Zlevňování bytů začalo, ale developeři ho maskují

Po loňském rekordním roce trh s novými byty zamrzl. Způsobila to kombinace vysokých úrokových sazeb, zpřísnění podmínek pro získávání hypotečních úvěrů a rekordních cen nemovitostí. V hlavním městě, kde se v porovnání s ostatními lokalitami Česka staví nových bytů nejvíce, se za první pololetí prodalo pouze 1 900 z nich, tedy o polovinu méně než v uplynulém roce.

Nízká poptávka se už nyní projevuje na cenách těchto bytů a developeři hledají způsob, jak oslovit zbylé zájemce, kteří si v současných podmínkách ještě bydlení v novém bytě mohou dovolit. V rámci svých prodejních strategií proto stále častěji nabízejí slevy a speciální akce.

Byty v pražských novostavbách meziročně sice podražily, a to o 18 procent, nicméně prudký růst, který panoval na trhu v roce 2021, kdy ceny meziročně poskočily o více než 30 procent, je dnes už minulostí. Ve srovnání s druhým pololetím 2021 byty v novostavbách vzrostly o pouhé jedno procento na průměrných 124 887 Kč za metr čtvereční, ukazují data společnosti JLL, která trh dlouhodobě sleduje.

„Příznivé podmínky na trhu s byty, které provázely předchozí dva roky, se nyní otočily. Prudký růst úrokových měr a celková snížená dostupnost hypoték ochladily poptávku, což se začalo projevovat v nabízení různých slev a speciálních akcí potenciálním zájemcům o koupi bytu,“ okomentovala situaci Blanka Vačkova, ředitelka oddělení průzkumu trhu v JLL.

Ve srovnání s přelomem roku, kdy část ceníků ani nebyla k dispozici, protože zájem kupujících byl enormní a ceny rostly každým dnem, tak lze podle ní pozorovat jistou nervozitu a snahu nabídku zatraktivnit.

V poslední době, která je spojována právě s výrazným růstem úrokových sazeb na hypotéky, je stále častější variantou akce prodávajících společností, takzvaná garantovaná hypotéka, kdy prodejce klientovi zaručí úrokovou sazbu ve výši zhruba tří procent, a to většinou na dva roky.

„Problém nicméně je, že klient musí prokázat příjmy na hypotéku za aktuálních šest procent a takových lidí je málo,“ upozorňuje Vít Soural, šéf analytické společnosti Flat Zone.

Způsob, jakým si prodejci slibují zatraktivnění nabídky a nalezení nových kupců, může být také osobní nastavení podmínek financování. „Jde například o nutnost zaplatit pouze 15 procent z kupní ceny při podepsání rezervační smlouvy a zbytek doplatit až po kolaudaci projektu. Klient tak má možnost si u bytů ve výstavbě počkat rok nebo dva na hypotéku s lepší úrokovou sazbou,“ dodává Soural pro SZ Byznys.

Největší český rezidenční stavitel, společnost Central Group, mimo jiné nabízí garanci vrácení peněz, kdy developerovi stačí zaplatit pouze deset procent zálohy a klient má možnost kdykoliv zakoupený byt nejpozději do termínu dokončení vrátit.

Dalším příkladem akcí je také nabídka vybavení kuchyně nebo příslušenství v ceně. Tuto variantu nabízí například společnost JRD v projektu Bohdalecké kvarteto k bytům 1+kk a 2+kk.

„Tyto akce jsou na trhu zcela běžné, jen jsou teď více komunikované veřejně. Pro developerské společnosti je to přirozený krok, protože jsou schopné klientovi nabídnout vysokou hodnotu za velkoobchodní ceny, které by klient jinde na trhu nesehnal,“ vysvětluje záměr firem Soural z Flat Zone.

Developer JRD mimo vybavení kuchyně nabízí v projektu Císařská vinice také poukaz na zařízení bytu v hodnotě půl milionu korun.

Ačkoliv oficiální ceny, které prodejci nových bytů uvádějí ve srovnání s druhým pololetím 2021, prakticky stagnují, rostoucí objem akčních nabídek ukazuje na nepřímé zlevňování bytů. Kupující sice zaplatí za novostavbu plnou cenu, akční nabídka však ve finále celkové náklady sníží. To platí jen ve vybraných případech, kde developer či investor slevu nebo akci uplatňuje.

Z pohledu celého trhu však ceny bytů podle odborníků zatím klesat nebudou.

„Nečekáme, že by cena u novostaveb klesala. Náklady na pozemky, výstavbu a financování jsou velmi vysoké. Čísla z první poloviny roku ukazují spíše na stagnaci cen. Dokážeme si představit, že by pár posledních bytů v dokončeném projektu mohlo být nabídnuto výhodněji, ale jako první volbu očekáváme spíše nabídku bonusů, například právě ve formě kuchyňské linky nebo garážového stání v ceně,“ vysvětluje Pavla Holá, která zajišťuje komunikaci s médii za společnost JLL.

Stagnaci cen očekává také Vít Soural ze společnosti Flat Zone, který zároveň upozorňuje v době nízké poptávky po nových bytech na problém, který v budoucnu mohou mít na trhu především menší developerské společnosti.

„Menší firmy, které nemají vybudované dostatečné rezervy a mají sjednané financování, by mohly být v budoucnu nucené prodat své aktuální projekty silnějším hráčům, kteří byty rozprodají například za rok, nebo projekt překlopí na nájemní trh, na kterém je aktuální poptávka velmi vysoká,“ říká Soural.

Podle Kariny Tochtarové, spoluzakladatelky nemovitostního fondu Vertex Fund, by se už začátkem příštího roku mohly z důvodu upevnění své pozice na trhu některé menší developerské a stavební firmy dokonce slučovat.

„Neříkám tím, že bude docházet k monopolnímu ovládání trhu, ale dost striktním způsobem se profiltruje trh developerů a někteří zaniknou. Budeme sledovat i spojení developerských společností a komerčních bank,“ sdělila Tochtarová pro SZ Byznys.

V nově plánovaných projektech se navíc z důvodu nesplnění bankovního financování a předprodeje budou podle jejích slov podepisovat smlouvy s fondy. „Tato skutečnost nenahrává kupujícím, kteří následně budou překupovat nemovitosti na sekundárním trhu od těchto fondů s přirážkou a po několika letech opotřebení,“ dodává.

Vyvrcholení celé situace by podle jejích slov mohlo přijít v květnu příštího roku po řádném vyúčtování poplatků a dalších nákladů spojených s bydlením.

„Na trh se dostane velké množství bytů a domů od majitelů, kteří nebyli schopni dorovnat náklady spojené s bydlením a refixovanou částku hypotéky,“ dodává Tochtarová s tím, že může jít o vyšší desítky tisíc nemovitostí, které budou z části konkurovat developerském projektům.