Článek
V době vysokých cen nemovitostí a těžko dostupných hypoték není výjimkou, že se lidé shánějící nemovitost k vlastnímu bydlení snaží hledat způsoby, jak ji pořídit co nejlevněji. Takovou motivaci měla také rodina z České Třebové, která se rozhodla nové bydlení získat pomocí dražby.
Vypsaná nabídka nelákala jen vyvolávací cenou, dům byl také po rekonstrukci. Na základě těchto informací si tak zájemci mysleli, že nebudou muset investovat větší prostředky ani do následných oprav. Jen pár týdnů od převzetí nemovitosti nastal pro nové majitele ale střet s realitou a začali objevovat vady, které na první pohled neviděli.
Technik, kterého noví majitelé požádali o posouzení stavu nemovitosti, odhalil několik problémů.
„Zatím jsme zjistili, že byla porušena izolace a stropní trámy, napadené byly také dřevěné krovy. Více bude jasné po detailnější prohlídce,“ uvádí stavební inspektor Petr Vencl z pražského DekProjektu.
Po propočítání dalších nákladů spojených s opravami rodina zvažovala reklamaci. Pořízení za těchto podmínek se pro ni totiž začalo stávat finančně neúnosné. Jenže tu je háček. Vrátit nemovitost nebude možné. Dražba nemovitosti totiž z pohledu reklamace podléhá zvláštním předpisům.
Reklamace bude problém
„Bohužel je pro vydražitele špatnou zprávou, že skryté vady nemovitosti uplatnit nelze ani na exekutorovi ani na předchozím vlastníkovi nemovitosti. Pokud se účastníte dražby, kterou je proveden výkon rozhodnutí prodejem nemovitých věcí, pak s rizikem, že získáte nemovitost včetně skrytých vad. Nabytí nemovitosti dražebním příklepem nespadá pod občanský zákoník, který uplatnění práva z vad umožňuje,“ vysvětluje Marie Ratajová, specialistka na realitní právo z ABES.cz.
Realitní poradna SZ Byznys
Jiná situace by podle jejích slov byla, pokud by šlo o vady zjevné, které musí být zohledněny ve znaleckém posudku na cenu obvyklou. Podle tohoto posudku se následně stanovuje vyvolávací cena.
„V případě, že by vady nebyly v ocenění zohledněny, je teoreticky možné uplatnit náhradu škody způsobené nesprávným úředním postupem soudního exekutora. Zda by vydražitelé náhradu skutečně získali, pak závisí na okolnostech případu, zejména prokázání vzniku škody chybně stanovenou vyvolávací cenou,“ dodává Ratajová.
Nejprve nezávislá kontrola
Popsaná situace poukazuje na důležitost důkladného zkoumání a prověřování nemovitosti před jejím zakoupením. Budoucí kupující by si měli podle Michala Flachse, mluvčího Asociace inspektorů nemovitostí, zajistit nezávislou odbornou prohlídku, která odhalí skutečný stav a možné problémy s nemovitostí.
„Nemovitost je zpravidla nejdražší věc v našem životě. A ať je kupovaná v dražbě, od známého, nebo přes realitní kancelář, tak je vždy bez výjimky nutné vědět, co se kupuje. Informace o technickém stavu kupujícím vždy pomůže reálně se rozhodnout a předejít tak nepříjemnému překvapení,“ uzavírá Michal Flachs z asociace.
Rady pro kupce nemovitostí
- 1. Nespoléhejte na vlastní úsudek ani intuici. Před koupí si zaplaťte stavaře, který posoudí technický stav nemovitosti. Může vám odhadnout i náklady, které budete muset vynaložit na nutné úpravy. Vydáte řádově tisícovky, ušetřit můžete statisíce i miliony.
- 2. Nespoléhejte na realitní kancelář. Makléř je povinen informovat vás o vadách plynoucích ze zápisu v katastru nemovitostí, pokud o nich ví nebo má vědět. Případně má upozornit na zjevné vady. Skryté technické vady či podvodné jednání ale nemá ani realitka šanci odhalit.
- 3. Pokud špatně nakoupíte, snažte se předejít soudnímu sporu a dosáhnout dohody o narovnání s prodávajícím. Vymoci spravedlnost u soudu je vždy náročné na čas a peníze.
- 4. Pokud kupujete novostavbu, zkontrolujte si přímo na příslušném stavebním úřadě, zda je řádně zkolaudována a zda stavba proběhla v souladu se stavebním zákonem.
- 5. Při koupi rekonstruovaného staršího domu se zajímejte o to, jak byla přestavba provedena a zda nemohly být porušeny technické normy.
