V obcích jsou tisíce bytů, kde nikdo nebydlí. Změnit to mají dotace

V Česku leží ladem více než 860 tisíc prázdných a nevyužívaných bytů. Vyplývá to z dat sčítání lidu za rok 2021. To stojí v ostrém kontrastu s tím, že mnoho lidí v zemi trpí nedostupností a vysokými cenami bydlení.

Mix pomalé výstavby, zdražování cen nemovitostí a vysokého počtu neobydlených bytů vyústil do bytové krize, jejíž řešení se stává jednou z hlavních priorit pro mnoho lidí i stát.

Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) kvůli tomu chystá zákon o podpoře v bydlení. Ten se zaměřuje na zvyšování kapacit bytových fondů obcí, zajištění sociálního bydlení pro osoby v hmotné nouzi a také zlepšování podmínek nájemního bydlení.

„Není jiná možnost, jak zlepšit dostupnost bydlení v Česku, než změnit poměr mezi vlastnickým a nájemním bydlením. Je to jediný způsob, jak by mohla cena nemovitostí v Česku klesnout,“ uvedl v rozhovoru pro SZ Byznys ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš (Piráti).

Takové proměně by pomohlo zlepšit kondici městských a obecních bytových fondů. V jejich majetku je aktuálně asi třináct tisíc nevyužívaných bytů, které by mohly nabídnout pro dostupné bydlení na nájemní trh.

„Problémem je, že tyto byty jsou často z pohledu energetické úspornosti a staršího data poslední rekonstrukce pro užívání nevhodné. Týkaly by se jich totiž například vysoké náklady na vytápění. Proto se chceme zaměřit na nové dotační pobídky, které by mohly obce motivovat k rekonstrukcím těchto bytů,“ čerpá z návrhu zákona Vít Lesák, vedoucí oddělení koncepce dostupného bydlení na MMR.

Cílovou skupinou bude podle jeho slov dvacet obcí v Česku, které mají největší bytový fond a mají zároveň největší množství neobydlených bytů.

„Dotace budeme připravovat podle jejich individuálních potřeb, aby je obce dokázaly efektivně využívat. Tyto dotační programy se chystáme vypsat už koncem tohoto měsíce. V rámci národního plánu obnovy by celková výše těchto dotací měla dosáhnout osmi miliard korun, ovšem až od roku 2024,“ uvedl Lesák.

Součástí celého plánu mají být také takzvaná podpůrná investiční centra, která budou pomáhat zejména menším obcím, které nemají tolik zkušených odborníků na úřadech. Budou jim radit, jaké investiční zdroje mohou čerpat.

„První dvě by měla vzniknout ještě na konci tohoto roku. Nakonec jich bude osm v celém Česku,“ dodává odborník z MMR.

Podle dat, která resort eviduje, se v minulých letech obcím dařilo stavět a rekonstruovat byty v řádech stovek ročně. Ministerstvo by chtělo v příštích třech letech toto tempo výstavby a rekonstrukcí bytů v obcích až zpětinásobit.

Ani současný nevyužívaný majetek obcí ale není nekonečný a je nutné na nájemní trh dostávat co největší množství dalších bytů od individuálních majitelů. To bude oříšek.

Vztahy mezi nájemníkem a pronajímatelem jsou totiž vždy nejisté. Pronajímatel se bojí o svůj byt a v případě, že nájemník nebude platit, obává se, že se ho nepodaří včas vystěhovat. Nájemník se na druhou stranu neustále obává, že po roce, na který se standardně uzavírá v Česku nájemní smlouva, dostane nečekaně výpověď.

Zvýšit podíl nájemního bydlení by se podle MMR povedlo právě jen v případě, že dojde k narovnání vztahů mezi nájemníkem a majitelem pronajímaného bytu.

„Chceme zajistit ochranu nájemníků, ale zároveň určit podmínky, které ochrání pronajímatele. V případě, že nájemník neplatí, nemůže mít právo na to, aby okupoval cizí byt. Tady vnímám silnou nerovnost. Na druhou stranu je tu stále problém, že pronajímatelé vydávají pouze roční nájemní smlouvy a řetězí je,“ řekl Bartoš.

O možnostech, jak zajistit sjednávání dlouhodobých nájemních smluv, dnes resort jedná s Ministerstvem spravedlnosti a asociacemi pronajímatelů a nájemníků. „Zatím nemohu sdělit žádné detaily. Do léta bychom rádi představili konkrétní kroky. Šlo by ale o určitou změnu legislativy,“ naznačil Vít Lesák, vedoucí oddělení koncepce dostupného bydlení na MMR.

Právě nedůvěra odrazuje například majitele zděděných bytů, které nevyužívají, od myšlenky pustit nemovitost na nájemní trh. To by se ale mohlo brzy změnit za pomoci garančního fondu, který jako součást zákona o podpoře v bydlení resort chystá.

