Článek
Lidé s hypotékou přestali nakupovat nemovitosti, a i když je zastoupili investoři, není jich dost. Podle majitele developerské společnosti Central Group Dušana Kunovského se proto letos v Praze prodá výrazně méně bytů než loni.
„Výpadek lidí, kteří si brali hypotéku, to nenahradí. Určitý pokles na tom trhu bude. V minulém roce se v Praze prodalo 7,5 tisíce bytů, letos očekávám, že se tu prodá pět tisíc bytů. Možná to bude i výrazně méně,“ říká Kunovský s tím, že vidí, že kvůli drahým hypotékám lidé své nákupy jen odkládají. Sám však věří, že za dva roky bude situace jiná.
„Letošek bude jak na hypotečním trhu, tak v našich prodejích zásadní propad, příští rok se snad nějak trh stabilizuje a v horizontu roku a půl by mělo nastat velmi výrazné oživení. Jsem optimista, ale věřím, že i realista,“ dodává s tím, že i proto Central Group nijak nemění strategii a v době oživení poptávky chce mít dost rozestavěných i hotových bytů.
Podle původních plánů tak pokračují hlavní projekty Parková čtvrť Žižkov a Tesla Hloubětín. Jen se kvůli rostoucím cenám mění ceníky. Například byt v Parkové čtvrti je teď o třetinu dražší než na začátku prodejů, tedy na podzim loňského roku. Firma také věří, že už příští rok získá povolení i ke svému projektu na Praze 6, kde má vyrůst 2200 bytů.
Zároveň je teď podle Dušana Kunovského na trhu daleko více příležitostí k nákupu pozemků než v minulosti.
Nedávno jste zahájili stavbu projektu Parková čtvrť na Žižkově. Od té doby se trh dost změnil. Běží vše podle původních plánů?
Základní kámen jsme pokládali letos v zimě. Výstavba i prodeje běží podle plánu. V tuto chvíli je v prodeji celý první blok - tedy zhruba 400 bytů a z toho je v současnosti prodáno asi 60 procent. Pro podzimní nabídku připravujeme druhý městský blok - dalších zhruba 360 bytů. Spolu s Teslou Hloubětín je to náš nejprodávanější projekt.
Investiční náklady jste původně odhadovali na 14 miliard korun. Kolik je to teď?
Ty odhady jsou staré tři až čtyři roky, kdy byla situace úplně odlišná. Aktuální přepočítání, které jsme udělali v průběhu jara, výši investičních nákladů posunulo k dvaceti miliardám korun. Nárůst cen materiálů i stavebních prací je gigantický. Zároveň ale v mezičase vzrostly i obchodní ceny, takže část nákladů kompenzuje navýšení prodejních cen.
Za rok o třetinu víc
O kolik se tedy od začátku zvýšila prodejní cena bytu?
V době zahájení nabídky na podzim minulého roku jsme začínali s nějakou výchozí cenou a postupem času ty byty vzrostly o 30 procent.
Ke zdražení přidejme i fakt, že jsou nedostupné hypotéky. Budete na to nějak reagovat?
Trh velmi důkladně sledujeme. Proti většině developerů máme výhodu, že pracujeme bez úvěrů – jen s vlastními zdroji. To je velká výhoda, protože úvěrové financování raketově vzrostlo. Trh se zpomaluje, zpomalují se i prodeje.
V našich běžných lokalitách jsme zhruba 50 procent bytů prodávali zákazníkům, kteří si brali hypotéku. Loni byla hypotéka kolem dvou procent, teď je to trojnásobek hodnoty - to je tak obrovský nárůst, že se lidé s hypotékou stáhli a téměř nekupují. Celý trh se potýká s tím, že je poptávka lidí na hypotéku oslabená. Navíc odpadla i naprostá většina klientů ze zahraničí. I my sami jsme se odřízli od ruské a běloruské klientely, což je 10 procent potenciálních klientů.
Proti tomu obrovským způsobem narostl počet lidí, kteří mají své peníze a tyto úspory investují do koupě bytu. Nekupují je proto, že by to brali na výnos z pronájmu jako dřív, ale jako bezpečné uložení svých peněz.
Nahradí tito investoři všechny hypotékaře?
Poptávka stále je a je velmi solidní. V Praze je dlouhodobě velmi vysoký převis poptávky nad nabídkou, ale určité zpomalení tu beze sporu bude. Někteří investoři odkládají projekty, jiní si to portfolio rovnou nechávají na pronájem, takže část bytů, co se povolí, se ani na trh nedostane.
Výpadek lidí, kteří si brali hypotéku, to nenahradí. Určitý pokles na tom trhu bude. V minulém roce se v Praze prodalo 7,5 tisíce bytů, letos očekávám, že se tu prodá pět tisíc bytů. Možná to bude i výrazně méně.
