Článek
Zákaz domácích mazlíčků, bydlení bez možnosti trvalého pobytu a návštěvy nejsou povoleny. Někteří pronajímatelé bydlení přichází s požadavky pro nájemníky nad rámec zákona. Mezi zájemci si totiž mohou kvůli přetlaku poptávky na trhu vybírat.
„Poptávka po nájemních bytech stále výrazně převyšuje nabídku, a to zejména ve velkých městech. Žijeme v době, kdy si nájemce nevybírá byt, ale pronajímatel si vybírá nájemce,“ popisuje advokátka a místopředsedkyně Sdružení nájemníků ČR Lenka Veselá.
Převis poptávky nad nabídkou se v posledních dvou letech umocnil. „Trvající vysoké úrokové sazby komplikují lidem pořízení vlastního bydlení, proto mají o nájemní bydlení tak vysoký zájem,“ uvedl ředitel oddělení zaměřeného na nemovitosti a stavebnictví v poradenské společnosti Deloitte Petr Hána.
Na problémy podle Lenky Veselé nájemníci narážejí už při sjednávání smlouvy, kdy přes majitele nemovitosti prochází detailní kontrolou. „Pronajímatelé dnes požadují od nájemců potvrzení od zaměstnavatelů, daňová přiznání, výměry důchodů a výpisy z nejrůznějších rejstříků,“ popisuje advokátka.
Žádné návštěvy ani zvířata
Současně podle jejích zkušeností v rámci činnosti Sdružení nájemníků ČR není výjimkou, že se nájemníci musí zavazovat k nepřiměřeným požadavkům, například že si nepořídí zvíře nebo se v bytě nepřihlásí k trvalému pobytu.
Konkrétní zkušenost s jednáním s majiteli bytového domu v Praze na Pankráci mají Kristýna a Magdaléna, které si během studia vysoké školy hledaly pronájem bytu a majitelé při podpisu nájemní smlouvy trvali na zákazu návštěv.
„Majitelé kladli důraz na zákaz návštěv, zejména těch pánských. Zdůvodňovali požadavek naším věkem. Báli se, abychom v domě nerušili,“ popsala Kristýna. „Potřebovaly jsme ale rychle nějaké bydlení sehnat, takže jsme i za těchto podmínek smlouvu podepsaly,“ dodává.
Poličku přivrtá jen certifikovaný profík
S problematickým nastavením podmínek nájemní smlouvy se nedávno setkala také Kateřina, která se v důsledku zvýšení životních nákladů v podobě zdražených energií rozhodla najít nové, levnější bydlení.
Takové nakonec našla. Na první pohled se na nabídce pronájmu bytu v Praze zdálo vše bez problému. Nájemné včetně energií vycházelo v jejím rozpočtu dobře a majitelce navíc nevadil pes. „To mě do té doby při hledání bydlení dost vyřazovalo ze hry, třeba u 80 procent inzerátů,“ říká Kateřina.
První střet s realitou však podle jejích slov přišel potom, co obdržela návrh nájemní smlouvy. Příkladem byla výslovná povinnost nechat po odstěhování vymalovat celý byt profesionální firmou, za což by ve srovnání se svépomocí zaplatila výrazně vyšší cenu.
„Ve smlouvě byla dokonce uvedena konkrétní značka bílé barvy, kterou má být vymalováno. Stejná pravidla měla platit i v případě jakékoliv úpravy v bytě, včetně pověšení obrazu nebo poličky,“ popisuje své zkušenosti Kateřina, která je členkou Iniciativy nájemníků a nájemnic.
Nejproblematičtější však byl podle jejích slov návrh na vrácení kauce ve výši dvou nájmů až měsíc po odstěhování.
Podle Iniciativy nájemníků a nájemnic jsou nezákonná ustanovení a dodatky v nájemních smlouvách dnes běžnou praxí.
„Aktuálním příkladem, který jsme v rámci iniciativy v poslední době řešili, je nájemní smlouva studenta z Indie, která výslovně vylučovala možnost, že by při vrácení kauce od pronajímatele mohl získat i zákonné úroky, na které má nárok,“ popisuje Ida Tausch, členka Iniciativy nájemníků a nájemnic.
Ty mohou dosahovat i několik desítek tisíc korun. Pokud není v nájemní smlouvě sjednaná konkrétní úroková míra, jsou využívány obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy.
„Setkali jsme se také se smlouvami, které zakazovaly provozovat v bytě souběžnou podnikatelskou činnost, byť to zákon výslovně povoluje, pokud to byt nebo dům nezatěžuje,“ doplňuje Ida Tausch.
Podle Sdružení nájemníků navíc mnoho pronajímatelů stále po nájemcích požaduje úhradu plateb do fondu oprav, za správu a pojištění domu, vybavení bytu nebo úhradu plateb za stavební úpravy v domě nebo za revize zařízení.
Podmínky smlouvy, které nelze vymáhat
Taková ustanovení v nájemní smlouvě jsou však podle advokátky Lenky Veselé v rozporu s donucujícími ustanoveními občanského zákoníku, a proto se k nim nepřihlíží.
