým pachtovným,“ domnívá se Jan Bursík.

Tuzemští zemědělci ze 70 procent hospodaří na pronajaté půdě. Tlaku na další růst nájmů se obává Agrární komora i ostatní zemědělské organizace.

„K půdě je čím dál horší přístup. Mladí zemědělci nemají jak začít a ti velcí se koncentrují. Je to špatné pro venkov, půdu, pro všechny,“ říká předseda Asociace soukromého zemědělství Jaroslav Šebek. O půdu mají zájem zemědělci, církve, institucionální investoři i různí spekulanti. Někteří se na ní snaží krátkodobě vydělat.

Podle předsedy Farmy.cz Jaroslava Urbana pochází přibližně polovina zájemců z řad firem či lidí, kteří se zemědělstvím nezabývají. Jen mírně převažují zemědělští investoři. Uvádí, že se stále ještě na trhu pohybují subjekty, které půdu skupují s čistě spekulativním záměrem výhodného nákupu (nejlépe pod reálnou tržní cenou) a rychlého prodeje za vyšší cenu. Není to novinka. Už před dekádou začaly poštovní schránky drobných vlastníků půdy i zemědělců zaplavovat na počítači generované nabídky na výkup a platbu v hotovosti. V tuzemsku je 1,7 milionu fyzických vlastníků zemědělských pozemků.

„Je ale patrné, že tyto subjekty využívají k přesvědčování vlastníků propracovanější marketingové nástroje. Hlavní oslovování probíhá stále formou dopisních nabídek, a zejména před takovými nabídkami by měli být vlastníci obezřetní,“ popsal Urban.

Podle Jana Bursíka představuje „přebytek spekulantských nákupů od různých pseudofirem“ spolu s vysokou cenou překážku na cestě za vlastní půdou. „Omezuje nás také výrazně nestabilní systém podpory nákupu půdy ze strany Podpůrného a garančního rolnického a lesnického fondu (PGRLF), kdy je podpora na žadatele omezena na 20 tisíc eur, tedy přibližně půl milionu korun na tři roky.“

Nárůst ceny půdy dlouhodobě souvisí také se zdražováním pachtovného. K tomu je v poslední době několik důvodů. Letos Státní pozemkový úřad oznámil navýšení pachtovného za pozemky ve vlastnictví státu ze současných 2,2 procenta na 5,8 procenta z průměrné ceny půdy stanovené pro každé katastrální území vyhláškou. Pachtýři se obávají, že to bude impulsem ke zvedání cen i u dalších nestátních vlastníků. Druhou zmíněnou změnou je očekávané navýšení daně z nemovitosti.

Urban nicméně nepředpokládá, že navýšení daně z nemovitosti bude mít v příštím roce významný vliv na trh s půdou. Pachty se uzavírají na delší dobu, v průměru pětileté období. „Dotkne se to pouze těch pachtýřů, kteří hradí daň z nemovitosti za vlastníka. Část smluv je uzavřena tak, že navýšení daně bude mít dopad na vlastníka, nikoliv na pachtýře,“ uvedl Urban.

Zemědělci si to nemyslí. Dokonce se sedláci netradičně spojili s největšími agrárními lobbisty a v dopise společně vyzvali Senát, aby odmítl navýšení daně ze zemědělské půdy. Tvrdí, že to pro některé představuje existenční ohrožení.

„Česká republika má v současné době zhruba 3,2 milionu vlastníků půdy a stále jich ubývá. Dochází tak ke koncentraci půdní držby a lze se domnívat, že zatížení zemědělských pozemků vyšší daní bude i při současné vysoké inflaci dále motivovat zejména drobné vlastníky k prodeji subjektům s disponibilním kapitálem, což jsou v poslední době stále více i zahraniční investoři,“ stojí v dopise senátorům.

O podobě navýšení daně z nemovitosti by měly rozhodovat jednotlivé obce, které mohou navýšit daný koeficient.

Jaroslav Urban z Farmy.cz potvrzuje, že v praxi dochází ke koncentraci vlastnictví půdy, kdy ubývá drobných vlastníků. „Motivace k nákupu farem je různá – jsou kupující, jejichž hlavní motivací je prostřednictvím farem vlastnit půdu, u jiných kupujících je hlavní motivací zemědělské podnikání,“ řekl. Nicméně stále přes 70 procent celkové výměry půdy vlastní fyzické osoby.

Realitní investor a konzultant Martin Cakl potvrzuje, že o půdu mají zájem i některé zahraniční subjekty, ve srovnání se západní Evropou je totiž stále levná. „Podobně jako Češi kupují půdu na Slovensku, tak Němci a Rakušané nakupují půdu v České republice,“ sdělil.

Investor nicméně trh označil za „přebraný“ a ne tak zajímavý jako před 10 lety, kdy se dalo na investici do půdy výrazně vydělat. Trh už není tak dynamický ani na straně poptávky. „Zemědělci obecně váhají, jestli koupit půdu, nebo ne, a jsou vybíravější. Dřív jste prodal cokoliv, dnes kupec hledí na dotace, bonitu půdy, lokalitu,“ dodal.

Podle Farmy.cz se zájem ze strany zahraničních investorů nezvyšuje. „Nejvýznamnější akvizice zemědělských podniků byly realizovány tuzemskými investory,“ uvedl Urban.

Do zemědělství v posledních letech více investují byznysmeni, kteří nejsou „od fochu“. Nenápadný miliardář Jaromír Tesař, majitel skupiny Energo-Pro, která staví vodní elektrárny ve světě, vykupuje zemědělská družstva na Svitavsku. Své zemědělské impérium za několik let vystavěla investiční skupina JTZE, která se ovládnutím části mezinárodní skupiny Spearhead International v České republice a na Slovensku stala dvojkou po Agrofertu s 37 tisíci hektarů obhospodařované půdy.

Mezi největší vlastníky půdy patří vedle Babišovy skupiny také společnost Spojené farmy miliardáře Radovana Vítka nebo společnost Forestlaan Petra Nešetřila, bývalého dlouholetého parťáka Pavla Tykače. Ta má v portfoliu například pozemky získané z konkurzní podstaty zkrachovalých firem. Přes šest tisíc hektarů převážně orné půdy získal před pandemií bývalý spolumajitel České gumárenské společnosti Tomáš Němec. Pro svou rodinnou firmu Consillium koupil Úněšovský statek na Plzeňsku.

Podobné pohyby směrem k velkým holdingům a investorům vyvolávají kritiku ze strany některých zemědělců. Asociace soukromého zemědělství (ASZ) volá po ještě větším zpřísnění dotační politiky a zvýhodnění menších farem.

„Fakt, že všechny dotace nejsou zastropovány, vytváří negativní trend skupování farem a pozemků velkými subjekty. Dochází k monopolizaci a koncentraci trhu. Bez dalších změn dotační politiky z toho není úniku,“ říká předseda Jaroslav Šebek.

Stavovská organizace navrhuje, aby se zemědělská půda, lesy a vinice, kde dlouhodobě není znám majitel, v příštím roce přednostně nabídly právě začínajícím a mladým zemědělcům. Od 1. ledna 2024 totiž přechází na Státní pozemkový úřad přes sto tisíc pozemků, které jsou dlouhodobě bez jasného majitele. Úřad nepočítá s tím, že by půdu prodával.