Chystá se stavba největšího skladu v Česku

Že je Česko země plná krabic u dálnic a skladů je tu až moc? „Nesmysl! Průmyslové haly se nestaví proto, aby byly, ale proto, že je někdo potřebuje,“ říká v rozhovoru pro SZ Byznys šéf Accolade Milan Kratina.

A zmiňovaná potřeba stále roste – aktuálně Accolade investuje devět miliard korun do výstavby projektů na Karlovarsku, kde staví největší areál v zemi. Kromě toho otevírá haly v Nizozemsku a plánuje další růst.

„Hlad neustává. Evropa, pokud chce být soběstačnější, musí mít více prostor pro průmysl, logistiku a ecommerce. Věřím, že to v dalších letech ještě naroste. Vše je pro konkrétní klienty. Poptávka tady je a my jsme jenom ta infrastruktura,“ dodává Kratina.

Opravdu se v poptávce nijak neprojevují ochlazení ekonomiky a vysoká inflace?

Projevuje se to ve struktuře poptávky, jsou jiní klienti. Trochu odpadl segment dva až 10 tisíc metrů od společností, které si říkaly: teď nám byznys běží, tak si pronajmeme trochu víc metrů. Tito klienti teď vyčkávají a trochu víc přemýšlejí. To, co my ale primárně děláme, jsou konkrétní investice do výstavby pro konkrétní klienty, kteří potřebují velké prostory na 10, 15, nebo 20 let dopředu. Ta investice je do budoucna.

Zmínil jste velké prostory. Teď stavíte i jeden z největších skladů v zemi, co to znamená?

Jde o 230 000 metrů. Podle aktuálních čísel je to největší nájemní plocha pro ecommerce. Klientem je společnost HM. Ale ta hala není roztažená, jde do výšky, takže samotný lay-out je jen zhruba 110 tisíc metrů.

Jak vysoké mohou být dnes průmyslové stavby?

To záleží. Míra robotizace a fakt, že ty haly jsou většinou v pronájmu na 15 až 20 let dopředu, vede k tomu, že můžou jít do výšky. Je to efektivní a daným společnostem to dává smysl. Samozřejmě musí se dbát na to, aby to zapadalo do krajiny.

Když se vrátíme k těm nájemcům, daří se vám zvýšit nájemné tak, jak roste inflace?

Když se podíváme na Chebsko a Karlovarsko, tak do roku 2021 byly průměrné nájmy mezi třemi až čtyřmi eury. Teď je to šest až sedm eur. Ten růst je padesát a více procent, takže se to daří. Samozřejmě ne všechny nájemní smlouvy končí v době, kdy to potřebujete.

Naše financování je ale dlouhodobé, takže nás to na cash-flow nebolí, když jsou nájmy z minulosti nízké. Teoreticky nás to může začít bolet v letech 2027 až 2029, kdy budeme refinancovat část portfolia, ale do té doby máme čas. Třeba bude vysoká inflace a nájmy každý rok porostou o deset procent.

Máte ve smlouvách inflační doložky?

V rámci našeho portfolia máme pokryto zhruba 80 procent inflace.

Máte celkem 51 projektů, co chystáte dalšího?

Máme evropskou působnost, jsme skoro od Atlantiku po Dunaj na Slovensku. Jsme v šesti zemích a čekáme jenom na toho klienta, protože dneska je opravdu doba, že my nebudeme bez klienta výstavbu začínat.

A máte už klienty pro další výstavby?

Povedl se nám projekt v Nizozemsku v Roermondu, což je místo, které je součástí velké logistické oblasti Venlo, ze které mohou naši klienti obsluhovat 80 milionů lidí. Předávali jsme tam halu velké americké společnosti z oblasti farmacie a medicíny Cooper Surgical. Dalším nájemcem tam je významná logistická společnost GXO. My evropsky vidíme, že poptávka po prostorech je, klienti chodí, a pokud má být Evropa soběstačnější, tak prostě ty prostory potřebuje.

Jak velký projekt to je?

Je to zhruba 40 000 metrů, z našeho pohledu spíš menší park. Dvě budovy v hodnotě 60 až 70 milionů eur. Pro nás to ale bylo první překročení Rýna, protože zatím máme naše projekty kolem Düsseldorfu, v Německu.

Když srovnáte Česko a zahraničí, co se týče nájmů i přístupu k developerům, co vám vychází?

Všude jinde v Evropě je to jednodušší, Česko je nejnáročnější. Všude jinde v Evropě je oceňováno to, že někdo investuje miliardy do komerčních nemovitostí nebo stavitelství.

Potřebovali bychom, aby města, která chtějí nebo mají možnost rozvíjet průmyslové zóny, za to byla odměněna a starosta mohl říct: Uděláme tento projekt a budeme každý rok inkasovat vysoké desítky milionů korun. Za to postavíme školy, zaplatíme učitele, policii, uděláme nemocnici, a aby s tím dlouhodobě mohli počítat. Dnes je situace taková, že stát získává miliardy a obce nic.

V zahraničí je to jinak?

V zahraničí máme natažený červený koberec. Spousta regionů si říká – to je skvělé, že ten náš region přichází někdo propagovat.

Bude Česko tímto přístupem ztrácet konkurenceschopnost?

Není to podpora formou investiční pobídky, ale opravdu tím, že je tady někdo chce. My potřebujeme mít lepší školy, abychom měli víc technicky zdatných lidí, a potřebujeme podporovat regiony, aby z toho něco měly. Věřím tomu, že se nám povede Českou republiku a vládu přesvědčit o tom, že tohle je jedna z cest, jak být prorůstový a jak zvyšovat příjmy.