Umí postavit „levné“ byty a říká: Spokojíme se s menším ziskem

Rozhovor si můžete poslechnout i v audioverzi.

Před 30 lety stál Evžen Korec u zrodu developerského trhu v Česku.

„Tehdy byla obrovská poptávka a v podstatě nulová nabídka. Kdo připravil developerský projekt nebo byt, tak se nekoukal na žádnou kvalitu. Co se postavilo, to se prodalo,“ vzpomíná Evžen Korec s tím, že i když se kvalita srovnala se Západem, hlad po nových bytech – alespoň v Praze – trval až donedávna. Dnes je však situace jiná a trh s byty zamrzl.

Za celý loňský rok developeři v Praze prodali jen 2400 nových bytů, což je nejméně za posledních 20 let, a letošní rok výrazně lepší čísla nejspíš nepřinese – do května bylo prodáno jen 1060 bytů. Lidé si neberou hypotéky, developeři proto brzdí projekty. V dubnu bylo podle statistického úřadu meziročně zahájeno o čtvrtinu bytů méně.

Podle Korce jsou největším viníkem současné krize drahé hypotéky. „Minimálně polovina klientů financovala koupení bytu hypotékou. V okamžiku, kdy Česká národní banka zvedla klíčové sazby, došlo k tomu, že klienti, kteří chtěli koupit byt na hypotéku, si to museli velmi rychle rozmyslet,“ dodává s tím, že dokud se úroky nesníží na úroveň kolem tří procent, trh se nerozhýbe.

Dalším důvodem je cena bytů. „Cena hraje určitě roli, ale i my v případě mnoha klientů vidíme, že to není rozhodující. Když se propočítá, kolik by se muselo té hypotéky platit, klienti si na to nesáhnou,“ dodává Korec.

Ani aktuální propad zájmu přitom podle něj nesníží ceny bytů u aktuálně nabízených projektů.

„Developer, který připravil projekt za jiné doby, než je teď – tedy v době, kdy stavební firmy požadovaly úplně jiné finance, kdy materiály enormně rostly –, těžko může jít s cenou dolů. Na takovém projektu by nejenom nevydělal, co plánoval, ale možná by ještě prodělal,“ vysvětluje.

Jako první developer na trhu však upozorňuje na to, že levnější mohou být projekty, které jsou už připraveny nově a ve velkém objemu. Tam může být cena až o deset procent nižší, než je aktuální pražský průměr u novostaveb.

„To znamená projekty nasmlouvané v době, kdy už stavební firmy nemají extrémní požadavky a jsou schopny jít na rozumnou cenu. V takovém případě není zlevnění vyloučeno. Je však velmi nepravděpodobné, aby se zlevnil jakýkoliv rozjetý projekt,“ dodává s tím, že touto cestou jde i jeho firma.

V aktuálně nabízeném projektu na Barrandově nabízí cenu pod 120 tisíc korun za metr čtvereční – pražský průměr je dnes 150 tisíc.

„Nezlevňovali jsme ani to není nějaká marketingová strategie. Umíme nasmlouvat velké projekty s velkými stavebními firmami. Nemusíme mít velký zisk na jedné jednotce, spokojíme se s menším ziskem za předpokladu, že prodáme velké množství bytů. To je dlouhodobá strategie,“ dodává Korec s tím, že poprvé v historii však firma sáhla k tomu, že prodává jednomu kupujícímu pouze jeden byt.

„Evidentně tam docházelo ke spekulacím a k přeprodávání vlastně předkupních smluv, což jsme nechtěli. Minimálně v té první fázi prodeje. Za deset dní prodeje máme prodaných 50 bytů, což je v dnešní době výjimečné,“ dodává Korec.

I tady však podle něj kupují byty hlavně lidé, kteří se obejdou bez hypotéky. „Projekt je sice obrovsky žádaný, ale pouze pro lidi, kteří mají vlastní finance. Jestliže se dříve prodávala na hypotéku polovina bytů, v tomto projektu jich bude do 20 procent. Ty peníze jsou nesmírně drahé,“ dodává.

Korec navíc věří, že budoucí výstavbu zlevní nový stavební zákon. Dlouholetý proces povolování totiž stavby prodražoval.

„V tuto chvíli trvá povolování velkých staveb čtyři až pět let, nejsou výjimkou projekty, kdy je to sedm až deset let. Věřím, že nový stavební zákon základním způsobem řízení zjednoduší a hlavně zrychlí,“ dodává s tím, že reálně vidí zkrácení řízení na jeden rok.

V minulosti Ekospol prodával ročně kolem 500 bytů, a co se týče výstavby, patřil mezi největší pražské developery. Poslední roky to bylo do stovky bytů ročně. Firma však vlastní zhruba půl milionu metrů čtverečních pozemků, na kterých chystá celkem sedm tisíc bytů v 15 projektech.

Stavět bude Ekospol například v Hostivaři, na Západním Městě nebo Zličíně, kde má vyrůst celá městská čtvrť a dva a půl tisíce bytů. „Tam předpokládáme stavební povolení někdy kolem roku 2025 až 2026,“ dodává Korec.

Projekty, podle aktuálního zájmu lidí o menší byty, však Ekospol předělávat nebude.

„To, co připravíme teď, se za současného povolování staví až za pět let. Máme standardní skladby bytů a ty neměníme, protože víme, že je trh akceptuje. Nedomníváme se, že je správné, abychom stavěli garsonky, které budou mít pod 30 metrů. Samozřejmě v určité fázi mohou i takové garsonky na trhu uspět, ale nedomnívám se, že je to dlouhodobá cesta,“ vysvětluje Korec.