Pražský trh s novými byty zažívá první vzpruhu po roce propadů

Rozhovor si můžete poslechnout i v audioverzi.

Nejnovější data z prvního čtvrtletí letošního roku ukazují na oživení trhu s novými byty v Praze. Prodeje mezikvartálně vzrostly o téměř pětinu, uvedl v rozhovoru pro pořad Agenda SZ Byznys majitel největšího rezidenčního stavitele v Česku, společnosti Central Group, Dušan Kunovský.

Vliv na další vývoj bude mít především hypoteční trh, který v posledních měsících rovněž zaznamenává prudkou oblevu.

Nabídkové ani prodejní ceny se oproti předchozímu období výrazně nezměnily. Výjimku mohou tvořit stavby s nižším ekonomickým standardem a zároveň s rychlejší platbou ze strany klienta, případně marketingové uvedení některých nových lokalit.

„To je také případ projektu Harfa Living. Jde o speciální projekt, kterým reagujeme na tuto specifickou dobu, kterou prožíváme,“ říká v rozhovoru šéf Central Group. První byty společnost nabídla o čtvrtinu levněji oproti tržnímu průměru.

Například byt o dispozicích 1+1 se svou cenou pohybuje kolem 3,6–4 milionů korun.

Za stagnující průměrnou cenou novostaveb podle Dušana Kunovského stojí především přetrvávající vysoké stavební náklady, pomalé povolování nové výstavby i dočasné odložení některých plánovaných projektů. Vyplývá to z tržní analýzy developerských společností Trigema, Skanska a Central Group.

Vy jste přišli s novou analýzou čtvrtletí. Co čísla ukazují?

Minulé pololetí bylo skutečně komplikované a pokles prodejů byl velmi razantní. Úzce to souvisí s trhem bytů s hypotékami. To jsou spojené nádoby. Pokud jsou hypotéky třikrát dražší, než byly ještě před rokem a půl, tak to samozřejmě vedlo k zásadnímu poklesu prodejů. Začínají se ale potvrzovat naše optimistické predikce, které jsme měli pro letošní rok. Čerstvá analýza nových bytů v Praze ukazuje, že prodeje začínají opět růst. Oproti minulému čtvrtletí v prvním kvartálu letošního roku narostly o 20 procent. Meziměsíční nárůst je dokonce 60 procent. Pomalu roste hypoteční trh, a proto roste také trh prodejů nových bytů.

Zní to optimisticky, myslíte, že realitní trh nabírá po tom velkém útlumu druhý dech?

Je velký rozdíl mezi trhem starších bytů, zejména těch panelákových, a novostaveb. V případě nových bytů meziročně ceny vzrostly o čtyři procenta, zatímco u starších bytů vidíme pokles, konkrétně o šest procent v meziročním srovnání. Z dat je tedy vidět, že pokles stále ještě pokračuje. Dobrou zprávou je, že u nových bytů zůstává cena stále stabilní.

Mluvili jsme tady o prodejích, vy jste zmínil, že oproti minulému čtvrtletí prodeje v Praze vzrostly o 20 procent. Pro lepší názornost, jaký výsledek v tomto čtvrtletí zaznamenala na prodejích Central Group?

Pokud se na prodeje podíváme optikou celého minulého roku, pokles oproti předchozímu období byl jak nás v Central Group, tak na celkovém trhu, zhruba šedesátiprocentní. Po letech to byl opravdu velký šok. Celkově se tedy v prvním čtvrtletí prodalo asi 650 bytů a byl tu vidět mezičtvrtletní nárůst asi o pětinu. Nám se dařilo trochu lépe a zaznamenali jsme růst asi o čtvrtinu. Naše prodeje ale víceméně kopírují vývoj na trhu.

Zmínil jste, že nové byty zůstávají přes ekonomickou nejistotu stabilní. Co se za poslední tři měsíce stalo s průměrnou prodejní a nabídkovou cenou těchto novostaveb na trhu?

