Článek
Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.
Obchodní centrum Černý Most přistaví nové obchody, restaurace i kina na ploše deset tisíc metrů čtverečních.
„Zákazníci dnes očekávají mnohem víc. Když vstoupí do obchodního centra, chtějí se cítit dobře, posadit se na pěkném místě, chtějí mít přírodní světlo, chtějí materiály, jako je dřevo,“ popsal jeden z důvodů modernizace za 70 milionů eur (přes 1,7 miliardy Kč) výkonný ředitel společnosti Unibail-Rodamco-Westfield (URW) pro střední Evropu Jakub Skwarlo.
Nároky návštěvníků se postupně zvyšují, zlom přišel asi před pěti lety. Kromě toho, že chce provozovatel udržet v komerční zóně delší dobu zejména mladé lidi a rodiny s dětmi, má rozšíření „nákupní svatyně“ ještě jeden důvod. Zájemců ze strany retailerů je víc než volných ploch k nájmu.
Náročnější nejsou dnes obecně jen spotřebitelé, ale i klienti obchodních center z oblasti maloobchodu. „Často v našich centrech vidíme, že si obchodníci vystačí s menším množstvím lokací, ale požadují rozlohou větší prodejny,“ popsal regionální ředitel.
Skupina URW vlastní tři obchodní centra v Praze – OC Černý Most, Westfield Chodov a Metropoli Zličín. Všechna se řadí k „áčkovým“ centrům s vysokou návštěvností i tržbami. První dvě jsou zároveň největší v Česku.
Třetí největší centrum Olympia Brno je v majetku německé společnosti Deutsche EuroShop. Jiného německého vlastníka Union Institutional Investment má OC Letňany, páté největší obchodní centrum v Česku. Čtyřka trhu ostravský Avion Shopping Park patří švédskému nábytkáři Ikea.
Na trhu operuje řada dalších hráčů. Společnost CPI vlastní třináct tuzemských obchodních center, tím největším je Olympia Plzeň. Několik atraktivních obchodních center včetně OC Nový Smíchov patří skupině Klepierre Group.
Vrátili se v roce 2023 návštěvníci do obchodních center, odkud prchli před pandemií do e-shopů?
Pandemie byla pro náš byznys velmi složitým obdobím, protože se zákazníci přesunuli na internet. Ale po skončení lockdownů bylo ve všech obchodních centrech znát, že se lidé vrátili do fyzických obchodů. Výsledky našich obchodních center jsou nadprůměrné. Změnil se však trochu způsob, jakým lidé nakupují.
Jak se dařilo na českém trhu?
Zvýšila se takzvaná míra konverze. Lidé navštěvují obchodní centra s konkrétním cílem. To v praxi znamená, že stejná návštěvnost generuje mnohem vyšší tržby. Hodnota nákupního koše se zvýšila. Tržby jsou vyšší také reálně, tedy po očištění o inflaci. Vidíme v tom pozitivní trend. Podobná situace je v zahraničí, kde máme velká obchodní centra v řadě evropských měst. Většina z nich už je na předcovidové úrovni.
V roce 2022 se o České republice mluvilo jako o poslední zemi v EU, která ještě nepřekonala covidový šok. Výkon ekonomiky byl pod rokem 2019. Vnímáte ještě tento hendikep?
Podobné srovnání jsem neviděl a překvapuje mě to. V České republice je dlouhodobě nízká nezaměstnanost a vyšší tlak na mzdy. Ve srovnání s ostatními trhy si vedla velmi dobře. Nemohu ale mluvit za celou zemi, protože provozujeme pouze tři obchodní centra v Praze – OC Černý Most, Westfield Chodov a OC Metropole Zličín. Česko si u nás vede lépe než Německo a Vídeň a je na zhruba stejné úrovni jako Polsko. Odráží se to také v našich plánech na rozšíření OC Černý Most za 70 milionů eur. Vidíme, že obchodníci hledají místa pro nové prodejny a zákazníci volají například po lepším gastronomickém zážitku.
