Hlasování o zákonu, který má řešit krizi bydlení, poslanci odložili

Po třičtvrtě roce, kdy vláda poprvé představila návrh zákona o podpoře bydlení, měla chystaná legislativa projít tuto středu posledním kolem sněmovního schvalování. Na finální hlasování ale nakonec nezbyl čas. Poslanci budou o zákoně, který má být jedním z řešením krize bydlení v Česku, pravděpodobně rozhodovat za týden.

Kabinet bude rozhodovat, zda kromě základní koncepce zákona - tedy garantovaného nájemního bydlení, kontaktních míst a asistence - projde i další řada změn, které s původní myšlenkou zákona souvisejí jen volně - od investic penzijních fondů do nemovitostí až po daňové úlevy pro družstevní byty.

Mezi jeden z nejdiskutovanějších pozměňovacích návrhů patří podmínění státní garance testem příjmů. Podpořené domácnosti by totiž podle dvou takřka totožných návrhů, které předložili poslanci Silvia Doušová (nestr. za STAN) a Jakub Havránek (ODS), neměly pobírat více než 1,43násobek životního minima. Do příjmů se přitom počítají i dávky od státu.

Do podporovaného bydlení by se tak podle analytika z iniciativy Za Bydlení Jana Klusáčka dostala například samoživitelka s jedním dítětem, která nemá žádný příjem.

„Ale ve chvíli, kdy se jí narodí druhé dítě, tak se jí zvýší dávky a ztratí nárok na podporu v bydlení,“ popsal Klusáček vzorovou situaci, která má ukázat na to, že by pravidlo zásadně omezilo potenciální okruh lidí, kterým by bylo možné pomoci.

Podle výpočtu Platformy pro sociální bydlení by za těchto podmínek mohlo mít nárok na garantovaný pronájem zhruba 24 tisíců osob. Už v úvodních přípravách zákona však kabinet mířil s podporou na více než 160 tisíc osob v bytové nouzi. Pokud by návrh prošel, dostalo by se tak pouze na zlomek těch, kteří by na podporu měli reálně nárok.

Jenže ani pro tento zlomek se nemusí najít dostatek bytů. Zákon totiž počítá s tím, že majitelé bytů zařazených do programu, ať už jsou to individuální vlastníci nebo obce, sice budou dostávat zaručený příjem, jenže ten bude ve výši 90 procent tržního nájemného obdobného bytu v lokalitě. Vlastníci by tak na poskytnutí bytu prakticky tratili.

Jednání o konečné výši limitu však podle vyjádření ministra pro místní rozvoj Petra Kulhánka (STAN) bude v poslanecké sněmovně pravděpodobně ještě pokračovat. Limit by mohl vzrůst až na dvojnásobek životního minima.

V rámci zákona o podpoře bydlení by měly nově dostat možnost investovat na trhu bydlení také penzijní fondy. Politici si od změny slibují, že do výstavby nových bytů přitečou miliardy korun a rozšíří se nabídka bydlení.

Praxe však bude dle odborníků výrazně složitější. Podle mluvčího Asociace penzijních společností ČR Jana Sedláčka by možnost vzhledem k očekávanému výnosu a zaměření jednotlivých typů fondů, využily pouze takzvané vyvážené fondy.

V nich je dle něj nyní nainvestováno zhruba 90 miliard korun. Maximální podíl investic do nemovitostí, který návrh stanovuje na dvacet procent, je tedy necelých dvacet miliard korun. Tuto sumu už dříve zmiňoval ministr financí Zbyněk Stanjura (ODS) jako ten nejoptimističtější scénář.

Klíčová podle odborníků bude nabídka trhu, jejíž aktuální stav příliš optimismu nedává. „Projekty zde určitě momentálně nejsou a jde spíše o příslib do budoucna,“ říká člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí a ředitel Central Europe Holding Jiří Pácal.

S tím souhlasí také ředitel EP Real Estate Petr Palička. „Budou-li se penzijní fondy chovat podobně jako soukromé fondy, což by bylo ekonomické a logické, tak budou mít zájem o větší projekty s minimálně 150 až 200 byty. Takových postavených či alespoň připravených projektů mnoho není,“ potvrzuje.

