Článek
Se zlevňováním hypotečních úvěrů, které v posledních měsících s napětím sledují nejen odborníci z realitního a bankovního sektoru, ale také zájemci o pořízení vlastního bydlení, se začíná blížit důležitý zlom. Po dvou letech vysokých úrokových sazeb, v jejichž důsledku - společně s vysokou cenou nemovitostí - hypoteční splátky významně převyšovaly měsíční nájemné, se výdaje na bydlení vlastníků i nájemců začínají opět přibližovat.
Podle Libora Ostatka, hypotečního experta Broker Trust, se proces nastartoval v letošním roce, kdy Česká národní banka opakovaně přistoupila ke snížení základní úrokové sazby. „Proces je velmi pomalý, a pokud bereme situaci za poslední rok, tak jde především o zlepšení za letošní únor a březen,“ uvedl.
Právě v březnu úroková sazba hypotečních úvěrů podle dat České bankovní asociace klesla na 5,19 %, a stala se tak zatím nejnižší hodnotou od června 2022.
Podle výpočtů SZ Byznys, které vychází z nejčastějšího typu hypotéky a dat z realitního portálu Sreality.cz, se za poslední rok průměrná splátka hypotéky a průměrné nájemné v jednotlivých krajích Česka přiblížila o tisíce korun.
Nejblíž jsou si v současné chvíli splátky a nájemné v Karlovarském a Moravskoslezském kraji, kde rozdíl dosahuje jen zhruba jednoho tisíce korun.
Naopak největší rozdíl zůstává v hlavním městě, kde si teď vlastníci nemovitostí na splátce úvěru oproti nájemnému připlatí přes 11 tisíc. I v tomto případě lze ale sledovat výrazný posun. Ještě loni v únoru by totiž majitel bytu na splátce hypotéky zaplatil v průměru o více než 16 tisíc navíc.
Praha ale v tomto případě tvoří z určitého pohledu výjimku. Propast mezi hypoteční splátkou a cenou pronájmu zde netvoří jen růst úrokových sazeb (ten je všude stejný), ale hlavně výrazně vyšší ceny nemovitostí než ve zbytku Česka.
Podobně na tom budou i další větší města, u kterých krajský průměr ovlivňují levnější lokality. Příkladem je podle analýzy Hyponamíru Brno, kde je na koupi šedesátimetrového bytu v dobrém technickém stavu potřeba přibližně 6,6 milionu korun.
„Měsíční splátka hypotéky (70 % LTV) vychází při úrokové sazbě 5,39 % a splatnosti 30 let na více než 25 914 korun. Srovnatelný byt si lze dnes pronajmout za 17 tisíc měsíčně. Při bydlení v nájmu tedy dnes zaplatí o necelých devět tisíc méně,“ vypočítává Miroslav Majer, CEO společnosti.
Přitom rozdíl mezi splátkou a nájemným v celém Jihomoravském kraji vychází zhruba „jen“ na čtyři tisíce korun.
Na detailní výpočty se můžete podívat v následující mapě:
Za přiblížením splátek a nájemného, které za poslední rok zaznamenalo celé Česko, stojí podle expertů hned několik proměnných.
„Největší váhu v propočtu má cena nemovitosti, pokud ta roste, zvyšuje se i splátka hypotéky. A samozřejmě hraje roli i úroková sazba. Pokud půjdeme do detailu, může být důležitý i věk žadatele. Čím jsem starší, tím se mi zkracuje doba splatnosti a roste tedy splátka. Nájem je v tomto naopak neutrální,“ vysvětluje Libor Ostatek, hypoteční expert Broker Trust.
Právě ceny starších bytů v důsledku nižší poptávky v loňském roce klesly podle dat České bankovní asociace o sedm procent.
Důležitou roli podle Michala Picha, provozovatele realitních serverů realitycechy.cz a realitymorava.cz sehrál také růst nájemného. „Mnoho vlastníků nemovitostí zvýšilo nájemné o inflaci, která za rok 2022 činila 15,1 %,“ uvedl s tím, že největší růst společnost pozorovala v Praze, Brně, Hradci Králové a Olomouci.
Tříprocentní hranice
Výhledově by podle Ostatka mohlo dojít i k úplnému narovnání situace. „V každém regionu bude vývoj trochu jiný. Obecně lze ale říci, že se situace může výrazně zlepšit ve většině regionů, jakmile budou sazby směřovat k hranici tří procent,“ uvedl.
Takového stavu se ale podle aktuálních predikcí v letošním roce hypoteční trh nedočká. Bankovní experti v současnosti odhadují pokles úrokových sazeb na úroveň zhruba čtyř procent.
Pokles splátek hypoték na úroveň nájemného podle Davida Eima, místopředsedy představenstva Gepard Finance, může brzdit také očekávaný růst cen nemovitostí. „Sazby sice budou klesat, ale ceny jsou vysoké a zdá se, že už zase rostou. Pokud budou sazby hypoték klesat, tlak na koupi nemovitostí se zvýší, a to bude dále tlačit na růst ceny,“ vysvětlil expert.
Naopak situaci, kdy nájemné převyšovalo hypoteční splátky, trh podle analýzy společnosti Wüstenrot zažil naposledy v roce 2020. Průměrná splátka hypotéky tehdy vycházela na 10 567 korun, zatímco na nájmu zaplatili Češi 12 817 korun.
V té době, kdy se úroková sazba pohybovala kolem dvou procent, také začal výrazně posilovat zájem kupujících o pořízení nemovitosti. Ten vzhledem k nedostatečné poptávce vyhnal ceny vlastního bydlení vzhůru o desítky procent.
Podobná situace by se vzhledem k odložené poptávce v minulých dvou letech mohla opakovat i tentokrát. „S klesající úrokovou sazbou poroste tlak na vlastnické bydlení a bude mírně klesat tlak na nájem,“ říká Eim.
Rostoucí poptávku po nemovitostech sleduje už nyní realitní portál Sreality.cz.
„Podle dat největšího českého portálu Sreality.cz můžeme potvrdit, že poptávka po prodejích bytů měřená počtem vyhledávacích dotazů je v letošním roce zatím o něco vyšší než loni. V únoru jsme v meziročním srovnání zaregistrovali o 7 % více dotazů a mírný nárůst jsme zaznamenali i v březnu,“ říká Šarlota Smutná, datová analytička Seznam.cz.
Podle Davida Eima navíc kupující nemusí nutně čekat do okamžiku, kdy se splátka hypotečního úvěru dostane pod úroveň nájmu. Mírné zlevnění může stačit. „Lidé dávají přednost vlastnímu před nájmem, a pokud si mohou hypoteční úvěr v potřebné výši dovolit, nebudou si poměr mezi nájemným a hypotékou nijak vyhodnocovat,“ dodává.
