Budoucnost bydlení je v nájmu

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

Železná opona sice už padla před více než 30 lety, přesto je stále znát, že se na Západ v některých ohledech teprve dostáváme. Například v bydlení Češi totiž stále patří mezi státy Evropské unie s největším podílem vlastnického bydlení.

„Vyplývá to z historie, kdy v době socialismu ‚mít vlastní bydlení‘ znamenalo jeden z mála statků, který skutečně patřil pouze jednotlivci, nikoliv státu,“ vysvětluje pro SZ Byznys Tomáš Carba z Asociace nájemního bydlení. „Je to společný rys celého postsovětského bloku.“

Stejnou motivaci vidí u Čechů i Petr Hána, ředitel oddělení zaměřeného na nemovitosti a stavebnictví z poradenské společnosti Deloitte. „K bydlení ve vlastním bytě jsme si za posledních 30 let vytvořili silnou vazbu, a to zejména proto, že nám dává určitou jistotu a pocit zajištění na stáří,“ vysvětluje Hána. Dodává však také další důvody, proč se v Česku tak kupují nemovitosti – je to pro nás intuitivně dobrá investice. „Zároveň jako Češi moc neumíme investovat do něčeho jiného. Teprve se to učíme,“ říká expert z Deloitte.

Pokud se podíváme na aktuální statistiky u Evropanů s příjmy vyššími, než je 60 % mediánu (o bydlení lidí s příjmy pod touto hranicí jsme psali zde), vyjde bydlení v České republice téměř přesně v poměru 4 : 1 pro vlastnické bydlení.

To se však podle expertů bude měnit. „Z aktuálního vývoje faktorů, které ovlivňují český rezidenční trh a sentiment kupujících, je čím dál patrnější, že budoucnost českého bydlení je opět v nájmu,“ předpovídá Hána. „Vysoké úrokové sazby hypoték a vyšší cenové hladiny bytů významně komplikují pořízení vlastního bytu. Trhu nyní neprospívají ani vysoké ceny energií a stavebních materiálů.“

„Nově se důležitou součástí našeho životního cyklu a stylu bydlení stane nájemní bydlení,“ dodává ředitel s tím, že v nájmu budeme nejen trávit větší část našich životů, ale také se může snadno stát, že v nájmu je mnozí stráví celé. „Pro mladší generace to bude zcela běžné a v západních zemích Evropy to tak funguje již dnes.“

Podle Carby se Češi častěji uchylují k nájmům i kvůli osobní svobodě. „Situace se mění a nájemní bydlení je nyní v kurzu,“ potvrzuje, co říká Hána. „A to nejen kvůli finanční nedostupnosti vlastnického bydlení. Češi si stejně jako lidé na západě začínají více uvědomovat výhody nájemního bydlení, jako jsou svoboda a flexibilita.“

Podle asociace se sice nedá odhadnout, jak se poměr vlastní / nájemní bydlení přesně vyvine, okolo roku 2030 však odhaduje v nájmu až čtvrtinu lidí.

„Ještě rychleji ale poroste počet takzvaných institucionálních pronajímatelů, kteří pronajímají nebo spravují stovky, tisíce nebo desetitisíce bytů. Už nyní se poměrně hodně developerů rozhoduje část postavených bytů neprodávat, ale provozovat je v rámci nájemního bydlení,“ říká Carba.

Nedostupnost vlastnického bydlení však neznamená, že nájmy by byly snadno dosažitelné. Jejich růst je u nás od roku 2015 v porovnání s Evropskou unií nadprůměrný, za sedm let stouply o více než pětinu.

Pro Čechy tak může být čím dál složitější dosáhnout v místě, kde by chtěli bydlet, i na nájem. Bytů je navíc málo. „Bytů není dostatek zejména tam, kde by byly potřeba. V místech, kam se chtějí stěhovat lidé za prací, studiem a kulturou,“ připomíná Hána.

„Z demografického pohledu budeme potřebovat více bytů. Žijeme déle, rozvádíme se, již téměř neexistuje vícegenerační bydlení a je více jedno- a dvoučlenných domácností,“ vypočítává důvody.

„Aktuálně se hodně skloňuje dostupné nájemní bydlení a jeho realizace prostřednictvím municipální výstavby,“ dodává často zmiňované takzvané obecní byty, které mají pomáhat obcím zprostředkovat dostupnější bydlení.

Problém si uvědomují i politici. „Masivní rozprodávání obecních bytů byla určitě chyba. A to nemám na mysli jen 90. léta. Privatizační vlny mnohde pokračovaly až donedávna. Teď obcím byty zoufale chybí, nemají nástroje, jak krotit vysoké nájmy,“ uvedl na začátku prosince pro SZ Byznys ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš (Piráti).

Svůj bytový fond totiž v současné době považují za nedostatečný více než dvě třetiny obcí. Mnoho z nich se proto chystá situaci řešit například stavbou nových bytů, rozšířit svůj fond plánuje 72 procent obcí, které se průzkumu ministerstva účastnily.

Obecní bydlení nemá jako prioritu zisk, ale třeba to, aby mladé rodiny neodcházely jinam, aby v obci fungoval lékař, hasiči, učitelé nebo aby naopak nevznikaly sociálně vyloučené oblasti. Zjednodušeně řečeno – jde o to, aby obec mohla fungovat a prosperovat.

„Tím, že nabízejí levnější alternativu bydlení, tak zároveň tlumí ceny nájmů ve zbytku trhu, jak dokládají statistiky ze zahraničí. Aby obce mohly tuto pozitivní roli hrát, musí držet podstatně větší podíl z celkového bytového fondu než dnes,“ říká Bartoš.

Data však moc naděje do budoucnosti nenabízejí. Jak dříve pro SZ Byznys uvedl hlavní ekonom Creditas Petr Dufek, ročně by bylo potřeba postavit přes 50 tisíc bytů.

„V průměru se v posledních deseti letech stavělo ročně asi 30 tisíc bytů, což je evidentně velmi nízké číslo v poměru k velikosti trhu a rostoucímu počtu obyvatel i měnících se zvyklostí. Myslím si, že optimem může být číslo nad 50 tisíc bytů ročně,“ dodal reálný stav. Jestli tedy staví obce, je v daný moment spíše okrajová otázka.

„Bydlení je v Česku problém především z hlediska budoucnosti. Český proces povolování staveb patří ve světě k nejpomalejším,“ upozorňuje na hlavní důvod nízkého počtu stavěných bytů Carba.

„Pokud srovnáme dvě evropské metropole, Prahu a Varšavu, které jsou srovnatelné jak z hlediska počtu lidí, tak z hlediska kupní síly i podobné socioekonomické situace, tak dojdeme k závěru, že se ve Varšavě staví čtyřikrát rychleji, díky tomu rychle roste počet bytů a ty díky jejich počtu nejsou tak drahé. A to je v Česku největší problém.“

Nicméně závan optimismu by přece jen mohl být – stát pomocí dotací a zvýhodněných úvěrů motivuje obce k tomu, aby své bytové fondy rozšiřovaly.

„Prostřednictvím Státního fondu podpory investic jsme letos podpořili výstavbu hlavně obecních bytů více než miliardou korun. Počet žádostí byl velký, v dalších letech proto chceme do dostupného bydlení dostat zhruba osm miliard z Národního plánu obnovy a na tyto prostředky navázat i soukromé peníze,“ uvedl v rozhovoru ministr Bartoš.