Vzali si hypotéku na byt, který není. Teď se děsí soudů a přísné banky

V novém seriálu Realitní poradna vám nabídneme zkušenosti lidí, kteří narazili na problémy při koupi nemovitostí nebo při investicích do nich. A především rady odborníků, jak se skrytým pastem realitního byznysu vyhnout.

Když loni v létě kupoval Daniel s přítelkyní dvoupokojový byt v krajském městě, odkud oba pocházejí, šlo jim hlavně o společnou investici. Z obchodu, který měl mladému páru přinést jistotu do budoucna, se stala noční můra. Až dodatečně totiž zjistili, že si na hypotéku pořídili nelegální černou stavbu.

„Půjčili jsme si na byt, který úředně neexistuje. Jsou tam problémy s topením, s energiemi, s účtováním nákladů. Kdybychom měli odstranit nejzávažnější vady, znamenalo by to stavět a handrkovat se s úřady. Chceme z toho vycouvat, ničí mě to,“ říká Daniel. Jméno je smyšlené, skutečnou identitu kupce známe, kvůli probíhajícím sporům s aktéry obchodu ji ale nechce zveřejňovat.

Daniel s partnerkou byt kupovali přes renomovanou realitní kancelář. Česká spořitelna, která koupi financovala, si byt sama oceňovala pro zástavní účely. Na zásadní chybu, totiž že jde o černou stavbu, nikdo včas nepřišel.

„Realitka od toho dala ruce pryč, vycházeli prý z podkladů od prodávajícího a chybu na své straně nevidí. S bankou jsme to ještě neprobírali, máme z toho obavu. Půjčili jsme si 2,7 milionu korun. Banka může dojít k závěru, že byt jako zástava, kterou jí ručíme, nemá předpokládanou hodnotu. Mohou žádat dozajištění nebo úvěr rovnou zesplatnit. My ale nemáme volné peníze a dodat jim další zástavu nejsme schopni. A s prodávajícím je těžká domluva,“ říká Daniel.

Byt, který partneři kupovali, vznikl rozdělením velkého bytu v domě z 50. let na dvě menší bytové jednotky. Původní majitel přestavbu provedl svépomocí a neobtěžoval se stavebním řízením.

„Porušil tím stavební zákon a k tomu stanovy místního SVJ (sdružení vlastníků bytových jednotek),“ říká Petr Vencl, expert na stavebnictví z Asociace inspektorů nemovitostí. Pro nové vlastníky zpracovával posudek, takzvaný technický průkaz bytu.

Katastrální úřad nový samostatný byt zapsal jen na základě prohlášení původního vlastníka o rozdělení vlastnického práva k bytu a potvrzení stavebního úřadu, že prostor slouží k bydlení. Úředníci po majiteli sice žádali dodatečnou dokumentaci – především souhlas SVJ s rozdělením vlastnických práv ke společným prostorám domu. Jenomže ten prodávající nikdy nezískal a na katastr ho tudíž nepodal. Úřad to dál neřešil.

Brzy po koupi noví majitelé začali narážet na potíže. Byt sice má vlastní elektrokotel a bojler na ohřev vody, ani jeden ze spotřebičů ale není dodnes zprovozněn. Daniel až po koupi zjistil, že nejsou připojené na rozvody, takže jsou nefunkční.

Byt se musí vytápět plynovým kotlem ze sousední bytové jednotky, která vznikla rozdělením původního bytu. Podobně se u sousedů ohřívá voda. Noví vlastníci obou bytových jednotek mají problém domluvit se na rozúčtování nákladů, dlouhodobě je situace neudržitelná.

„Podle majitele o žádný problém nejde, k pochybení z jeho strany prý nedošlo, nevidí důvod k narovnání,“ říká Daniel.

Inspektor Vencl ve svém posudku ovšem zmiňuje hned celou řadu dalších problémů. Například upozorňuje, že se při rozdělení bytu neposuzovala nosnost původních konstrukcí s ohledem na zvýšení užitného zatížení. Stavební úpravy podle něj mohou mít vliv na statiku, ale také třeba na požární bezpečnost celého domu.

Vady Vencl našel i v provedení izolací, omítek či spojů, nevhodně řešené je odvětrání toalety či kuchyně. Už dnes se na oknech sráží vlhkost a časem v bytě hrozí vznik plísní.

Hlavně však chybí možnost ovládat samostatně přívod energií. Danielův byt nemá vlastní ani hlavní uzávěr vody.

