Hypotéka za pět procent, to je u nás vykřičník, říká šéf JRD

Den D pro pražské developery se blíží. Už tento týden by měla Praha schválit metropolitní plán, který určuje budoucí podobu města, včetně bydlení a dopravy. Pro developery jde o jeden z nejdůležitějších dokumentů za poslední roky – určí totiž, kde se ve městě smí stavět a v jakém rozsahu.

A finální hlasování sledují i v JRD. „Pro nás je důležité, aby se schválil metropolitní plán, aby území dostalo tu správnou barvu, kterou může mít. Věříme, že to dopadne dobře, protože od toho se odvíjí třeba náš malešický projekt, ale i mnohé další projekty pražských developerů,“ říká šéf JRD Jan Sadil s tím, že pokud by plán schválen nebyl, výrazně to ovlivní i další projekty developerské skupiny.

Ve zmiňovaných Malešicích JRD chystá rodinné bydlení se čtyřmi stovkami bytů v několika etapách a prodejnu potravin. Aktuálně developer vypsal architektonickou soutěž.

„Za pár měsíců by mělo být v soutěži rozhodnuto a pak začne povolovací proces. Pokud by metropolitní plán schválen nebyl, dotklo by se nás to hodně, a to nejenom v Malešicích. Máme i větší území, která čekají, až je metropolitní plán posune směrem, kterým chceme. Pokud by schválen nebyl, znamená to zastavení těchto projektů, přepracování, respektive požádání o změnu územního plánu. To bohužel není otázka ani týdne, ani měsíce, ani roku,“ říká Sadil v pořadu Agenda.

Už na podzim totiž JRD chystá dalších pět projektů. Kromě Prahy také v Kladně, přímo u vlakového nádraží. „To, co máme rozestavěno, je v řádu 1,5 miliardy. Další projekty jsou dohromady zhruba pět miliard,“ dodává Sadil.

Tento odhad ale platí při současných cenách a je otázka, zda výsledná částka nebude vyšší. Do dalšího vývoje českého stavebnictví totiž výrazně promlouvá konflikt v Íránu, který zdražuje materiály i dopravu.

„Procentuální výši zatím nedokáže říct nikdo, to ukáže čas. Ale to, co se navýší na vstupních materiálech a stavebních pracích, se musí někde promítnout. Kde to bude, nechci říkat nahlas,“ říká Jan Sadil.

U zasmluvněných projektů tak společnost debatuje s dodavateli a snaží se rozpočty udržet. „U nových staveb, které zasmluvňujeme v současné době, se navýšení cen do rozpočtů promítne. Je nám jasné, že nikdo pro nás nebude stavět tak, aby prodělával,“ říká Sadil. Upozorňuje, že etalonem zdražování a nedostatku se stal polystyren, který byl jednu chvíli téměř na příděl, ale podobných materiálů je víc.

Pokud by konflikt trval delší dobu, povede k výraznějšímu zdražení, než společnost ještě začátkem roku očekávala ve své analýze Trend report 2026. „Naším očekáváním byl růst cen o nižší jednotky procent, možná to mohou být vyšší jednotky procent. Nemyslím si ale, že by to mělo být o deset procent a více, ale poslechneme si potom sami sebe třeba za rok. Důvod, proč ten nárůst nemůže být výrazně vysoký, je i ta poptávková strana. Dostupnost hypoték a cena čtverečního metru,“ říká Sadil, podle kterého bychom si ještě před pěti lety nedokázali představit, že metr čtvereční v Praze vyjde na aktuálních 180 tisíc. „A v Praze se dnes už prodává i za více než 200 tisíc korun za metr,“ dodává.

Právě na hypotéky totiž stávající konflikt dopadne také. „Podíváme-li se na cenu dlouhodobých zdrojů, tak ta od března vyskočila poměrně dramaticky. Pětiletý swap je na úrovni 4,5 procenta a ta úvaha je jednoduchá. Pokud má mít banka rozumnou marži plus minus procento, tak ať počítám, jak počítám, dostávám se přes 5 procent úrokové sazby na hypotéce. To je z mého pohledu - a můžu říct i z mé zkušenosti - určitá psychologická hranice pro potenciálního klienta. To už mi přijde drahé. Ta pětka na začátku je opravdu takovým vykřičníkem pro klienta,“ komentuje Sadil, který má za sebou dlouholetou roli šéfa Hypoteční banky.

Varuje, že tak může dojít i k určitému zpomalení trhu. „Teď ten hypoteční trh velmi pěkně jede. Myslím, že je to dozvuk nižších sazeb a předzvuk toho, že se sazby budou navyšovat. A myslím, že se trh ochladí. Na druhou stranu je třeba připomenout, že měsíce květen a červen bývají z pohledu hypoteční produkce vždy velmi dobré, tak uvidíme,“ říká Sadil.

JRD přesto plánuje do dvou let rozestavět dva tisíce bytů. „Tu ambici máme a jsme nastaveni tak, že naše projekty nebrzdíme. Věříme, že blízkovýchodní konflikt v brzké době skončí a snad se vrátíme do nějakého normálu,“ říká. V Praze je navíc kumulovaný nedostatek nových bytů na úrovni sta tisíc a poptávka je stále velká.

Stále větším fenoménem se ale podle Sadila stává nájemní bydlení. „Pár let zpátky jsme si moc neuměli představit, že by někdo bydlel v nájemním bytě. Proč by to také dělal. Byly relativně dostupné nové byty, dostupné hypotéky a mnozí na nájemní bydlení koukali lehce s opovržením. To se mění a je zajímavé, kolik velkých investorů se dnes zajímá o bytové domy s tím, že je budou nabízet k nájmu,“ říká Sadil. Zejména v Praze by se tak nájem mohl stát první volbou a podíl lidí v nájmu by mohl dotáhnout podíl lidí ve vlastním.