Novostavby k roku 2030 musí být bezemisní. Zdraží to byty, říká developer

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

Ceny bytů v Česku znovu míří vzhůru. V Praze se průměr nabídkové ceny podle analýzy developerů Central Group, Trigema a Skanska dostal na historický rekord 156 780 korun za čtverečný metr.

Bytová výstavba sice mírně posiluje, do budoucna ale hrozí dva faktory, které by mohly tlačit cenu bytů dál nahoru. Prvním je chaos vládnoucí po zavedení nového stavebního zákona a digitalizace řízení na stavebních úřadech. Pokud státní správa rychle situaci nezvládne, může to zdržet povolovací procesy a slibně se rozbíhající výstavbu zase přibrzdit. Slabší nabídka nových bytů při neutuchající poptávce vždy zvyšuje ceny.

Druhým cenovým rizikem je nová evropská směrnice o energetické efektivitě budov. Domy mají být stále úspornější, v roce 2030 už musí všechny novostavby vykazovat nulové emise. V roce 2027 se navíc mají zavést povolenky na vytápění, které budou ke splnění „zelených“ parametrů přímo nutit.

V praxi to znamená vytápění tepelnými čerpadly, instalace fotovoltaiky na střechách, lepší izolační materiály, tepelně nepropustná okna a pokročilé řízení domovních energetických systémů. To vše zvyšuje náklady staveb.

„V krajním případě by opatření na snižování emisí mohla zdražit výstavbu až o 20 až 30 procent, podle toho, jak se budou v naší legislativě upřesňovat,“ říká šéf developerské společnosti Central Group Dušan Kunovský ve druhé části rozhovoru pro SZ Byznys.

Má už Central Group jako velký developer přímou zkušenost se stavebním řízením po zavedení nového stavebního zákona a digitalizace?

Zatím ne, my jsme v rámci opatrnosti většinu svých podání zadávali do konce června, takzvaně postaru. Dosavadní systém je zastaralý a změnit se musí. My teď vyhodnocujeme náběh nového systému. Ten je velmi nervózní, měl být prezentován, testován a proškolován podstatně dříve. Zároveň je to ale zásadní změna a čekáme od ní přínos.

Teď je důležité, aby se náběh zvládl co nejdříve, v horizontu nejbližších týdnů a měsíců. Stavební a developerský trh je drcený z tolika stran, že pokud by to ještě paralyzovala legislativa nebo nefunkčnost schvalování, zhoršilo by to už tak špatný stav, kdy na stavební povolení v Praze běžně čekáme deset i více let. Přitom vlastní výstavba trvá jen rok a půl až dva roky. Tohle se musí změnit a kde je vůle, musí být cesta.

Vy developeři jste se podíleli na přípravě nového stavebního zákona. Ten připravila ještě bývalá ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová (ANO). Po nástupu nové vlády a ministra Ivana Bartoše (Piráti) se ale původní návrh ještě upravoval a schvalování se zdrželo. Stálo to za to, je nová verze lepší?

Stávající stavební zákony vždycky představují politický kompromis, my v byznyse si s tím umíme poradit. Jako velká 30 let fungující firma jsme byli přizváni do pracovních skupin při přípravě zákona jak za ministrování Dostálové, tak za ministra Bartoše. Celkově ten zákon mohl být lepší. Ale i tak, až se uvede do praxe, přinese digitalizace řadu zlepšení.

Urychlí podle vás schvalování bytových projektů, aby řízení netrvalo 10 nebo i víc let?

I v dosavadním zákoně byly lhůty pro úřední úkony. Pokud nemáte sankce za jejich neplnění, tak se bude stávat to, co doposud – že úřady lhůty nestíhaly a nic se nedělo. Až si ten zákon sedne, má potenciál něco posunout a zlepšit. Uvidíme, ďábel je vždy v detailu. Záleží na prováděcích předpisech, na dotažení té řady věcí.

Zákon i digitalizace jsou velikánská legislativní změna, věřme, že si to sedne, že to procesy urychlí. Dosavadní impotence schvalování komplikuje byznys investorům, zdražuje výstavbu. Pokud máte desetiletý proces, během nějž leží peníze a platí se z nich úroky, v ceně stavby se to víc promítá.

Máme analýzy, že jenom čistě ta dlouhodobost a komplikovanost schvalovacích procesů zdražuje byty sama o sobě o nějakých 10 až 15 procent. Pokud se to zkrátí, bude to zásadně ve prospěch ekonomiky. Každý nový byt přináší do veřejných rozpočtů v průměru 1,5 milionu korun.

Diskuze kolem digitalizace je velmi vyhrocená. Objevují se návrhy, aby byl ten systém stažen, aby se zákonnou cestou znovu povolilo papírové úřadování po staru. Prospělo by to podle vás?

Ty debaty vedeme a názory jsou na to skutečně různé.

Jaký je váš osobní názor?

Pojďme už to dotáhnout. Cesta zpátky by to všechno jen zase odkládala.

Co uzákonit dočasný souběh papírového řízení postaru a digitálního řízení, aby se systém mohl ještě nějakou dobu v praxi ladit a upravovat?