Součást nového zákona, který má být jednou z řešení krize bydlení v Česku, má být také takzvaný rozkaz k vystěhování. Jeho cílem bude primárně zrychlit a zjednodušit vystěhování nájemníka, který nemovitost navzdory ukončení smlouvy odmítá opustit.

„Zkušenost s tím, že se nájemník odmítl vystěhovat, mají jednotky procent pronajímatelů,“ popisuje data z šetření MMR mluvčí resortu Petr Waleczko.

Podle advokátky a předsedkyně Sdružení nájemníků ČR Lenky Veselé bude mít však uživatel bytu i v případě, že mu bude vyklizovací rozkaz doručen, možnost proti němu podat odpor. „V tom případě bude muset proběhnout soudní řízení, které by však nemělo trvat déle než šest měsíců,“ upozorňuje Veselá na možnost průtahů i tohoto procesu.

V současnosti jsou soudní spory mnohem delší. Podle ekonoma a pedagoga z Právnické fakulty UK Libora Duška (Piráti) v průměru trvají zhruba 14 měsíců, v Praze dokonce 21.

Ačkoliv může podle odborníků jít o krok správným směrem, politická ambice byla původně významně větší. Rozkaz k vyklizení bytu je totiž jediným pozůstatkem původní koncepce ministerstva pro místní rozvoj, které v roce 2023 chystalo reformu nájemních vztahů.

Mezi nimi byl například mechanismus, jak zastavit řetězení krátkodobých smluv, které je jedním z důvodů přetrvávající nejistoty nájemníků z nečekaného ukončení vztahu. Navíc je to způsob, jak může pronajímatel, navzdory současné legislativě, zvyšovat cenu nájemného.

S otázkou nájemních vztahů souvisí také další pozměňovací návrh, který zavádí možnost doručování písemností prostřednictvím datových schránek jako formy komunikace v nájemních vztazích. Změna podle některých odborníků přinese procesní zrychlení řešení sporů.

„Zvýšilo by to jistoty pronajímatelů a zjednodušilo pronajímání, což by ve svém důsledku vedlo k vyššímu počtu pronajímaných bytů,“ uvedl prezident Asociace nájemního bydlení Jakub Vysocký.

Návrh naopak výrazně rozporuje Sdružení nájemníků ČR. Podle něj neodpovídá aktuálním potřebám a hlavně reálným schopnostem zranitelných skupin obyvatel.

„Jde zejména o seniory, osoby se zdravotním postižením, rodiče samoživitelů a další občany, kteří ve svém reálném životě nemají přístup k potřebné technice a ani nemají dostatečné digitální dovednosti,“ upozorňuje předsedkyně sdružení Lenka Veselá.

Součástí návrhu je takzvaná fikce doručení, která v praxi znamená, že jakmile je dokument vložen do datové schránky nájemce, považuje se po určité lhůtě automaticky za doručený – a to i v případě, že si ho adresát nikdy nepřečetl, ani se do schránky nepřihlásil.

Součástí chystaného balíčku změn v bytové politice patří také návrh daňových slev na družstevní byty. Družstevníci by tedy, stejně jako v případě klientů s hypotečním úvěrem, měli dostat možnost daňových odpočtů, a to přesně na podíl poplatníka v bytovém družstvu.

Smyslem je, aby kupci družstevních bytů měli podobnou úlevu jako při koupi normálního bytu do osobního vlastnictví. Návrh počítá i s variantou při koupi starších družstevních bytů, kdy může dojít k souběhu velkého úvěru za celé družstvo a individuální půjčky na koupi družstevního podílu.

Odvrácenou stranou podpor a daňových slev jsou náklady pro státní pokladnu. Odpočet hypotečních úroků vyšel podle posledních propočtů Ministerstva financí za rok 2020, tedy před inflací a zvýšením úrokových sazeb, na 5,14 miliardy korun. Šlo o největší sumu ze všech úlev, hojně využívaná sleva na manželku či manžela stála stát „jen“ 4,74 miliardy a podpora penzijního spoření byla tehdy čtyřikrát menší.

Článek jsem aktualizovali po odloženém hlasování.