Článek
Ekonomická nejistota a úroková turbulence přinesly na kancelářský trh útlum. K zákazníkům se letos dostane možná jen třetina průměrné plochy nových kanceláří. Útlum bude jen dočasný. Alespoň to říká Marie Baláčová, vedoucí oddělení datové analytiky pro region Střední Evropy ve společnosti Cushman & Wakefield, která poskytuje realitní poradenství.
Vývoj na kancelářském trhu však přináší další novinku. Firmy stále častěji myslí na redukci svých pronajatých kancelářských ploch – a to razantně. Navštěvuje je totiž méně zaměstnanců než dřív.
„Obecně se dá říct, že čím větší firma, tím větší je také samotná redukce. V průměru bych řekla, že pokud firma přejednává kontrakt nebo se stěhuje do jiných míst, zmenšuje své prostory až o 30 až 50 procent,“ uvedla v rozhovoru Marie Baláčová.
V loňském roce se mluvilo o tom, že se zaměstnanci firem vracejí zpět do kanceláří. Vrátili se?
Nevrátili. To by byla úplně jednoduchá odpověď. Rozhodně se nevrátili v úplně stoprocentním počtu. Samozřejmě budou velké rozdíly mezi sektory, budou velké rozdíly mezi jednotlivými pracovníky a jejich návyky. Nicméně obecně můžeme říct, že většina firem přešla na formu hybridní práce. Část lidí tedy pracuje trvale z domova, třeba jeden až dva dny v týdnu, a tohle je něco, co asi bude už přetrvávat nadále.
Jak si tedy právě Česko stojí v návštěvnosti kanceláří v porovnání s trhy v zahraničí?
Analyzovali jsme data mobility pracovní síly, tedy jak se mění chování lidí, jak se pohybují z míst, kde bydlí, a v místech, kde pracují. Z těchto dat vyplývá, že existují docela znatelné rozdíly mezi jednotlivými zeměmi. V metropolích zemí střední Evropy, jako jsou Praha, Budapešť nebo Varšava, se ukazuje, že práce z domova je mnohem méně výrazná a po skončení pandemie se hodně pracovníků vrátilo do kanceláří. Ten pokles je v případě Prahy zhruba 13 procent v průměru. Naopak ve velkých metropolích západních měst, jako jsou Paříž nebo Londýn a New York, vidíme mnohem výraznější pokles a práce z domova je tam mnohem trvalejší jev.
Čím to podle vás je?
Myslím si, že jedním z důvodů pro to je, že třeba v Praze netráví pracovníci tak dlouhou dobu dojížděním. Naopak obyvatelé Londýna tím, že pracují z domova, ušetří daleko více času a mnohdy také peněz. V Praze ale není tento faktor tak silný, a motivace vrátit se do kanceláře je tedy větší.
Rovnají se čísla propadu návštěvnosti kanceláří také jejich aktuální neobsazenosti?
Neobsazenost vlastně není dramaticky vysoká. V podstatě se dnes pohybuje kolem osmi procent plochy kanceláří. Je ale otázkou, do jaké míry jsou tyto kanceláře využívány firmami. To znamená, že jsou sice pronajaty, platí se za ně nájem, ale nechodí do nich stejný počet zaměstnanců jako před pandemií. To je důvod, proč řada firem uvažuje o tom, že zredukuje své pronajaté prostory.
Říkáte, že motivace firem redukovat prostory s tím, jak je využívají jejich zaměstnanci, roste. O jak podstatnou část budou firmy kanceláře redukovat?
Obecně se dá říct, že čím větší firma, tím větší je také samotná redukce. V průměru bych řekla, že pokud firma přejednává kontrakt nebo se stěhuje do jiných míst, zmenšuje své prostory až o 30 až 50 procent.
Je cílem firem snižovat výdaje?
To je složité. Ne vždy totiž úspora musí nastat, protože do rovnice vstupují nové proměnné, jako jsou ceny na stěhování a náklady na samotné vybavení interiéru kanceláří, které je v dnešní době mnohem dražší, než tomu bylo dříve. Může se tedy stát, že celá očekávaná úspora na nájemném bude vyrušena tím, co firma zaplatí na jednorázových výdajích na samotné stěhování. V letošním roce tak firmy, které se nebudou muset stěhovat, raději zůstanou tam, kde jsou. Budou mít třeba i větší prostory, než potřebují. Ale bude to pro ně pořád výhodnější, než se někam stěhovat.
Zmínili jsme nájemné, jak se tedy letos bude vyvíjet jeho cena s ohledem na drahé energie a služby?
Myslím si, že nájemné už tolik neporoste, respektive bude velmi záležet na lokalitě, kde se kancelář nachází. V atraktivních lokalitách, kde je i dnes stále nedostatek volných pracovních prostor, se letos může objevit určitý tlak na zvyšování cen. Stále bych ale řekla, že se blížíme stropu.