„Prakticky to znamená, že pronajímatel nemůže plnění takových povinností po nájemci vymáhat, požadovat smluvní pokutu nebo dát výpověď. V případě nájemní smlouvy na dobu určitou však nájemci nemusí dále smlouvu prodloužit, to totiž nijak zdůvodňovat nemusí,“ vysvětluje Lenka Veselá.
Stejná situace nastává už v situaci samotného vyjednání před prvním podpisem smlouvy.
„Vyjednávání o lepších nebo i jen těch základních podmínkách pro nájemce a upozorňování na nesmyslné požadavky ve smlouvě, je pro nájemníka náročné a dostává se do znevýhodněné pozice. Pronajímatel samozřejmě většinou upřednostní takového zájemce, který přistoupí na jeho podmínky a bude takzvaně bezproblémový,“ říká Ida Tausch z Iniciativy nájemníků a nájemnic.
„O podmínkách v nájemní smlouvě většinou vyjednávají lidé v době, kdy nemáte jiné možnosti bydlení a tlačí je čas. Do vyjednávání s majitelem se raději ani nepustí, aby mohl mít střechu nad hlavou,“ dodává členka Iniciativy.
Jde o tisíce bytů v Česku
Podle Asociace nájemního bydlení, která hájí zájmy pronajímatelů, se problém nezákonných požadavků v nájemních smlouvách týká zejména drobných pronajímatelů bytů.
„V Česku je zhruba 223 tisíc drobných pronajímatelů bytů a troufneme si říci, že tento problém se týká maximálně nízkých procent z nich. Takže odhadujeme, že se bavíme o nízkých jednotkách tisíc bytů,“ uvedl Tomáš Carba, tiskový mluvčí asociace s tím, že její členové dodržují etický kodex, který je v souladu s občanským zákoníkem.
„Dlouhodobě se snažíme posouvat standardy velkých pronajímatelů i mezi ty drobné, aby se takové věci děly co nejméně,“ říká Carba.
Důvody, proč se v nájemních vztazích stále projevují nevyžádané požadavky pronajímatelů, je podle jeho slov dán historicky.
„Na rozdíl od západních zemích bylo nájemní bydlení považováno za cosi podřadného. I vinou tohoto postoje vázla edukace pronajímatelů, ale i nájemců, co si mohou dovolit a co už ne,“ říká mluvčí Asociace nájemního bydlení.
Zároveň může jít také o reakci na nedostatečnou legislativu v oblasti nájemního bydlení. „Do jisté míry to může být způsobeno skutečností, že se drobní pronajímatelé svou vlastní ‚po doma‘ právní aktivitou snaží vztah pronajímatel versus nájemník vyvážit,“ dodává.
Smlouvy na rok a zvyšování nájemného
Kromě kuriozit popsaných výše zájemci o bydlení narážejí na vážnější a dlouhodobý problém v podobě krátkodobých nájemních smluv, který zatím zůstává v souladu se zákonem.
Podle průzkumu Ministerstva pro místní rozvoj má opakovanou smlouvu na dobu určitou ve stejném bytě od stejného pronajímatele 67,7 procenta nájemců. To znamená, že v tuzemské populaci je aktuálně až 700 tisíc domácností, které opakovaně uzavírají krátké nájemní smlouvy.
„Každý pátý z nich měl před posledním prodloužením smlouvy obavy ze ztráty bydlení, tedy že nebude mít možnost bydlet ve standardním bytě,“ uvedl resort k výsledkům svého průzkumu.
Kromě nejistoty, kterou před obnovením smlouvy nájemníci mají, se k smlouvám na omezenou dobu, nejčastěji na jeden rok, váže také riziko zdražování nájemného. Kvůli novému podpisu smlouvy se totiž majitel bytu vyváže ze zákonných podmínek pro zvýšení nájmu.
Mimo takzvanou inflační doložku, kterou může pronajímatel uplatňovat každý rok, totiž celkové zvýšení nájemného nesmí za poslední tři roky překročit zvýšení o dvacet procent z původně sjednaného nájmu.
„Prakticky na každém veřejném setkání začínáme otázkou: Přihlaste se, kdo tady bydlíte v nájmu? A kdo z vás má smlouvu na dobu neurčitou? A komu se za poslední rok zvýšil nájem? A z toho vidíme, že se to děje opravdu v 90 procentech případů, o kterých se jako Iniciativa nájemníků a nájemnic dozvíme,“ říká Ludmila Böhmová z Iniciativy nájemníků a nájemnic.
V kontextu nejistoty bydlení se podmínky nájemních vztahů rozhodlo řešit Ministerstvo pro místní rozvoj, které v loňském roce představilo návrh některých změn. Mezi nájemníkem a pronajímatelem by podle něj nově bylo možné uzavřít smlouvu na dobu určitou kratší než tři roky nejvýš dvakrát za sebou.
„Následující třetí a každá další nájemní smlouva by už musela být uzavřena v délce minimálně tří let nebo na dobu neurčitou,“ představilo plán MMR.
Resort je podle slov mluvčího Petra Waleczka aktuálně v procesu hodnocení dopadů možné regulace.