Pomohlo by najít nějaké přechodné řešení, aby se zejména stavební úřady dokázaly adaptovat. Pokud ten přístup bude snazší, náš produkt pro klienty může být levnější. Když bude řízení delší, komplikovanější, dražší, bude celkově dražší i pro klienty. Nebo se to může dostat do stadia, kdy to byznys úplně zastaví nebo zlikviduje.

Není brzdou celé stavební reformy to, jak je zpolitizovaná? Při zavádění jiných digitálních systémů ve státní správě byly taky zádrhely a ne vždy se podařily. Nikdy ale nepamatuji tak vyhrocenou politickou debatu, jakou vidíme teď.

Obrovské neštěstí stavebního zákona je, že byl schvalován nedlouho před volbami, takže se z něj stalo výrazné politické téma. Převážila politická vyhrocenost nad pragmatickým pohledem, to se s tím od té doby táhne. Ale to je politická realita.

Pojďme zkrátka chyby nebo nedomyšlenosti řešit. My o tom jednáme s pracovním týmem MMR, takže oni mají praktické reakce a doporučení. Pojďme dotáhnout prováděcí předpisy, zejména co se týká rozsahu prováděcí dokumentace, která je zcela klíčová. Na tom záleží, jestli to opravdu půjde nebo nepůjde rychleji. Náběh byl asi nešťastný, ale digitalizace je nutná, musí překonat své porodní bolesti.

Chci se zeptat na další faktor, který se může promítnout do cen bytů během příštích let. Na jaře vyšla směrnice Evropského parlamentu a Rady o energetické efektivnosti budov. Ta zavádí přesné lhůty a limity energetické úspornosti. V roce 2030 podle ní musí být všechny novostavby bezemisní. Navíc se v roce 2027 mají zavést povolenky na vytápění. Předpokládám, že byty, které se budou kolaudovat v roce 2030, už máte dneska na papíře. Jak nové požadavky ovlivní jejich ceny?

O tomto tématu se překvapivě málo mluví, dopady na výstavbu a ceny mohou být obrovské. Směrnice byla schválena v květnu, teď se jí zabývají pracovní skupiny Ministerstva průmyslu a obchodu a do dvou let má být implementována do českého práva. Takže čekáme, co z toho pro nás plyne.

Čeští zákonodárci ale nemají moc manévrovacího prostoru, směrnice je závazná pro členské státy a její lhůty a parametry budeme muset plnit, ne?

Jde o detaily výkladu nebo implementace, tam určitý prostor je. Ale směrnice, mimochodem dotahovaná a připravovaná za našeho předsednictví, je pro členské státy závazná.

Vyhodnocujeme to. Dostal jsem od našich analytiků až katastrofální čísla, že by to mohlo v krajním případě podle toho, jaký ten výklad bude, zdražovat vlastní výstavbu až v horizontu 20 či 30 procent. Domy musí mít energetická centra, pracovat s tepelnými čerpadly, s fotovoltaikou, s obnovitelnými zdroji… Celý systém a technologie řízení domu zvýší realizační cenu výstavby, ale zdraží potom i provoz budov.

Obecně je trend Green Dealu, udržitelnosti, jasný a logický. Celá civilizovaná společnost směřuje k udržitelnosti, ale byty taky musí být dostupné. Je otázka, jestli některé kroky nezvyšují ceny příliš, a tudíž jestli nejde jeden veřejný zájem proti druhému. Je nutné to správně vyvážit.

Boříte mi iluzi. Dosud jsem byla přesvědčená, že provoz nízkoemisních úsporných budov musí být levnější. Jejich obyvatelé spotřebují méně tepla, méně energie. Minimalizují se tepelné úniky, bude se optimálně využívat stínění a větrání nebo rekuperace. Neplatí, že se vyšší investice na pořízení budovy vrátí v nižších nákladech při jejím provozu?

Záležet bude na tom, jak moc se provozovatelé energetických zdrojů zapojí do spolufinancování nebo do řešení provozu. Technologie na topení, chlazení, větrání, stínění, něco stojí. Zabírají také v budově prostor, který by byl jinak běžně prodejný a využitelný. Domy budou potřebovat nějakého technického správce. Ale kolik to vše bude i z hlediska vlastního provozu následně stát, zatím vyhodnocujeme.

Měly by podle vás české vlády – tato či příští – zkoušet dnes platné dekarbonizační cíle Evropské unie nějak snížit, zvrátit Green Deal? Je podle vás ještě možné pohnout regulací v bydlení a dávalo by to smysl?

Myslím, že by stálo za to diskuzi k tomu otevřít. Směr k udržitelnosti je správný, ale jdeme možná příliš rychle. Technologie se vyvíjejí, ale jde o to, aby ekonomické dopady dekarbonizace nevyvolaly politické pnutí, které by nakonec možná zlikvidovalo celý Green Deal, celý směr k udržitelnosti. Aby se kyvadlo v rámci voleb a v rámci něčího populistického přístupu nepřevážilo na úplně druhou stranu.

Děláme kroky, které jsou trendově správné, ale možná příliš rychlé a vedoucí k přílišným ekonomickým dopadům na lidi. Zásadní politické pnutí může nejen zlikvidovat původní záměr, ale v podstatě rozložit společnost. Z toho mám trochu obavu.