Vlastní byt se stal normou. Nemít ho, je dnes stigma, říká sociolog

Bez finanční výpomoci rodiny dosáhne na vlastní bydlení při dnešních cenách a sazbách maximálně třetina mladých domácností.

Tato situace by podle Martina Luxe, experta na bydlení ze Sociologického ústavu Akademie věd ČR, měla být jedním z impulzů, proč by Česko mělo zapracovat na vyrovnanějším bytovém systému. A jeho nedílnou součástí má být kromě vlastního bydlení také život v nájmu.

Podle sociologa by tomu, aby se nájemní bydlení více rozšířilo a bylo bráno jako něco naprosto běžného, pomohla hlavně větší jistota.

„Jistotou mám na mysli zejména otázku délky nájemní smlouvy. Pokud je smlouva jen na rok, je velmi riskantní, pokud se budu chtít v daném bytě usadit a založit rodinu,“ říká v rozhovoru pro Seznam Zprávy sociolog Martin Lux.

Na legislativní úpravě konceptu života v nájmu už stát pracuje a jeho součástí má být také nový mechanismus, který bude bránit pronajímatelům vydávat krátkodobé nájemní smlouvy. Představený plán vlády by ale za současných podmínek podle Luxe nefungoval.

„Obávám se, že to v mnoha případech, možná dokonce ve většině sporů, vůbec nic neurychlí. Vláda by měla přijít s účinnějším řešením,“ myslí si odborník z Akademie věd ČR.

Ačkoliv se dá v následujících letech očekávat další snaha vyrovnávat pozici nájmů a vlastního bydlení, na úroveň třeba Německa nebo Rakouska se Česko nedostane.

„Rakousko si zachovalo velký podíl sociálních a Německo zase soukromých nájemních bytů. Nemůžeme na tom být stejně jako oni už z principu,“ říká Martin Lux.

V Česku se dlouhodobě mluví o nevyrovnané pozici mezi vlastnickým a nájemním bydlením. Je podle vás v současnosti nutné nějak formálně zlepšovat vztah mezi nájemníkem a pronajímatelem? A proč?

Je to rozhodně potřeba, a to z několika důvodů. Za prvé, vyrovnanější bytový systém, kde jsou nájem a vlastnické bydlení vnímány jako srovnatelné možnosti pro bydlení na život, vede k menším turbulencím na trhu bydlení. Jinými slovy, méně často dochází k nadhodnocení cen během hospodářského růstu a k následné korekci cen během recese.

Za druhé - lidé, kteří si vlastní bydlení nemůžou dovolit – a je jich víc a víc – se zbaví zbytečné frustrace z toho, že na rozdíl od jiných musí strávit život v nájmu. Vlastnické bydlení fungovalo jako určitý symbol osobního úspěchu, schopnosti se o sebe a svou rodinu postarat, dát jí jistotu. Jenže pořídit si vlastní bydlení je dnes mnohem méně o vlastních schopnostech, ale spíše o tom, jak štědré rodiče či prarodiče člověk má. Bez finanční výpomoci rodiny na něj při dnešních cenách a sazbách dosáhne maximálně třetina mladých domácností. Nůžky majetkových nerovností se tak rychle otevírají, a pokud nájem zůstane stejně nejistý jako dnes, ve společnosti to dříve či později vyvolá var.

A poslední důvod, proč posílit jistotu v nájmu, spočívá ve svobodě volby každého z nás. U nás se stalo vlastnické bydlení normou, něčím, co se od člověka očekává a běda, když založí rodinu nebo celý život žije v nájmu. Není to jeho svobodné rozhodnutí – správná je podle společnosti jen jedna varianta a tu druhou stigmatizuje jako špatnou. Pokud by se posílily jistoty v nájmu a vyrovnala veřejná podpora obou právních forem, norma o tom, že vlastní bydlení je lepší, by sice asi nezmizela. Ale každý by se mohl svobodněji rozhodnout, jestli stráví život ve svém a miliony svých úspor a dluhů zamíří do cihel, nebo stráví život v nájmu a stejné miliony vloží raději do svého podnikání, osobního růstu či komplexnějších forem investic. To druhé mu totiž může nejen více vydělat, ale dát i větší životní spokojenost a naplnění. Ostatně i dnes, z čistě finančního pohledu, je v absolutní většině krajských měst výhodnější žít v nájmu než si koupit vlastní byt. Může za to nadhodnocení cen i vysoké úrokové sazby.

