Přichází vlna, která změní stavebnictví a zase zdraží byty

Analýzu si také můžete poslechnout v audioverzi.

Když letos v květnu vyšla nová evropská směrnice o energetické náročnosti budov, v Česku to nevzbudilo moc pozornosti. Jde přitom o závaznou legislativu, která výrazně ovlivní stavebnictví včetně výstavby bytů. Nové požadavky na úspory zvednou cenu novostaveb. Vyšší náklady se přitom nemusí vždy vrátit v levnějším provozu úsporných domů, varují domácí developeři.

Podle nové směrnice musí být k roku 2030 všechny evropské novostavby bezemisní, k roku 2050 tento požadavek mají plnit všechny domy, tedy i starší. Týká se to všech staveb –⁠⁠ činžáků, rodinných domků, kancelářských budov, škol, úřadů, nemocnic i továren. Výjimkou mají být jen chráněné památky. Členské státy dále mohou z této povinnosti vyjmout kostely, některé armádní objekty, dočasné nebo velmi malé stavby.

Všechny novostavby v roce 2030 musí mít „energetický štítek“ (průkaz energetické náročnosti budov, tzv. PENB) třídy A, musí tedy být „energeticky mimořádné úsporné“. „Dnešní áčko ale nebude áčkem z roku 2030, výpočet jednotlivých tříd PENB se zpřísní,“ říká Hana Landová z Hospodářské komory.

Největším žroutem energií v budovách je vytápění. Nová legislativa tlačí na přechod od plynu k tepelným čerpadlům, domovní plynové kotelny mají ze zástavby zmizet úplně.

Změní se i řada dalších věcí. Povinné budou střešní fotovoltaiky, solární ohřev užitkové vody, nabíjecí systémy pro elektromobily, prostory pro jízdní kola pro každý byt. Domy musí mít kvalitní izolace a tepelně nepropustná okna.

Požadavky budou nabíhat postupně. Členské státy mají do roku 2026 čas na přípravu a zavedení odpovídající legislativy. „Detaily jsou na nás. Směrnice v mnoha ohledech bere v potaz národní podmínky, kdy si členský stát může upravit a nastavit parametry dle své potřeby,“ říká mluvčí Ministerstva průmyslu a obchodu David Hluštík. Od 2026 je však nutno začít plnit první limity.

Kupříkladu ke konci roku 2026 musí mít všechny nerezidenční novostavby – administrativní budovy, školy či nemocnice - fotovoltaiku. Novostavby veřejného sektoru musí být k tomuto datu fotovoltaikou vybaveny všechny bez výjimky.

Do konce roku 2027 musí všechny, tedy nové i starší, veřejné budovy nad dva tisíce m2 podlahové plochy využívat solární elektrárny a solární ohřev vody. Stejně tak všechny stávající nerezidenční budovy. Do konce roku 2029 musí mít solár všechny bytové novostavby, včetně rodinných domů. A všechny veřejné budovy nad 250 m2.

Směrnice tlačí také na úsporné renovace. V každém státě se musí do roku 2030 dostat na nulové emise 16 procent z kategorie energeticky nejnáročnějších budov v zemi. V roce 2035 má celkový domovní fond vykazovat 55procentní pokles energetické spotřeby a pětina rezidenčních budov má mít za sebou přesun z nejhorší třídy G do nejúspornější třídy A energetického štítku PENB.

„U nás mají nejvyšší uhlíkovou stopu staré venkovské domy a paneláky,“ říká Hana Landová. Většina panelových domů v Česku v posledních letech sice prošla renovací, jenže pozornost se soustředila hlavně na zamezení únikům tepla. Dnes se bere v úvahu celková energetická náročnost, jejíž snížení vyžaduje moderní systémy domovní energetiky. Třeba řízené větrání v bytech, předehřívání teplé vody a podobně.

Využití některých úsporných metod se v odborné veřejnosti teprve diskutuje. Otázkou je třeba snížení teploty užitkové vody v domech na pouhých 60 stupňů, což by sice pro komfort bydlících stačilo, jenže hrozí riziko, že se v trubkách mohou šířit bakterie typu legionelly.

Směrnice sama neukládá majitelům domů povinnost renovací. Pro bytové domy má každý stát přijmout vlastní trajektorii. Podmínkou ale je snížení průměrné spotřeby primární energie v budovách o 16 procent do roku 2030. A o 20 až 22 procent do roku 2035. „Vnitrostátní opatření budou muset zajistit, aby alespoň 55 procent snížení spotřeby primární energie bylo dosaženo renovací budov s nejhoršími parametry,“ píše se v unijním dokumentu.

Jednotlivé státy mají vytvořit vlastní „cestovní mapy“ k cíli uhlíkové neutrality v roce 2050. V Česku za to zodpovídá Ministerstvo průmyslu.

„K vybraným ustanovením, jako je výpočet energetické náročnosti, bezemisní standard, renovace do bezemisního standardu, PENB a další, zřídilo MPO pracovní skupinu ze zástupců státní správy, akademických obcí, stavební praxe a zájmových skupin. Plánujeme vznik dalších pracovních skupin pro zbylá ustanovení směrnice,“ říká Hluštík. Směrnice má být do české legislativy plně implementována do dvou let.

Stavbaři přikládají plánu na dekarbonizaci velkou důležitost. „Dopady na výstavbu a ceny bytů mohou být obrovské,“ řekl nedávno v rozhovoru pro SZ Byznys šéf developerské skupiny Central Group Dušan Kunovský.

