V době drahých bytů developeři mění strategii. Část nabídnou na pronájem

V byznysu realitní a stavební skupiny Trigema budou hrát větší roli než dříve nájemní byty. Firma navíc od konkurence nebude chystat jen byty na míru pro velké fondy, ale plánuje si nemalou část své výstavby ponechat ve svém vlastnictví.

Nájemní byty dostanou zčásti prostor například ve velkém projektu Lihovar, který Trigema postaví v pražském Zlíchově. První čistě nájemní projekt, který Trigema začala stavět, vzniká od podzimu 2020 v Karlíně.

Výstavba projektu Fragment se 140 byty bude stát 1,3 miliardy korun. Podobu nové stavbě vtiskla studia Qarta architektura a výtvarník David Černý. V součtu bude mít Trigema do pěti osmi let portfolio zhruba tisícovky nájemních bytů, odhaduje vlastník skupiny Soural.

Na nájemní bydlení se čím dál více soustředí také konkurence Trigemy. Nájemní byty pro institucionální investory staví například developeři Finep nebo Daramis. Celý projekt se 200 nájemními byty ve Vysočanech prodala fondu spravovaném společností Mint Investments firma Metrostav Development.

Česká národní banka zvýšila úrokové sazby a zpřísnila podmínky pro poskytování hypoték. Co to pro developerský byznys znamená?

Nabídka bytů je stále natolik nízká, takže omezení hypoték bude mít jen malý vliv. Možná se poptávka trochu sníží, ale celkově by se nic výrazného stát nemělo.

Není to také o tom, že smrtelník s průměrným příjmem si už stejně nový byt nekoupí a novostavby si tak pořizují jen investoři za účelem dalšího pronájmu?

Je to částečně pravda. Lidí, kteří si berou hypotéku, je čím dál méně. A pokud si již hypotékou berou, tak třeba jenom na část ceny nemovitosti, takže už to není tak, že by půjčku tlačili na maximální úroveň.

Kdo si v současnosti vlastně může dovolit pořízení nového bytu?

Nezapomeňte, že stejně jako jsou drahé nové byty, jsou drahé i starší byty. Většina vlastníků bytů má dnes na to si koupit nový byt. Starý byt prodá za relativně velké peníze, přidá si nějakou část, a to již na nové bydlení stačí. Takových klientů máme spoustu.

Jenže pak je tu spousta lidí, kteří takovou starou nemovitost nevlastní.

To samozřejmě ano. Ekonomika ale není nastavená na to, aby byt mohl vlastnit každý, kdo chce. Osobně jsem taky musel bydlet čtrnáct let v nájemním bydlení, než jsem si vydělal na první vlastní byt.

Zmínil jste přetrvávající nízkou nabídku nových bytů. Tabulky Českého statistického úřadu ale za leden až říjen 2021 ukazují meziroční nárůst počtu zahájených bytů v bytových domech o 66 procent. Znamená to, že nastal bod zvratu a začalo se stavět?

Procenta jsou velmi ošemetná, protože záleží, z jakého základu vycházíte a jakou množinu porovnáváte. Takže bych to nepřeceňoval. V rámci kvartálních čísel samozřejmě může docházet k nějakým vychýlením například velkými projekty, které pak statistiky hodně ovlivní.

Je však pravda, že současnou nízkou nabídku také způsobil fakt, že letošní prodeje dosáhnou rekordních čísel. Roční prodej v Praze se bude pohybovat kolem 7500 bytů. To bude opravdu rekord. Za posledních deset let takové číslo na trhu nebylo. Další věc je, že developeři nestíhají doplňovat nabídku. Stále platí, že na zdravém trhu by se ročně mělo prodávat kolem 10 000 bytů.

Podle některých názorů větší počet zahájených bytů zabrzdí růst cen. Souhlasíte s tím?

To jsou prognózy, kdy si každý může říct, co chce. Ale je potřeba vnímat jednu věc, a to je, že se stále bavíme jen o snížení tempa růstu. Ceny ale porostou stále. Vzhledem k tomu, že celý svět znehodnocuje hodnotu peněz, tak je logické, že ceny ostatních aktiv na trhu budou růst.

Jak už bylo řečeno, velkou část poptávky po bytech tvoří individuální investoři, kteří do nemovitostí ukládají volné peníze. Bude jejich vliv na trhu přetrvávat?

Jsem o tom přesvědčen. V ekonomice je mnoho prostředků. Už se to navíc netýká jen jednotlivců, ale i investičních společností, které přišly na to, že ukládání peněz do nemovitostí je dobrá pojistka proti inflaci.

Trigema již letos také uskutečnila první transakci s institucionálním investorem, a sice když jste soubor bytů v Plzni prodali fondu společnosti Mint Investments. Budete chystat byty pro tyto velké investory také v dalších projektech?

Bude se to lišit projekt od projektu a na posouzení, co je či není výhodné pro skupinu. Programově se na vytváření velkých balíků bytů pro investiční skupiny soustředit nebudeme. Na to zatím ten správný čas není. Přijde v okamžiku, kdy nabídka volných bytů na trhu stoupne a developeři budou hledat odbyt. Zatím je však poptávka stále natolik vysoká, že prodávat byty individuálním klientům stále vychází nejlépe.

V Karlíně budujete nájemní dům nazvaný Fragment, který si ponecháte. Budete vytvářet větší soubor nájemních bytů, který si dlouhodobě ponecháte?

Přesně tak. Ponecháme si například část věnovanou nájemnímu bydlení v projektu Lihovar. Během pěti osmi let bychom chtěli vytvořit portfolio se zhruba tisícovkou nájemních bytů, které bude vlastnit skupina.