„Fungovat bude tak, že mezi pronajímatele a nájemníka vstoupí ještě třetí strana, prostředník, kterým bude buďto obec, nebo specializovaná odborná organizace, která by nabídla majiteli, že pomůže předvybrat nájemníka, a potom mu bude ručit za to, že kdyby přestal platit nájemné, peníze se k němu i přesto dostanou. Garant bude moct zaplatit za nájemníka až tři měsíční nájmy,“ uvedl Lesák.

Garanční fond by měl být financován ze státního rozpočtu a jeho prostřednictvím by mohly být hrazeny nejen náklady na neplacené nájemné, ale také odstranění škod nebo další úkony související s pronajímáním bytu.

Z praxe garantů vyplývá, že na jeden byt připadá v průměru zhruba 15 až 20 tisíc korun z poskytnutých garancí, které se nepodaří dostat zpět.

„Dnes odhadujeme, že by ze státního rozpočtu na tyto příspěvky mohlo ročně putovat dvě stě až dvě stě padesát milionů ročně,“ upřesnil Vít Lesák.

Pro nájemníka by zároveň platily jasné podmínky pro vyloučení z nájmu. Garant by následně mohl majiteli nabídnout jiného nájemníka, aby majitel nemusel řešit žádný ušlý zisk z nájmu. Na výběr nájemníka bude mít v tomto vztahu majitel právo veta.

„Garantované nájemní bydlení by mělo sloužit zejména pro prioritní skupiny státu, které jsou na tom hůře než ostatní. Budou zahrnovat domácnosti s ohroženými dětmi nebo oběti domácího násilí,“ dodává Vít Lesák z MMR.

Takových obyvatel může být podle dat resortu až 150 tisíc.

Například na severní Moravě už se v tomto modelu na trh dostávají tisíce bytů. Vyloženě pro potřebné skupiny jich jsou minimálně stovky ročně. Podle Lesáka jsou tu i další krajská větší města, kde se začaly přes formu garance pronajímat byty později. Tam jde spíše o desítky bytů pro ty nejohroženější.

„Je ale důležité poznamenat, že pokud jde o tuto skupinu ohroženějších nájemníků, spolu s garancemi je třeba se zaměřit i na sociální práci. Nájemníci si musí dokázat vyřídit dávky na úřadech. Ta je ale dlouhodobě silně poddimenzovaná,“ dodává odborník z Ministerstva pro místní rozvoj.

To byl podle jeho slov mimo jiné případ pražské Městské nájemní agentury, která tento systém garancí nájmů zprostředkovává. Agentura sice měla dostatek bytů nebo majitelů, kteří byli ochotni své byty pronajímat, ale nebyl dostatek sociálních pracovníků, kteří by pomohli rodinám se zabydlováním.

Garance nájemního bydlení se realizuje mimo zmíněnou Prahu a severní Moravu například v Plzni, Ostravě, Písku, Jihlavě nebo Liberci.

Výše nájemného bude v případě investičních pobídek v bytech nastavena na úroveň místního obvyklého nájemného. „Spolupracujeme na tom s Ministerstvem financí, které připravuje takzvané Cenové mapy nájemného, které tyto informace o obvyklém nájemném přináší,“ dodává Vít Lesák.

MMR má plán nejen pro ohrožené skupiny v rámci garančních fondů. Na dostupný nájem by měly mít nárok i další skupiny obyvatel.

Podle slov ministra pro místní rozvoj Ivana Bartoše (Piráti) budou jednou z cílových skupin mladí lidé do 35 let, dále půjde o seniory. Na dostupné bydlení si dále sáhnou i lidé, kteří vykonávají pro obec nebo město potřebné povolání.

„Idea je taková, že třeba díky výhodným podmínkám, které obec či město nabídne, k sobě přiláká obyvatele, kteří zde budou vykonávat potřebné práce, například policisty nebo zdravotní sestry,“ uvedl Bartoš.

Dále resort plánuje pracovat také s otázkou příjmu. „Chceme poskytovat podporu dostupného bydlení co největšímu počtu lidí, je ale třeba určit, zda člověk nebo rodina má příjmy dostatečné na to, aby buďto řešili vlastní bydlení, nebo byli v komerčním nájmu,“ dodal ministr.

Otázka zůstává, kde budou města a obce dostupné bydlení lidem poskytovat. Podle resortu se v tomto případě budou muset zaměřit na výstavbu nových bytů, které zamíří do bytových fondů obcí.

Celkem by nárok na dostupné bydlení mělo mít v Česku až dva miliony obyvatel. Šlo by tedy o tisíce bytů ve výstavbě.