Ve vlastním, čím dál prázdnějším bytě. Jak žijí chudí Češi oproti Evropě

Nemovitosti v Česku tak podražily, že se v kombinaci s drahými hypotékami rozplývá sen o vlastním bydlení i pro relativně bohaté rodiny. Ukazuje to mimo jiné také Index dostupnosti bytů, který SZ Byznys sestavuje.

Na druhé straně žije v Česku spousta lidí, které ohrožuje chudoba a přitom bydlí ve vlastním. Podle údajů evropských statistiků sedí tato charakteristika hned na tři čtvrtiny Čechů, kteří mají hluboko do kapsy.

A z dat Eurostatu je jasné, že v tomto ohledu se železnou oponu strhnout nepodařilo – řada států bývalého východního bloku má tento poměr ještě vyšší, v čele stojí bezkonkurenční Rumunsko následované výčtem dalších států bývalého východního bloku.

První stát ze západu je až desátá Malta, průměr Evropské unie v této kategorii není ani 70 procent.

V případě Česka nejde ve vlastnictví o nějaké rozpadlé domy. Data Eurostatu z roku 2020 ukazují, že tuzemské bydlení je v dobrém stavu. Máme nízký podíl domácností, které například řeší zatékání nebo že nejsou schopny bydlení dostatečně vytopit.

„Český bytový fond, který je v soukromých rukách, je v relativně dobrém technickém stavu,“ potvrzuje pro Seznam Byznys Tomáš Carba z Asociace nájemního bydlení. „Je za tím jednak snaha soukromých majitelů, a to jak právnických, tak fyzických osob, se o svůj majetek starat a pak také celá řada dotačních příležitostí.“

„Všeobecně se dá říci, že české stavby jsou relativně kvalitní a stát se snaží opravy, rekonstrukce, zateplování, zkrátka starost o kvalitu bydlení podporovat,“ dodává Carba.

Podle něj bude v budoucnu podíl lidí v nájmu dlouhodobě růst. „Už nyní se poměrně hodně developerů rozhoduje část postavených bytů neprodávat, ale provozovat je v rámci nájemního bydlení,“ vysvětluje.

„Například Praha. Nyní je v metropoli přes dva tisíce nájemních bytů provozovaných institucionálními pronajímateli. V roce 2030 bude podle odhadů našich členů kolem 10 tisíc, tedy pětkrát víc.“

To pro SZ Byznys potvrzuje i Petr Hána, ředitel oddělení zaměřeného na nemovitosti a stavebnictví z poradenské společnosti Deloitte. Zároveň však dodává, že je třeba stavět tam, kde jsou byty potřeba. V místech, kam se chtějí stěhovat lidé za prací, studiem a kulturou.

„Větší stavební aktivita je vždy v největších českých městech a jejich aglomeračním zázemí, typicky v Praze a Středočeském kraji, a naopak nejnižší na periferiích a v postprůmyslových regionech, ve kterých spíše ubývá obyvatelstvo a kde jsou ceny nemovitostí v průměru nižší,“ popisuje Hána situaci.

Podle experta z Deloitte se tak důležitou součástí života stane právě nájemní bydlení.

„Kvůli vyšším cenám bytů a dražším penězům budou lidé trávit delší čas v pronajatých bytech, než naspoří dostatek vlastních zdrojů, aby začali řešit koupi vlastní nemovitosti,“ popisuje Hána, jak bude pravděpodobně vypadat budoucnost. „Někteří pak mohou v nájmu strávit celý život. Pro mladší generace to bude zcela běžné a v západních zemích Evropy to tak funguje již dnes.“

Carba také upřesňuje pověst České republiky, že nemá dostupné bydlení. „V Česku je nedostupné vlastnické bydlení. Ale nájemní bydlení považujeme stále za dostupné,“ rozděluje veličinu na dvě skupiny. „Pokud například v Praze utratíte mezi 35 a 40 procenty příjmů za bydlení, můžeme ho považovat stále za dostupné.“

Právě Carbou zmíněné dvě pětiny jsou průměr, který za bydlení dají chudobou ohrožení Češi. To je o necelé čtyři procentní body více, než je evropský průměr. Například v Řecku po zaplacení nákladů na bydlení lidem průměrně z účtu odejdou hned dvě třetiny disponibilních příjmů, v Dánsku lehce přes polovinu. Naopak nejméně tyto výdaje pocítí na Kypru a Maltě, kde nejde ani o pětinu disponibilních příjmů.

Jen pro srovnání – skupina Čechů s příjmy přesahujícími 60 procent mediánu dá za bydlení 17 procent svého disponibilního příjmu.

Zde je ovšem třeba vzít v potaz, že jde o celorepublikový průměr. Například mezi velkými městy a menšími obcemi mohou být zásadní rozdíly – a ty spolurozhodují, kde se nakonec lidé usadí.

„Lidé si rozhodně nemohou dovolit bydlení přesně tam, kde by chtěli. Jeden z trendů je vystěhovávání se na periférii měst a přesídlování mimo velká města, ale v dojezdové vzdálenosti do metropolí,“ vysvětluje Carba. Typicky jde tedy právě o střední Čechy, kde sídla v okolí Prahy už celé roky čelí náporu nových obyvatel.

„Pokud zájemce o bydlení byt ve městě nesežene nebo si ho nemůže dovolit, musí se poohlédnout za hranicemi velkého města. Musí pak ale dojíždět,“ doplňuje Hána z Deloitte. „Tento trend je hnán zejména pracovními příležitostmi s vysokou přidanou hodnotou a vyšší životní úrovní ve městech,“ uzavřel.

Varovné může být, že v Česku rostou příjmově slabším nadprůměrně rychle nájmy. Oproti roku 2015 si připlatí více než pětinu. To nás řadí na jedenácté místo z čtyřiatřiceti srovnávaných zemí.

Ještě rychleji však rostou ceny vlastnického bydlení. Tam jsme loni „obhájili“ třetí místo. Za sedm let se náklady více než zdvojnásobily. „Zatímco růst nájmů dlouhodobě kopíruje růst mezd, ceny bytů mají ve svém růstu mnohem strmější trajektorii,“ potvrzuje Carba.

Vývoj cen vlastního bydlení se na rozdíl od nájmů špatně odhaduje. „Růst nájmů je mnohem lépe předvídatelný,“ říká expert a dodává: „Loni a letos nájmy rostly napříč trhem o výši inflace. Růst nájmů se takto bude vyvíjet dlouhodobě.“

Že může být hůř, ukazují odhady třeba německého Ifo institutu, který pro Českou republiku předpovídá až 20% roční nárůst, zatímco čeští experti odhadují spíše 10% růst.

V evropském statistickém srovnání si však Češi ohrožení chudobou nemají oproti ostatním zemím špatně. Jsme zhruba na průměru EU v tom, jestli je v domácnosti „přebytečné místo“, stejně tak prakticky kopírujeme průměr EU v podílu domácností, které jsou podle definice statistiků přelidněné.

Tento podíl navíc dlouhodobě klesá, za dvanáct let spadl o necelých 15 procentních bodů. Naopak i mezi „chudými“ roste podíl domácností, které bydlení nevyužívají naplno. Konkrétně z 8,6 procenta v roce 2010 na 17,8 v roce loňském.