Průměrná prodejní cena se aktuálně pohybuje kolem 152 tisíc korun za metr čtvereční. Meziročně můžeme sledovat mírný nárůst. Jde ale o přibližně dvě desetiny procenta. Bylo by tedy odvážné prohlašovat, že roste cena nových bytů. Trh spíše stagnuje.

Dlouhodobě se mluví o tom, že novostavby jednoduše nemohou zlevňovat. Není pro to prostor, stále to platí?

Stále to platí. Nárůsty z hlediska cen stavebních materiálů a cen práce byly opravdu vysoké. V řadě případů došlo také doslova k rozkladu dodavatelských systémů, čímž se začala prodlužovat doba realizace výstavby. Zatímco jsme stavěli v minulosti rok a půl, vzhledem k výpadkům dodávek materiálu a subdodavatelských firem stavíme minimálně o čtvrt roku déle. Je třeba do růstu nákladů započítat i významné zvýšení cen energií, které nám také do rozpočtu na výstavbu zasahuje. Nákladové vstupy se dostaly tak vysoko, včetně cen financování, že byty jednoduše levnější být nemohou.

Vy jste ve svém projektu Harfa Living nabídli bydlení za cenu o 25 procent nižší, než je běžný tržní průměr. Jak to jde dohromady?

Výjimku mohou tvořit stavby s nižším ekonomickým standardem a zároveň v kumulaci s předplacením, s rychlejší platbou ze strany klienta, případně marketingové uvedení některých nových lokalit.

To je také případ projektu Harfa Living. Jde o speciální projekt, kterým reagujeme na tuto specifickou dobu, kterou prožíváme. První byty v nabídce nabízí za zaváděcí ceny a jde o nejnižší ceny nových bytů v Praze. Zároveň v projektu testujeme nový snížený standard bytů, který je zároveň velmi flexibilní a umožňuje nám jako investorovi reagovat na dostupné možnosti materiálů a technologií. Stále ale samozřejmě dodržujeme všechny platné normy a poskytujeme pětiletou záruku.

Podle odborníků na poli realit se trh probere pouze, pokud klesnou úrokové sazby a zlevní se v důsledku toho i hypotéky. Vy jste kvůli současné situaci už koncem loňského roku odložili výstavbu některých svých projektů. Budete letos pokračovat ve stejné strategii, nebo jaký máte plán?

V době největšího propadu, který nastal v druhé polovině loňského roku, jsme skutečně zastavili připravovanou výstavbu v našich dvou největších projektech. V momentě zpomalení prodejů a těchto absolutně neuchopitelných realizačních cen pro nás bylo velmi nepragmatické, abychom investovali miliardy korun, které by v konečném důsledku jen ležely na trhu. Jsme optimisté a stále počítáme s tím, že půjde o odložení pouze o rok, jak bylo původně v plánu. Pokud se tedy potvrdí oživení trhu, tyto byty dáme na trh letos na podzim.

Jaký je dnes stav nabídky na trhu s ohledem právě na odkládání výstavby některých projektů, k čemuž přistoupili i jiní developeři? V Česku se mluvilo o tom, že by se v tomto důsledku měla omezovat ještě více než dříve.

Už delší dobu se nabídka nových bytů v Praze drží kolem pěti tisíc. Specifickým obdobím byl ale konec roku 2021, kdy došlo téměř k vyprodání trhu. To samozřejmě vyvolávalo velký tlak na cenu. Dnes je stejně jako cena i nabídka stabilní. Na druhou stranu, stejně jako to bylo u nás, když jsme odložili výstavbu pokračujících etap kvůli zpomalené poptávce, se k podobnému kroku přiklonily i další firmy. V důsledku toho může skutečně hrozit situace, že s oživením trhu přijde větší propad nabídky na trhu. Byty se začnou stavět s tímto dvouletým zpožděním, což může samozřejmě opět vyvolat tlaky na cenu nemovitostí.