Článek
Trh nájemního bydlení, za kterým stojí velcí investoři, roste. Developerské společnosti staví pro společnosti a fondy, které se stále více zaměřují na byznys s pronajímáním bytů. Zatímco vloni takto dokončily zhruba osm stovek jednotek, příští rok to má být téměř dvojnásobek.
„V databázi, do které řadíme novostavby s padesáti a více jednotkami, evidujeme v Praze více než dvanáct tisíc bytů. Čtvrtina z nich je aktuálně ve výstavbě a zhruba polovina v přípravě,“ uvedl investiční analytik poradenské společnosti BTR Consulting Jiří Kubánek.
Zájem, který je zčásti poháněn stále horší dostupností vlastního bydlení, způsobuje jejich vysokou obsazenost. Aktuálně dosahuje podle analýzy BTR Consulting šesti procent.
„V praxi jsou ale volné byty spíše rarita. Číslo tvoří zejména projekty uvedené na trh v loňském roce, kde se průměrná míra neobsazenosti pohybuje na úrovni 23 procenta. Obsazení nového projektu od jeho otevření trvá obvykle jeden rok,“ vysvětluje Kubánek s tím, že u starších nemovitostí míra neobsazenosti takřka neexistuje.
Nedostatečná výstavba
Podle partnera pražské advokátní kanceláře DLA Michala Hinka zahraniční praxe ukazuje, že zdravá míra neobsazenosti nemovitostí, které provozují institucionální investoři, dosahuje minimálně tří procent.
„Na českém trhu je vidět nedostatečná výstavba těchto projektů. V okamžiku, kdy se na trhu objeví nová jednotka, je v podstatě okamžitě pryč,“ komentuje Hlinka aktuální stav nájemního trhu, který ovládají právě velcí investoři.
Důvody, proč je nájemních bytů stále málo, jsou stejné jako u výstavby pro individuální kupující. Složité povolování, které u větších projektů trvá roky.
Výhodný byznys pro developera
Developerské společnosti přitom o tento typ obchodů už několik let jeví zájem, navzdory tomu, že prodej většího množství jednotek pro ně znamená nižší marži.
„Prodávat projekty institucionálním investorům se nám, navzdory nižší marži, stále vyplatí. Peníze máme rychleji, potřebujeme na uzavření dohody méně lidí a odpadá také diskuze o klientských změnách. Riziko je během vyjednávání také menší,“ okomentoval generální manažer Metrostav Ondřej Buršík.
Příklady největších obchodů na českém nájemním trhu v roce 2024:
Vysočanský mlýn
Tři stovky bytů v projektu Vysočanský mlýn od společnosti Metrostav Development letos v červnu koupil rezidenční fond Mint. Obchodem fond získal do svého portfolia přibližně polovinu celého areálu Vysočanského mlýna. Už v roce 2023 totiž Mint od společnosti Finep v této lokalitě koupil zhruba 170 jednotek za miliardu korun.
Projekt bude dokončen koncem roku 2026. První nájemníci by se mohli stěhovat už začátkem roku 2027.
Hodnota transakce nebyla zveřejněna. Podle zjištění HN ale za nemovitosti fond zaplatil zhruba 1,4 miliardy korun.
Nová Elektra
Realitní skupina AFI Europe letos v červnu uzavřela s developerskou společností Finep dohodu, podle které jí firma postaví v rámci projektu Nová Elektra na Praze 9 více než 300 bytových jednotek.
Hodnota spolupráce obou společností se pohybuje mezi dvěma až třemi miliardami korun.
Rezidence U Šárky
Platforma XPlace provozovaná Arcibiskupstvím pražským se letos v únoru dohodla na akvizici s developerskou společností Finep. Koupila 57 nájemních bytů v projektu U Šárky v Praze 6.
Hodnota transakce se pohybovala ve stovkách milionů korun.
Chuť developerů stavět velké nájemní projekty potvrzuje také hlavní ekonom Creditas Petr Dufek.
„Je vidět, jak developeři oznamují nové projekty určené právě na nájemní bydlení, nebo avizují zájem ze strany investorů nakupovat celá portfolia bytů. Je to segment pro dlouhodobé investice se stabilní návratností v čase, takže nevidím důvod, proč by neměl dál expandovat,“ uvedl.
Podle Michala Hinka z DLA Paper by dohody mezi developery a investory měly nyní držet tempo loňského roku. „Vloni jsme mohli sledovat zhruba pět významnějších transakcí, které na trhu v hlavním městě proběhly. Letos to bude podobné. Některá jednání už nyní běží,“ uvedl.
Na úkor vlastnického bydlení
V praxi by se tak mohlo jednat o více než tisícovku nových bytů, které developerské společnosti pošlou do segmentu nájemních bytů.
„Neznamená to ale, že by se na trhu postavilo o tolik bytů více. Developeři tyto byty prodávají na úkor původního plánu prodat jednotky individuálním kupujícím,“ upřesnil Ondřej Buršík z Metrostavu.
Pro srovnání počet dokončených bytů za celý rok 2023 v Praze činil zhruba 6,5 tisíce bytů.
Dalšímu rozvoji by podle odborníků pomohl také větší příliv zahraničních investorů. Ti ale vzhledem k nedostatečně rozvinutému trhu nemají z čeho vybírat.
„Transakce v nájemním bydlení jsou taženy českými penězi. Zájem zahraničních investorů bude záviset na tom, zda bude dostatek investičně zajímavých projektů,“ uvedl Michal Hink.
Na českém trhu by se ale už brzy mohly objevit peníze ze zahraničí, například z Velké Británie. „Jejich snaha investovat do nájemního bydlení je obrovská. Myslím si, že by pro ně mohlo být Česko brzy zajímavé,“ dodal.