Je podle vás situace v oblasti dostupnosti vlastnického bydlení dnes tak špatná, že už některým skupinám zbývá jen bydlet v nájmu? A o které skupiny jde?

V současnosti jsou ceny bytů výrazně nadhodnocené, a my proto mluvíme o cenové bublině. Jednou by mohlo dojít k jejich korekci, a to i velmi výrazné, avšak až ve chvíli nějaké zásadní ekonomické recese, která se citelně dotkne trhu práce. Dnes je míra nezaměstnanosti velmi nízko, a proto si myslím, že nadhodnocení cen tu ještě nějakou dobu zůstane. Vysoké úrokové sazby spolu s cenovou bublinou snižují dostupnost vlastního bydlení pro mladé lidi, kteří se nemohou spolehnout na finanční výpomoc od své rodiny - s výjimkou asi 30 % mladých domácností s nejvyššími příjmy, kteří takovou pomoc nepotřebují. Nemáte-li v rodině někoho, kdo vám pomůže, a nepatříte-li do té třetiny mladých s nejvyššími příjmy, je téměř jisté, že zůstanete v nájmu. U singlů, kterých je stále více, je to prakticky jistota. Úplně jiný obrázek ovšem je, pokud dostanete od rodičů klíče od bytu – a až třetina vlastníků bydlení u nás dostane od rodiny takový dar. Jenže dlouhodobě takový feudální systém v moderní demokracii fungovat nemůže.

Čekáte, že se v důsledku nepříznivého vývoje v dostupnosti bydlení budou Češi dlouhodobě více přesouvat do nájemního bydlení?

Trh bydlení je cyklický a to je potřeba podtrhnout. Ceny bytů stoupají i klesají, a tato tak zvaná volatilita cen se pro úhrn vyspělých zemí v čase zvyšuje. Je navíc tím větší, čím více je země orientovaná na vlastní bydlení, a čím méně má elastickou nabídku bytů, tedy čím pomaleji reaguje nová bytová výstavba na cenový růst – obojí přitom platí pro Českou republiku. Z toho je pravděpodobné, že jednou zase ceny českých bytů zamíří dolů a to i mnohem výrazněji, než činil jejich pokles za poslední rok a půl, a pravděpodobně i výrazněji, než poklesly ceny při krizi v letech 2008 až 2011.

Dostupnost bydlení se může zvýšit i tím, že oproti generaci Husákových dětí, která do nemovitostí investovala poměrně dravě, bude poptávka ze strany budoucích mladých už výrazně slabší a převis nabídky může tlačit ceny dlouhodobě dolů. Nicméně aktuálně jsou demografické trendy zřejmé – mladí lidé zakládají rodiny později, mají méně dětí, větší díl z nich žije samo a český trh práce dnes funguje jako magnet pro pracovní sílu z širého okolí. Poptávka po nájmu je tak určitě vyšší než dříve, a to i kdyby bylo vlastní bydlení dostupnější.

Mohou tomuto přesunu pomoci navrhované změny, které minulý týden představilo Ministerstvo pro místní rozvoj a Ministerstvo spravedlnosti?

Posílení jistoty v nájmu je potřeba z důvodů, které jsem uvedl, a tou jistotou mám zejména na mysli otázku délky nájemní smlouvy. Pokud je smlouva jen na rok, je velmi riskantní, pokud se budu chtít v daném bytě usadit a založit rodinu. Shodneme-li se na tom, že nájem a vlastnictví by měly být z pohledu bezpečí plnohodnotné alternativy, tak se něco musí změnit. A nejen u nás, podobné trendy jsou i jinde.

Ve Skotsku dnes nájemní bydlení pomalu připomíná socialismus – od doby pandemie se neustále prodlužuje zákaz vystěhování nájemníka a platí poměrně přísná regulace nájemného. O její zpřísnění usilují některé německé obce. V Holandsku nově začne platit zákaz uzavírání krátkodobých smluv, až na výjimky samozřejmě. V Německu nebo Švýcarsku tento zákaz platí už dlouho. V mnohých zemích se také začal poměrně tvrdě regulovat výnosný byznys s krátkodobým ubytováním typu Airbnb.

Nedovedu si představit, že bychom v Čechách dělali slepé a hluché, a nechali věci dál tak, jak jsou. Už z těch důvodů, které jsem uváděl na začátku. Je potřeba zvýšit jistotu délky nájmu pro nájemce, ale stejně tak je potřeba nabídnout pronajímatelům jistotu, že v případě oprávněné výpovědi proběhne exekuce do několika týdnů. A ne mnoha měsíců, jako tomu je dnes. Jsou to propojené nádoby – regulace ohledně délky nájmu není možná bez změny současné praxe v případě oprávněné výpovědi.