Obchodníci jsou oproti dobám před pandemií náročnější při hledání nových prostor. Často v našich centrech vidíme, že si vystačí s menším množstvím lokací, ale požadují rozlohou větší prodejny. Místo pěti prodejen v hlavním městě jim například stačí tři větší obchody.
Jaká je průměrná míra neobsazenosti ve vašich obchodních centrech?
V regionu střední a východní Evropy, který zahrnuje Polsko i Českou republiku, je to méně než dvě procenta.
Můžete nastínit své plány v Česku kromě nedávno avizovaného rozšíření OC Černý Most?
V Česku je rozhodně potenciál pro další expanzi, ale moc vám k tomu teď neřeknu. OC Černý Most jsme rozšiřovali v roce 1997, v roce 2000 a v roce 2013. Mysleli jsme si, že to bude stačit, ale dnes vidíme, že nestačí. Přidáváme proto dalších 10 tisíc metrů čtverečních. Máme další dvě obchodní centra v Praze a je možné, že v budoucnu expanze proběhne tam. Na naší strategii se nic nemění. Cílíme na Prahu, kde se můžeme podle příležitostí na trhu dál rozvíjet.
Díváte se na nové projekty nebo akvizice?
Soustředíme se na stávající aktiva, v nichž vidíme stále hodnotu, kterou lze vytěžit a je možné tyto projekty dál rozvíjet, a to například i v otázce energetické soběstačnosti. Ale stále sledujeme trh a jdeme i cestou akvizic, pokud nám dávají smysl. Perfektním příkladem je centrum Metropole Zličín, které jsme ještě před deseti lety nevlastnili.
Nová obchodní centra se příliš nestaví, spíš vznikají nákupní parky. To vás neláká?
Nemyslím, že nás budou zajímat nákupní parky, ale čas od času jsou na prodej nákupní centra, jak jste nedávno viděli na případu OC Arkády Pankrác, které změnilo majitele.
Skupina Unibail-Rodamco-Westfield se v posledních letech kvůli velkému zadlužení zbavovala aktiv za čtyři miliardy eur. Proč?
Potřebovali jsme snížit zadlužení. Pohybujeme se na trhu s relativně vysokou mírou dluhů k hodnotě nemovitostí. V uplynulých dvou až třech letech se zároveň prodloužila návratnost investic a to trochu poznamenalo hodnotu našeho realitního portfolia. Trh očekává, že se oddlužíme, což je ostatně součástí naší strategie. Prodej majetku se týká zejména amerického trhu, kam jsme vstoupili v roce 2018 díky akvizici společnosti Westfield. V Evropě jde o některé méně významné a menší projekty bez možnosti dalšího rozvoje nebo o projekty ve městech, která neprospívají.
Na kterých trzích se vám nedařilo?
Jsem zodpovědný za středoevropské trhy, tedy ČR, Slovensko, Polsko, ale také Německo a Rakousko. V tomto regionu je naše pozice velmi silná, ale jak jsem zmínil, probíhá oddlužení v USA. Také americký trh se však už velmi rychle vrací na předcovidovou úroveň. Posledních pět let jsem strávil ve Velké Británii, kde v roce 2018 proběhla velká transformace. Hodně nájemníků skončilo v insolvenci, fakticky zbankrotovali. Obchodní centra v Británii měla problém s vyšší úrovní neobsazenosti. Britský trh je jiný, největšími nájemci nejsou supermarkety, hypermarkety nebo módní značky jako Inditex a Peek & Cloppenburg, ale obchodní domy jako je Debenhams, House of Frasers nebo John Lewis. A některé z nich se dostaly do problémů.
Pocítili jste otřesy také v USA, kde se před lety mluvilo o krizi kamenných obchodů? Mnohé americké řetězce zbankrotovaly a obchodní centra se vyprázdnila.