Navíc s nájemným ještě zamávala inflace, která způsobila kvůli indexačním doložkám v nájemních smlouvách to, že nájmy vlastně rostly jakoby automaticky. A často se dostaly na tak vysokou úroveň, která není udržitelná dlouhodobě, takže si nemyslím, že by nájmy měly růst i přesto, že porostou náklady.
Mluvili jsme o tom, že návrat do kanceláří po covidu ještě naplno neproběhl, možná ani neproběhne. Jak na tuto informaci reagují investoři, mají chuť stavět nové kanceláře?
Dnes je situace s výstavbou poměrně složitá, ovlivňují ji vysoké úrokové sazby a také to, že banky začaly být opatrné a mnohem více vyžadují určitý podíl předem pronajaté kancelářské plochy. Je to rizikovější trh, ale nemyslím si, že se výstavba úplně zastaví, tento útlum bude spíše dočasnou záležitostí, protože zároveň stále není na českém trhu dostatek kanceláří. Někdy máme potenciální nájemce, kteří si chtějí pronajmout větší prostor, a v podstatě jim nemáme co nabídnout.
Můžeme mluvit v nějakém konkrétním odhadu plochy výstavby, která se chystá?
Víme, kolik budov je ve výstavbě nyní – je to necelých 200 tisíc metrů čtverečních. Z toho asi 50 až 80 tisíc metrů čtverečních bude dostavěno v letošním roce, zbytek v následujících letech. Ale pokud se podíváme na situaci před rokem 2019, průměrný objem, který byl dán ročně na trh, se pohyboval kolem 150 tisíc m², takže jsme velmi pod průměrem. I proto si myslím, že je zde stále prostor pro další růst a rozvoj kancelářského developmentu, minimálně na příštích deset let.
Zůstane i nadále hlavním cílem investorů Praha, nebo se kancelářský trh bude rozšiřovat do regionů?
Developeři-investoři se dívají velmi pečlivě také na Brno, což je takový druhý velký kancelářský trh v Česku, který se poslední dobou docela hodně rozvíjel a který je také atraktivní i pro nájemce ze zahraničí. Disponuje velkou kvalifikovanou pracovní silou, což je jeho velká výhoda. Mimo Brno a Prahu je tu ještě Ostrava, třetí největší trh. Tam ale naopak vidíme určité zpomalení, protože řada projektů tam byla pozastavena.
Regiony v Česku v tomto ohledu dnes ale rozhodně nejsou na takové úrovni jako třeba v Polsku, kde regionální města hrají velmi důležitou roli na kancelářském trhu. U nás je Praha stále to centrum a první volba pro většinu firem.
Pojďme se ještě přesunout k tématu průmyslových hal. Už před více jak rokem se v souvislosti s významným boomem e-commerce mluvilo o tom, že se v Česku už prakticky průmyslových hal nedostává, jaký je stav dnes?
Neobsazenost průmyslových hal je prakticky nulová. V podstatě všechny haly, které se stihnou dostavět, jsou okamžitě pronajaty. To je dáno obrovskou poptávkou po halách, kterou způsobil asi nejvíce vývoj on-line obchodů v období pandemie koronaviru, které zažívaly obrovský nárůst. Nově dokončených hal v loňském roce očekáváme, že bylo přes 1 000 000 m², což je historicky zatím nejvíce.
Jaká je poptávka z oblasti e-commerce dnes? Přetrvává vysoký zájem?
Přetrvává, ale rozhodně ne v takovém objemu, který jsme viděli v minulých dvou letech. To bylo opravdu něco nepřirozeného.
Odkud bude tedy přicházet největší podíl poptávky po nových průmyslových nemovitostech?
Trend, který bude mít v tomto i příštím roce velký vliv na poptávku po halách, je takzvaný reshoring. Evropské firmy se dnes snaží stále častěji přibližovat výrobu z asijských trhů zpátky do Evropy. A Česko má pro toto velmi výhodnou pozici, zejména pro německý trh.
Říkala jste ale, že aktuální neobsazenost je prakticky nulová, kolik bychom tedy potřebovali ročně stavět metrů čtverečních těchto průmyslových hal, aby byla optimálně vykrývána poptávka?
Vždy jde o určitou rovnováhu mezi poptávkou a nabídkou. Dokud bude poptávka vysoká, bude se stavět. Problém je, že výstavba v Česku má určité zpoždění, protože jsou zde docela dlouhé schvalovací procesy, asi na dva až tři roky. Pro srovnání například v Polsku trvá schvalovací proces půl roku až rok. Nabídka tak reaguje na něco, co se stalo dříve, a může se stát, že developeři, kteří nyní reagovali na vysokou poptávku, toho postaví více, než bude třeba, a neobsazenost zase poroste. Tím by se snížil také tlak na zvyšování nájemného.
