Česko potřebuje 25 tisíc bytů ročně. Miliardy od státu pomohou, ale nespasí

České stavebnictví je v krizi, v červnu se podle ČSÚ meziročně propadlo o 10,2 procenta. Bytový trh ale signalizuje, že se blíží bod zvratu. Za letošní první pololetí se v Praze prodalo 3,5 tisíce nových bytů, což je dvojnásobek proti loňsku.

„Zaplaťpánbůh za poslední pololetí. V Praze prodeje narostly meziročně o 100 procent, a když to srovnám s delším obdobím, tak je to třetí nejlepší číslo za posledních 10 let. Po velkém útlumu v posledních dvou letech se trh výrazně nadechuje,“ říká v rozhovoru pro SZ Byznys Dušan Kunovský, šéf developerské skupiny Central Group, která společně s firmami Trigema a Skanska bytový trh pravidelně monitoruje.

Na nárůstu se ale odráží spíš odložená poptávka než zásadní zvrat k lepšímu v bytové výstavbě. To připouští i Kunovský. „V půlce roku 2022 nastal na trhu šok, hypoteční úroky vylétly na trojnásobek a úplně to zastavilo prodeje. Teď už šesté čtvrtletí v řadě prodeje rostou a fakticky se vrací na předcovidovou úroveň,“ podotýká developer.

Nabídka nových bytů je ale pořád nedostatečná. A to i v hlavním městě, kde se staví nejvíc a kde developeři po letech příprav rozjeli stavbu celých velkých čtvrtí na Smíchově, Žižkově či Rohanském ostrově.

Nejnovější žebříček Deloitte Property Index, který srovnává dostupnost bydlení v Evropě, řadí Česko v dostupnosti na poslední místo z 18 srovnávaných zemí. Pořízení bytu vyjde Čechy v průměru na 13,3 hrubé roční mzdy. A sama Praha je ve srovnání metropolí po nizozemském Amsterodamu na posledním místě v bytové dostupnosti.

Důvodem, proč je pro české rodiny pořízení bytu tak vážný problém, je kombinace vysokých cen bytů, nízkých příjmů a drahého financování. Podle Kunovského i dalších developerů by ceny mohla srazit čilejší bytová výstavba.

Analýzy Institutu plánování a rozvoje Hlavního města Prahy říkají, že by metropole potřebovala až 10 tisíc nových bytů ročně jen pro prostou obnovu bytového fondu a základní rozvoj. „Dlouho se tak neděje,“ upozorňuje Kunovský.

„V horizontu minulých 10 let se povoluje a staví jenom polovina žádoucího počtu, nůžky mezi nabídkou a poptávkou se stále rozvírají, bytový deficit se zvyšuje,“ dodává šéf Central Group. Developeři přitom mají třeba v Praze připravený ke stavbě rekordní počet 145 tisíc bytů. Realizace ale vázne.

Kupříkladu loni dostali stavebníci v Praze povolení jen na zhruba 4,2 tisíce bytů. Povolovací řízení na běžné bytové domy podle Kunovského stále trvá často 10 i více let. „Z řady důvodů se povolování dostalo do katastrofální situace,“ prohlásil.

Další brzdou jsou podle něj kromě byrokracie málo dostupné pozemky, jejichž zástavbě brání často složité majetkové vztahy. A drahé hypotéky.

Zrychlení povolovacích procesů si developeři i drobní stavebníci dlouho slibovali od nového stavebního zákona. Za předchozí vlády připravila tehdejší ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová (ANO) novou podobu zákona, její nástupce Ivan Bartoš (Piráti) se jej ale rozhodl přepracovat. Nový zákon tak začal platit až od letošního července zároveň se spuštěním digitalizace stavebního řízení. Místo zrychlení schvalovacích procedur ale na stavebních úřadech zavládl chaos.

„Je to velmi nervózní situace, velmi doufáme, že si porodní bolesti v horizontu nejbližších měsíců sednou,“ říká Kunovský. Už tak složitá stavební legislativa podle něj výstavbě škodí, a pokud se systém nezprůchodní, hrozí škody pro celou ekonomiku: „Například za každý prodaný byt v Praze stát a Praha na DPH a různých poplatcích inkasuje v průměru 1,5 milionu korun,“ tvrdí developer.

Každý nový byt nejen zvyšuje příjem veřejných rozpočtů, dostupnější bydlení v řadě lokalit by také uvolnilo podmínky pro byznys. Řada podnikatelů si dnes stěžuje na nedostatek pracovní síly a od lepší nabídky bytů si slibují uvolnění trhu práce.

Bartošovo Ministerstvo pro místní rozvoj připravilo plán, který má dostupnost bydlení v Česku zlepšit. Stojí na změnách legislativy i motivačních nástrojích pro povzbuzení výstavby nájemních bytů v režii obcí a krajů. Těm nabízí poradenství a nově také dotační program v celkovém objemu 10,5 miliardy korun do roku 2026.

Kunovský ale není přesvědčen, že dosud přijatá nová opatření situaci vyřeší. „Pokud má veřejný sektor významněji regulovat dostupnost bydlení, tak by podle analýz mělo vznikat každoročně dlouhodobě minimálně 20 až 25 tisíc nových bytů v rámci České republiky. Průměrný menší byt, tedy 1+KK nebo 2+KK, přijde na přímé realizační náklady asi na čtyři miliony korun. Každoročně bychom tak potřebovali na výstavbu vynakládat 100 miliard korun, které by byly třeba,“ vysvětluje.

Částka v řádu jednotek miliard, kterou stát na podporu vyčlenil, podle něj nemá šanci domácím bytovým trhem výrazněji zahýbat. Debata o bytové politice by ale měla pokračovat, řešení se najít musí. „Jsem rád, že se to diskutuje. Koneckonců my jsme zakládajícím členem Iniciativy pro dostupné bydlení spolu s Českou spořitelnou, společností KPMG nebo pražskou ČVUT, respektive jejím Národním centrem Stavebnictví 4.0,“ říká Kunovský.

„V rámci Iniciativy pro dostupné bydlení právě intenzivně jednáme s Ministerstvem pro místní rozvoj, Svazem měst a obcí a Státním fondem podpory investic o programu dostupných nájemních bytů pro města a obce, které by se stavěly co nejefektivnějším systémem. Vzniká výrazná iniciativa, která by mohla iniciační část státních dotací spojit i se soukromým bankovním financováním, spolupráce soukromého a veřejného sektoru se rozjíždí a myslím, že v září bychom mohli celý náš navrhovaný komplex dalších kroků prezentovat,“ slibuje Kunovský.