V menší míře ano. Obecně byla na trhu cítit nervozita, protože někteří nájemci nebo obchodníci naráz investovali do velkého počtu lokací. Někdy si jeden obchodní dům pronajímal příliš velké plochy, a když skončil, zůstala vám najednou spousta prázdného místa. V takovém případě uvažujete, jak prostory efektivně využít a zda je nerozdělit, abyste nalákal nové nájemníky.
Jakým největším výzvám čelíte v Česku?
Nejtěžší je momentálně najít místo pro nové nájemce. Na to právě reagujeme rozšířením OC Černý Most. Česká republika je velmi dobrý trh, kde máme velice nízkou úroveň neobsazenosti. Další výzvu představuje nízká míra nezaměstnanosti, kdy je těžké udržet zaměstnance delší dobu, a cítíme tlak na růst mezd.
Začínáte s modernizací OC Černý Most. To vždy souvisí i se změnou nákupních zvyklostí. Chovají se zákazníci jinak než před deseti lety?
Před deseti lety zákazníci do obchodního centra přišli, nakoupili a odešli. Před pěti lety se to začalo měnit. Častěji se v centrech setkávali s přáteli a dnes po pandemii tento trend ještě sílí. Malý tradiční food court už lidem nestačí, zvětšíme proto restaurační zónu. Zákazníci dnes očekávají mnohem víc. Když vstoupí do obchodního centra, chtějí se cítit dobře, posadit se na pěkném místě, chtějí mít přírodní světlo, chtějí materiály, jako je dřevo. Tomu všemu věnujeme velkou pozornost. Náročnější jsou i v oblasti zábavy. Přistavíme proto sice mnohem menší, ale zato prémiovější kina s možností občerstvení přímo v sále a tím zvýšíme laťku.
Jeden z operátorů na nedávné konferenci Asociace nákupních center zmínil, že kina v obchodních centrech kvůli dostupnosti streamovacích služeb, jako je Netflix, procházejí krizí.
Do jisté míry streamingové platformy ukously část trhu tradičním kinům. Při pohledu na výkonnost našich kin bych to však nenazval krizí. Kinům se do značné míry daří podle toho, jaké vycházejí blockbustery. Rok 2022 byl v tomto směru trochu chudý. Ale loni přišly do kin filmy jako Barbie, Oppenheimer a výkon byl velmi dobrý. Druhá věc je, že kina se musejí globálně proměnit. Návštěvníkům kin už nestačí jen židle a plátno. Musíte investovat do technologií, pohodlného sezení, do komfortu pro hosty. Teprve poté se rodina zvedne z gauče a vyrazí k vám. V OC Černý Most jsme se proto rozhodli přistavět tři malá prémiová kina.
Bavíme se hlavně o rodinách, které jsou velmi zajímavou skupinou zákazníků. Demograficky ale přibývá starších lidí. Chcete je přilákat třeba rozšířením nabídky o zdravotnické služby?
Už dnes máme některé nájemce orientované na služby zdravotní péče. Myslím, že do budoucna podobné služby porostou. Plánování obchodních center totiž reaguje na momentální potřeby zákazníků, a pokud mají v nějaké oblasti vyšší očekávání, snažíme se jim vyhovět, aby z toho na konci měli prospěch všichni včetně nás.
Dlouhodobě je v Česku těžké sehnat pracovníky. Jak s tím zápolíte?
Nízká nezaměstnanost je fajn, ale vytváří tlak na cenu práce. Pro naše operátory z řad restaurací a obchody je dlouhodobě obtížné najít pracovníky. Skrze náš program URW4Jobs pořádáme workshopy a zvyšujeme úroveň vzdělání, protože lidé na trhu jsou, ovšem mají často jinou kvalifikaci. Pracovníkům zajišťujeme kvalitní školení zejména v „měkkých“ dovednostech, aby měli větší šanci na získání práce. Proškolíme 50–80 lidí ročně.
