Článek
Podle průzkumů šetří Češi na vlastní bydlení nejdéle v Evropě a nestačí jim ani 14 průměrných ročních platů. Hypoteční trh se loni propadl o dvě třetiny, české stavebnictví stále hledá dno a v Praze se bytová výstavba téměř zastavila.
„Myslím si, že v porovnání s Polskem tu došlo k velkému zanedbání ze strany politiků posledních několika vlád. Zanedbání v rozvoji infrastruktury, zákonů a zejména stavebního zákona. Těm, kteří chtějí stavět a bydlet ve vlastním, umíme dobře komplikovat život,“ říká v rozhovoru pro SZ Byznys Michal Jalovecký, šéf společnosti Ekonomické stavby Polsko.
Jak udělat bydlení v Česku dostupnější?
Těch věcí by se mělo udělat víc – určitě zjednodušit stavební právo. Když vezmu příklad Polska, tak tam je princip jednou a dost. Pokud máte stavbu a projekt, stavební úřad vám ho může vrátit k dořešení jen jednou. Není to ten český ping-pong: vy něco uděláte, oni vám to vytknou, vy to doděláte, oni vytknou další věc. Takto vás mohou popotahovat roky. V Polsku vám to vrátí jednou, mají lhůtu 30 dní, potom se odvolají, vy doložíte to, co po vás chtějí, a za dalších 30 dní musí úřad automaticky vydat stavební povolení.
Výstavba v Polsku? Dva roky od nápadu se stěhujete
Jak dlouho se pak v Polsku čeká na reálnou výstavbu? Tady si developeři stěžují, že je to v extrémech až deset let.
Dám konkrétní příklad. Teď v Polsku jsme kupovali kancelářskou stavbu. Ten, kdo nám ji prodával, se chtěl přestěhovat na druhou stranu města. Po Vánocích se rozhodl, že si postaví jinou, pětipatrovou stavbu, v únoru se poprvé potkal s projektantem a v září kopli do země. Stavební povolení a vše ostatní měli vyřešené za tři měsíce. Dnes dokončují stavbu a na konci roku se budou stěhovat. Přesně dva roky od prvotního nápadu do stěhování firmy do hotového.
Zjednodušení stavebního řízení je tedy krok číslo jedna. Co další kroky?
Nám absolutně chybí tah na branku. Politici stagnují, nikdo tu nechce vydávat žádná rozhodnutí a každý vše raději přesune na další vládu. Zase vezmu příklad z Polska. Tamní vláda loni v srpnu zjistila, že hypoteční sazby poletí nahoru, už koncem léta řekli developerům i bankám: „Víme, že budete mít problém, protože občané budou muset řešit velké hypoteční splátky, a budeme to řešit.“
V říjnu tam vyskočila běžná hypoteční sazba na 11 %. Poláci navíc nemají fixaci na pět let jako my – tam se hypotéka přepočítá každé tři měsíce.
Polská vláda v tu chvíli oznámila, že budou tři nové programy. Dva zaměřené na mladé a jedním se pomůže stávajícím klientům. Už jenom toto oznámení vyvolalo pnutí na bankovním trhu a banky samy od sebe začaly snižovat sazby.
V lednu už byly oznámené obrysy těchto polských programů. První je Dvouprocentní hypotéka. To je program zaměřený na mladé a jejich první nemovitost a je na deset let. Je to skutečně úzký segment, není to pro každého, ale pomůže to developerskému trhu i bankám a udrží se nějaká výše hypotečních úvěrů. Druhý program je pak Změna výpočtu hypoteční splátky. I to vedlo k tomu, že sazby okamžitě začaly klesat, protože banky už věděly, že to musí přepočítávat na nový ukazatel. Dnes jsou sazby kolem šesti procent.
To je v Česku také, ale hypoteční trh nijak nežije.
To ano, ale tam se podařilo sazby snížit z více než 11 procent na šest.
Dvouprocentní úrok na deset let. Na první bydlení
Jak funguje program Dvouprocentní hypotéka? Skutečně je úrok jen dvě procenta?
Je tam standardní marže banky. Ta je třeba až tři procenta. Tato marže banky je ale jednorázová. A platí pouze při schválení úvěru. Potom už je úrok skutečně jen dvě procenta.
A jaká tam jsou omezení? První hypotéka, mladí lidé, určité příjmy?
Ta skupina je výrazně bonitní. Musí mít zhruba dvojnásobek průměrné mzdy – upřímně to není pro každou rodinu. Je to na deset let, na první nemovitost a ta věková skupina je tuším do 36 let.
Ten program má omezení, není to nekonečný balík peněz. Šlo skutečně o to, jak v danou chvíli vyřešit situaci. A řekněme si upřímně, situaci před volbami. Myslím si, že hned příští rok po volbách se bude tamní vláda snažit z toho utéct, protože je to velký výdaj z rozpočtu.
Jak velký je ten balík peněz? Kolik to bude polskou vládu stát?
Přiznám se, že tohle jsme se snažili zjistit, ale nevím. Ten program se oficiálně spustil začátkem července. Nás analytik říká, že podle jeho propočtů se může stát, že v dubnu příštího roku už v programu peníze nebudou.
Zájem je tedy velký…
Velký. V Polsku se vlastně zhruba v dubnu zastavilo přijímání nových hypoték u klientů, kteří věděli, že na to dosáhnou. Dvě procenta – to je velmi výhodné, to se nebude opakovat pravděpodobně nikdy v životě. V květnu a červnu jsme i my tak měli velmi málo schválených hypoték. Pouze u lidí, kteří věděli, že nemají šanci toto dostat.
V Česku developeři nekrachují
Má něco podobného udělat i Česko? Garantovat mladým dvouprocentní hypotéku?
Tady je trochu jiná situace. V Česku nemáme problém s tím, že by tu krachovali developeři, protože toho mají příliš rozestavěného.
My tu máme opačný problém – velký pokles stavebních povolení v letošním roce. Podpora mladých je určitě dobrý krok, ale myslím si, že Poláci vědí, že pro ekonomiku by byl velký problém, kdyby všechny ty rozestavěné věci padly, a tomu chtějí předejít.
Proč je problém pokles stavebních povolení a to, že se stavby zastavily?
Já si myslím, že není problém v tom, že se zastavily stavby, které už prošly schvalovací fází. To se opět velmi rychle nastartuje. Problém je, že se nepřipravují. Teď v Česku vidíme oživení prodejů a do budoucna tu bude problém.
Oživení prodejů?
My se zabýváme prodejem rodinných domů a na schůzkách vidíme, že klienti se skutečně vrací. Zmizel ukazatel DSTI, který blokoval opravdu bonitní klienty a vůbec to nedávalo smysl.
Za uplynulých devět měsíců se hypoték schvalovalo výrazně méně, ale my ty klienty máme „na skladě“. V našem případě to jsou stovky klientů, kteří na zrušení DSTI čekali. Tam jsou lidé, kteří měli desetitisícové příjmy a neprošli. Zůstávalo jim po odečtení splátky hypotéky hodně peněz, třeba 50 tisíc, a stejně neprošli. To bylo nelogické.
A co tedy bude znamenat to, že se projekty nepřipravovaly?
Nastalo zhruba roční okno, kdy se přestalo připravovat. Firmy mají pozemky, chodí se na ně dívat, sekat trávu a tím to končí. Ta díra bude za pár let. Přijde výpadek, bude tlak na ceny a to znamená, že se bude znovu zdražovat. Klasická nabídka versus poptávka. V tomto případě malá nabídka a vysoká cena.