„V rámci rozdělení nebyly dodrženy zásadní závazné legislativní požadavky a s ohledem na to, že rozdělení bytových jednotek bylo provedeno bez řádného stavebního povolení a bez vědomí stavebního úřadu, je možné v současné době považovat bytovou jednotku za černou stavbu. S ohledem na zjištěný stav konstrukcí a celkové uspořádání bytové jednotky lze označit zjištěný stav za zcela nevyhovující,“ píše v posudku inspektor. A v rozhovoru pro SZ Byznys dodává, že část rizik se dotýká nejen samotného původně rozděleného bytu, ale celého domu.

Celkové náklady na nápravu technických závad odhadl Petr Vencl na 288 800 až 588 800 korun. Nemusí jít ale o konečnou částku. „V rámci jednotlivých rizik nejsou všechny vady naceněny a to proto, že není jistota, zda takto provedené rozdělení bytových jednotek je legislativně správné a proveditelné. Pro toto rozhodnutí je nutné nejprve vypracovat projektovou dokumentaci a následně požádat o posouzení příslušný stavební úřad,“ upozornil ve svém posudku.

Podle Petra Vencla neměli kupující při prohlídce bytu šance poznat, že jde o technicky nevyhovující a navíc černou stavbu. Vady nebyly viditelné na pohled, zdánlivě měl byt vlastní zdroj tepla i teplé vody.

Podobně mohl ovšem podle Vencla „naletět“ i realitní makléř, který kupující na žádná rizika související s technickým stavem neupozornil. „Hlavní zodpovědnost za černou stavbu a její prodej nese stavebník, tedy původní majitel. Prokazatelně porušil zákon,“ říká Petr Vencl.

Michal Flachs z Asociace inspektorů nemovitostí nicméně i tak doporučuje, aby kupující u realitky transakci reklamovali a zapojili ji do sporu s původním majitelem.

„Realitka musí zodpovídat za to, co nabízí k prodeji. Je povinna už v inzerci zveřejnit skutečný stav nabízené nemovitosti. Pokud vychází ze špatných podkladů nebo nepravdivých informací prodávajícího a nijak si neověřuje ani základní věci, je to také její chyba a musí se k ní nějak postavit,“ tvrdí.

Mimochodem, makléř, který prodej zprostředkoval, není místní. Prodávající oslovil makléře z jiného kraje, přestože sám bydlí v Danielově městě, a také realitka, kterou si zvolil, tam má pobočku. Přespolní makléř byt zřejmě neznal, prohlídky se zájemci o koupi se neúčastnil. „Všechno jsme vyřizovali na dálku, s makléřem jsme se setkali poprvé až při podpisu rezervační smlouvy,“ říká nový majitel bytu.

Realitní makléři, které SZ Byznys oslovil s žádostí o posouzení případu, to nepovažují za nic neobvyklého. A také odpovědnost makléře za prodej černé stavby je podle nich sporná.

„Pokud kupující prokáží, že jim realitka nabízela autonomní a nezávislý byt, a makléř věděl, že skutečnost tomu neodpovídá, pak mohou koupi reklamovat a žádat po realitce odškodnění. Ostatně makléři jsou pro tyto případy pojištění. Ale i makléř mohl být v tomto případě uvedený v omyl,“ říká František Kroupa z pražské firmy Archer Reality.

K chybě podle něj došlo na Katastrálním úřadě, který měl žádat při zápisu nové bytové jednotky o stavební povolení. A hlavní vina je podle něj samozřejmě u stavebníka.

Podle Martina Hamšíka, mediálního zástupce RE/MAX Reality, jednoho z největších hráčů na domácím trhu, je pro makléře rozhodující zápis v katastru.

„Pokud je bytová jednotka zapsána v katastru nemovitostí, mělo by jít s ohledem na tuto skutečnost a zákonnou zásadu správnosti zápisů v katastru o jednotku formálně existující. Makléř není osobou, která by měla činit závěry o tom, zda katastrální úřad postupoval nesprávně. Není rovněž neobvyklé, že je mezi stranami jednáno o koupi nemovitosti, která má teprve vzniknout, například u bytové výstavby je to zcela běžné,“ sdělil.

„Realitní makléř má zákonnou informační povinnost o vadách plynoucích z výpisu z katastru nemovitostí, tedy o těch, o kterých věděl, případně vědět měl. Detailní prověření například faktických vad zákon makléři neukládá, už proto, že nedisponuje technickým vzděláním k vyhledávání a posuzování vad plnění. Samozřejmě pokud by šlo o vadu zjevnou, pak by na ni upozornit měl,“ dodává Hamšík.

Ostatně, problém s technickým i právním stavem bytu nezachytila ani Česká spořitelna, která koupi financovala a nemovitost má v zástavě. Před koupí si banka sama dělala ocenění bytu, ovšem na dálku, takzvaným on-line odhadem. Samotný byt žádný znalec pro banku fyzicky nekontroloval.