Jde tedy navržený koncept změn, který zahrnuje zákaz řetězení krátkodobých smluv takové změně naproti?

Prodloužení doby nájmu je nejdůležitějším krokem k tomu, aby bylo možné v nájmu vytvořit trvalý domov. Ale nyní si zákaz řetězení smluv představit nedovedu. To, co představilo Ministerstvo spravedlnosti, tedy příkaz k vystěhování, je podle mého názoru nedostatečné k urychlení oprávněné exekuce. Obávám se, že to v mnoha případech, možná dokonce ve většině sporů, vůbec nic neurychlí. Vláda by měla přijít s účinnějším řešením. Není přece možné zakázat majitelům uzavírat krátkodobé smlouvy a zároveň pokračovat v současné praxi, kdy vystěhování neplatiče z bytu trvá i déle než rok. Něco takového by vedlo jen k tomu, že by se spousta majitelů z trhu stáhla a jiní by zamířili do sfér šedé ekonomiky – a to už snad máme, doufám, za sebou.

Mohl by zlepšování pozice pomoci stát i jinak než legislativní změnou?

Rozhodně. Ať už lepšími legislativními návrhy než těmi, které byly zatím představeny, nebo například, ale to jsem ve střetu zájmů, větší podporou platformy NájemPlus, kterou jsme založili u nás v Sociologickém ústavu Akademie věd. Na této platformě se snažíme sdružovat pronajímatele, kteří jsou ochotni na sebe dobrovolně přijmout závazek dodržovat určitý etický kodex – a tak na druhou stranu mohou také od svých nájemníků požadovat více, než je obvyklé, například dodržování určitého etického kodexu. Jinými slovy, snažíme se umožnit dlouhodobější smluvní vztah i bez změny legislativy.

Podobně jako u vlastnického bydlení, má pohled Čechů na nájemní bydlení svůj původ v historii?

Historický ani ne. Nájemní bydlení bylo ve městech například za první republiky standard, více jak 80 % městských obyvatel žilo v nájmu. A pan či paní domácí nebyli tehdy žádní boháči, většinou bydleli spolu s nájemci ve stejném domě a o partaje a pořádek v domě se museli osobně starat. I když existovaly na jedné straně Vinohrady a na druhé Žižkov, nájemní domy byly nezřídka obývány jak bohatými, tak chudými, a v jednom domě se tak střetávaly různé světy, sociální vrstvy.

Často je tuzemský nájemní trh porovnáván se zeměmi, kde je podíl nájemního bydlení výrazně vyšší, například Německem nebo Rakouskem. Proč to v Česku nefunguje stejně?

Rakousko si zachovalo velký podíl sociálních a Německo zase soukromých nájemních bytů. Nemůžeme na tom být stejně jako oni už z principu. Za současný systém můžou vždy politiky minulých vlád. Když ještě na začátku 60. let minulého století většina evropských zemí pokračovala v poválečné rigidní regulaci nájemného, která téměř zdevastovala soukromé pronajímání ve vyspělých zemích, německá vláda ji tak zvanou sociálně-tržní politikou ukončila a nastavila trhu přátelštější systém regulace nájemného, říkáme mu regulace druhé generace. Díky tomu se zde zachránilo a rozšířilo soukromé nájemní bydlení do podoby, kterou známe dnes. A když v 80. letech zavládla obecná skepse ohledně budoucnosti sociálního bydlení a většina evropských vlád omezila podporu další neziskové výstavby, případně sáhla i k privatizaci už existujících sociálních bytů, jednou z mála výjimek bylo Rakousko, které ve štědré podpoře tohoto typu bydlení pokračovalo.

Díky tomu je i dnes polovina vídeňských bytů takzvaně sociálních. Ve východní Evropě po roce 1990 zavládl étos vlastnického bydlení a vlády zprivatizovaly, co mohly. Je pro to několik různých důvodů, například hlad lidí po akumulaci majetku z důvodu zabezpečení na stáří, výjimečné postavení bydlení během přechodu k tržnímu hospodářství, čirý populismus, ale i tehdejší přesvědčení Světové banky o tom, že vlastnické bydlení je to nejlepší z nejlepších. Dnes si neseme ovoce té doby, v dobrém i špatném.