Požadavky na energetické úspory se do cen bytů promítaly už dřív. Před devíti lety začala platit prováděcí vyhláška k zákonu o hospodaření s energií. „Dodržení předepsaných energetických parametrů si vyžádalo změny při stavbách a instalace rekuperačních systémů, což zdražilo nové byty v průměru o deset procent,“ vzpomíná majitel developerské společnosti Ekospol Evžen Korec. Ten odhaduje, že další nároky na úspory zvednou cenu nových bytů o 10 až 15 procent.

Hospodářská komora ale varuje, že náklady na výstavbu mohou stoupnout kvůli požadavkům na úspory až o 25 či 30 procent. To potvrzuje i Kunovský: „Směrnici vyhodnocujeme, ale dostal jsem od našich analytiků až katastrofální čísla. V krajním případě –⁠⁠ podle toho, jaký bude přesný výklad směrnice –⁠⁠ to může zdražovat výstavbu až v horizontu 20 či 30 procent. Hodně bude záležet, v jaké podobě se požadavky směrnice promítnou do české legislativy a stavebních předpisů.“

Menší úniky tepla, lepší hospodaření s energiemi, nižší spotřeba – to vše sice zdraží byty, na druhou stranu by se to mělo vrátit majitelům či nájemníkům v úspoře plateb za energie. Developeři ale varují, že to nemusí platit. Stoupnou totiž náklady na provoz.

„Řízení energetických systémů v budovách bude náročnější než dnes,“ vysvětluje provozní ředitel developera Trigema Karel Branda. I bytové domy budou potřebovat vlastní energocentra, jež budou hospodaření s teplem, chladem, vodou a energiemi v domě řídit.

Dnes zvládne správu domovník bez speciální kvalifikace. Řízení energocenter ale vyžaduje hlubší znalost energetických i digitálních technologií. Služby kvalifikovaných pracovníků stojí víc, nehledě na výdaje na údržbu a revize složitějších systémů.

„Technologie na topení, chlazení, větrání, stínění, to všechno něco stojí. Zabírají v domě prostor, který by byl jinak prodejný a využitelný. Domy budou potřebovat technické správce. Ale kolik to vše bude následně stát, zatím vyhodnocujeme,“ říká Kunovský. Karel Branda zase připomíná, že stoupnout mohou i výdaje za pojištění domů, protože pojišťovny hodnotí fotovoltaiku a parkování či nabíjení elektromobilů v domovních parkovištích jako zvýšené požární riziko a chtějí za ně vyšší platby.

Trigema už dnes zkouší stavět podle nových požadavků. Loni dokončila v pražském Karlíně dům Fragment, určený k prémiovému nájemnímu bydlení. Nájemníci tu platí vyšší ceny a dostávat mají vyšší komfort. Včetně vysokého stupně energetických úspor.

Dům vytápějí tepelná čerpadla, má klimatizaci, vzduchotechniku s rekuperací, sledování teploty a vlhkosti vzduchu v místnostech. Elektřinu pro společné prostory vyrábí vlastní fotovoltaika. Hospodaření s energiemi je automatické. Třeba při delší nepřítomnosti lidí v bytě se samo tlumí topení, chlazení i větrání. Fasádní zastínění se polohuje automaticky podle počasí.

Technologie stavbu prodražily. Jen vrty pro tepelná čerpadla přišly na šest milionů, fotovoltaika zhruba na 1,5 milionu, dražší byla obálka domu i okna. Automatické řízení domovních technologií, samozřejmé u kancelářských budov a přijatelné v nájemním bydlení, přitom podle Brandy nemusí vyhovovat lidem, kteří kupují byty do vlastnictví. „Ne každý chce, aby se mu ve vlastním bytě kvůli úspoře chlazení automaticky zastiňovala okna. A každému vyhovuje jiná teplota v místnosti,“ říká.

Někteří stavbaři soudí, že všechny požadavky nové směrnice není reálné splnit. „Z fyzikálního hlediska jsme dnes v energetice budov na hraně možného,“ říká Branda.

„Například nemyslím, že je rozumné na všech plochých střechách bytových domů stavět fotovoltaickou elektrárnu –⁠⁠ bez ohledu na to, zda její produkci dům spotřebuje, nebo ne. Pro obyvatele domu to nemusí mít v konkrétních podmínkách ekonomicky žádný přínos,“ vysvětluje.

„Efekt fotovoltaiky ale může za pár let vypadat jinak, investiční náklady na soláry jdou stále dolů,“ připouští Branda.

Také vytápění tepelnými čerpadly bude někde těžko řešitelný oříšek. „Čerpadla jsou vhodná u rodinných domů a menších budov s nižší spotřebou. U velkých bytových domů s vysokou spotřebou energie není jasné, zda vytápění pouze tepelným čerpadlem bez využití plynu bude vůbec technicky možné,“ říká Korec. Developeři se obávají, že ve městech budou problémy i s povolovacími procesy na čerpadla a vrty.

Lidé z firem zdůrazňují, že osud dekarbonizace v bydlení v Česku závisí na tom, jak se s ní vypořádají domácí legislativci. Případně, jestli nakonec nepřehodnotí některé parametry i sama Evropská unie.

Podle Korce sráží energetickou spotřebu nových budov už dnes platná opatření téměř na nulu. „Další snížení až na nulu není efektivní, za cenu velmi vysokých nákladů přinese jen velmi mírné zlepšení. V tomto případě vyšší náklady vyšší úspory nepřinesou,“ tvrdí.

„Obecně je trend Green Dealu jasný a logický. Celá civilizovaná společnost směřuje k udržitelnosti. Ale byty musí být taky dostupné. Je otázka, jestli některé kroky nezvyšují jejich ceny příliš, jestli nejde jeden veřejný zájem proti druhému. Obojí je nutné správně vyvážit. Do roku 2030 máme čas to ještě vyladit,“ shrnuje Dušan Kunovský.