„On-line ocenění je dnes už více než polovina. Jsme schopní takto oceňovat nemovitosti zejména ve větších městech, byty i rodinné domy. Přesnost odhadů je vysoká, máme nástroje jak kvalitu zajistit a ověřit si řadu údajů o nemovitosti. Takto získané odhady si někdy ještě navíc interně kontrolujeme,“ říká František Bouc z tiskového odboru České spořitelny.

„Výhodou pro klienta je, že on-line ocenění je pro klienty zdarma, zatímco s odhadcem to vyjde na minimálně 4 400 korun,“ dodává.

K situaci, do jaké se Daniel dostal, by podle něj vůbec nemělo dojít. „U nových bytů nebo takzvaných ateliérů je řešeno už v počátečních stupních stavebních řízení všechno podstatné: osvit, napojení na kanalizaci, elektro, plyn, způsob vytápění - na všechno jsou normy. Projektová dokumentace musí být dodržena, jinak nedojde ke kolaudaci. Totéž se děje v případě rekonstrukcí či přestaveb nebo nástaveb stávajících budov,“ vysvětluje Bouc.

U černé stavby, která neprošla stavebním řízením a tudíž ani žádnou kolaudací, ovšem dodržení technických norem nikdo nesledoval. A při dálkovém on-line odhadu má banka malou šanci odhalit, že stavebník porušil zákon.

Bouc doporučuje majiteli bytu problém bance přiznat. „Doporučujeme se v každém případě obrátit na banku, aby úvěr mohli společně řešit. Pokud situaci bance ‚nepřiznají‘, poruší tím smluvní podmínky, ke kterým se zavázali ve smlouvě o úvěru. V případě, že klient s bankou spolupracuje, budou se v takovém případě společně snažit o to, aby se byt stal obyvatelným, došlo k nápravě stavu a měl dostatečnou zástavní hodnotu. Klient se ale pravděpodobně nevyhne dodatečným nákladům,“ upozorňuje mluvčí spořitelny.

Nijak povzbudivá zpráva pro Daniela, který se nechce pouštět do martýria s dodatečným stavebním řízením, opravami a legalizací stavby. A který by raději dostal zpátky své peníze a na nešťastnou koupi zapomněl.

Michal Flachs z Asociace inspektorů nemovitostí doporučuje, aby se Daniel snažil s bývalým majitelem bytu domluvit na mimosoudním vyrovnání.

„Podle našich zkušeností jsou soudní spory týkající se skrytých vad prodávaných nemovitostí velmi dlouhé a vyčerpávající. Klient často na konci už není schopen platit výdaje na právníky a málokdy dokáže za peníze, které vysoudí, nemovitost opravit do žádoucího stavu,“ upozorňuje.

Daniel stále doufá, že se mu podaří s původním majitelem domluvit na odstoupení od kupní smlouvy a vrácení peněz. „Počítáme ale i se soudním sporem, vím, že nás to bude stát ještě peníze a energii,“ říká.

Experti se shodují na jednom: Před koupí bytu či domu je třeba být ostražitý. Nespoléhat se na informace od prodávajícího ani od realitky a už vůbec ne na vlastní laický úsudek.

„Nemovitost je zpravidla nejdražší věc, kterou v životě kupujeme. Při nákupu je proto dobré se obrátit na odborníka, který má šanci si všimnout problémů, jaké laik nezachytí. V tomto případě by při kontrole před koupí inspektor problém odhalil,“ říká Michal Flachs z Asociace inspektorů nemovitostí. „Odborná konzultace při koupi bytu přijde tak na pět až šest tisíc korun,“ dodává.

A pokračuje: „Skryté vady prodávaných nemovitostí jsou poměrně časté. Odhadem tak v 70 procentech případů jsou kupující na prohlídce překvapeni, že dům nebo byt vypadá jinak než jak by odpovídalo inzerátům. Často se na různé problémy přijde až po koupi.“

„Není výjimečné, že prodávají nemovitosti o jejím stavu realitnímu makléři lže, ten pak často nemá ani čas, ani možnost informace prověřit,“ připojuje František Kroupa.

O to rozumnější je se před koupí spojit se stavařem, který dům či byt zkontroluje. Nabízejí to ostatně i některé realitky. „I my nabízíme jako službu klientům zajištění technického posouzení nemovitosti,“ říká Martin Hamšík z RE/MAXu.

Po špatné koupi už bývá každá rada drahá. Při sporu musí kupující prokázat, že o nedostatku, který reklamuje, nemohl vědět dopředu. A dále, že vada vznikla prokazatelně ještě před koupí. Pro soudní jednání je třeba platit znalecké posudky, které přijdou často na desítky tisíc korun.