Hypotékaři zásadně odkládají své rozhodnutí. Letošek a příští rok budou období, která tím budou zásadně postižená, ale pokud by pak hypotéky opět zamířily ke třem procentům, trh se nastartuje.
Analýza: Kdo si může dneska dovolit vlastní bydlení
Budete na to nějak reagovat vy? Necháte si taky byty na pronájem, zastavíte stavby?
Zatím plány neměníme. To by muselo dojít k totálnímu otřesu ekonomiky. Pokud nenastane zásadní šok, budeme zařazovat byty do nabídky a zahajovat výstavbu, i když budou prodeje pomalejší. Development je dlouhodobý byznys. Vnímáme, že tu je pokles, lidé odkládají nákupy, ale zpomalení by mělo být výrazně nakopnuto, až se hypotéky dostanou někam ke třem procentům. V té době chceme být připraveni, mít hodně rozestavěných bytů i část postavených.
Abychom, až se ta poptávka výrazně nakopne, nezjistili, že nemáme co nabídnout.
Kdy to bude?
Jsem optimista. Letošek bude jak na hypotečním trhu, tak v našich prodejích zásadní propad, příští rok se snad nějak trh stabilizuje a v horizontu roku a půl by mělo nastat velmi výrazné oživení. Jsem optimista, ale věřím, že i realista.
Pozemky pro 30 tisíc bytů
Mění se trh jako takový?
Naší výhodou je, že máme nakoupené portfolio pozemků a brownfieldů, máme více než 1,5 milionu metrů čtverečných pozemků pro více než 30 tisíc bytů v Praze. Byť jsou ty procesy komplikované, přeci jen se podařilo nějaké projekty prosadit.
Je ale pravda, že pro investory, kteří pracují s úvěry a nemají pozemky, je ta situace složitá. Na stole se nám teď objevuje velké množství nových příležitostí, které dřív nebyly. Buď na nich investoři „seděli“ nebo je chtěli pro sebe. Úvěrové financování je ale teď tak drahé, že se určité připravované projekty – hlavně od menších investorů - realizovat nebudou. U řady z nich dojde i ke změně vlastnictví.
Pro nás je to příležitost. I v minulé krizi jsme největší akvizice udělali v nejsložitější době.
Už se něco rýsuje?
Určitě se rýsuje, ale dokud není transakce dotažená, nemluvím o ní. Na trhu se teď dává na prodej poměrně dost pozemků a brownfieldů. Někdy jsou ale ještě ta finanční očekávání investorů nastavená nerealisticky a neodpovídají zpomalení trhu.
Kolik tisíc metrů se teď dostalo na trh?
Ta čísla nemám. Ale na trh se dostávají projekty, které dříve k prodeji nebyly. Každých 14 dní máme investiční porady, tam se přinášejí nabídky, které teď na trhu jsou, a myslím, že ve srovnání s obdobím před dvěma měsíci je toho na stole dvojnásobek.
2200 bytů na Praze 6
My už jsme zmínili některé vaše projekty. Co chystáte dál?
Pro nás bude příští rok klíčové pokračování Parkové čtvrti a pokračování Tesly Hloubětín. Rozšíříme naši nabídku v Praze 4 u Hostivařské přehrady a věřím, že se nám velmi brzy podaří dát velkou čtvrť na Praze 6 - největší nově vznikající čtvrť v lokalitě současného Westpointu. Tam dotahujeme schvalovací procesy. To bude, nejsem si jistý, jestli v horizontu příštího roku, ale v horizontu toho následujícího, jedna z nejzajímavějších nabídek v Praze.
Jak bude projekt vypadat?
Připravujeme velký pozemek pro velkou spádovou základní školu i se sportovním oválem. Postupně vzniknou čtyři mateřské školky. Máme připravenou první etapu, kterou navrhovalo osm ateliérů a celkem se v ní promítá 18 konceptů. Hlavní architektkou v této lokalitě bude paní doktorka Jiřičná. U všech hlavních vstupů do bloků tvoří své dominantní a zajímavé domy. Architektonickým pojetím, velkorysým řešením parků a veřejného prostoru či uměleckými díly věřím, že to bude lokalita, na kterou se třeba budou lidé i jezdit dívat.
Kolik bude stát?
Tím, že to zatím nešlo ani do nabídky, nemáme upřesněné kalkulace. Bude to určitě projekt, který bude dražší. Jak architektura, tak materiály, technologie i úroveň vnitřního provedení budou vyšší a tomu budou odpovídat ceny, které nebudou dostupné pro každého. Ale i tam chceme prodávat po stovkách, postupovat po etapách a uzavírat městské bloky.
