Úroky letí nahoru. Co dělat, když po fixaci nebudete na hypotéku už mít?

Aktuální situace stoupajících úrokových sazeb může zaskočit majitele úvěrů na bydlení. Zejména půjde o ty, kterým letos končí dosavadní fixace. Nově se jim měsíční splátka může podle odhadu ČSOB navýšit až o třetinu. Z problematické situace, kdy klient nemá dostatek financí na splácení, ale podle finančních odborníků existuje několik cest. Co když ale ani to nestačí? Hypoteční a realitní odborníci radí, jak se vypořádat s prodejem nemovitosti, která je zatížena hypotékou.

Ale začněme od začátku. První radou odborníků je svou finanční situaci řešit co možná v největším předstihu, tedy v momentě, kdy ještě nevzniká prodlení se splácením.

Pokud se klienti bank dostanou do situace, kdy je pro ně těžké financovat hypotéku, většina bankovních společností nabízí možnost snížení či odkladu splátek.

S hypotečním úvěrem je vhodné uzavřít současně i pojištění schopnosti splácet úvěr. V případě výpadku příjmu je splátka hrazena právě z uzavřeného pojištění. Pokud k uzavření pojištění ze strany klientů nedojde, nabízí se dva typy úlev – dočasný odklad splátek nebo snížení splátek skrze prodloužení doby splatnosti úvěru.

„U obou variant by měl mít klient přehled o svých příjmech a výdajích, protože banka je povinna tento aspekt vyhodnotit. Zároveň musí existovat dostatečný časový prostor pro splacení úvěru před dovršením produktivního věku,“ přibližuje Jiří Feix, předseda představenstva Hypoteční banky a ČSOB Stavební spořitelny.

Zatímco výši splátek si mohou klienti bank často pozměnit až do další fixace nebo do konce splatnosti, odklad splátek je nejčastěji poskytován na dobu 6 měsíců.

Při změně výše splátky je mechanika splácení zachována, splácen je úrok i úmor a mění se dočasně pouze jejich výše.

Při odkladu splátek klient neplatí ani úrok, ani úmor a platí pouze pojištění či poplatky, pokud jsou k úvěru sjednány.

Pokud ani jedna z předchozích rad pro majitele nemovitosti zatížené hypotékou není variantou, přichází na řadu její prodej. A nabízí se hned několik možností, jak takovou situaci vyřešit.

Ačkoliv se na první pohled může zdát, že jde o složitý proces, odborníci se shodují v tom, že jde spíše o denní rutinu, kterou s klienty řeší, jak z důvodu finančních potíží, tak i stěhování nebo rozchodu spoluvlastníků nemovitosti.

V první řadě je nutné připomenout, že každá banka řeší takový typ prodeje trochu jinak. Před samotným rozhodnutím o prodeji se proto vyplatí nastudovat podmínky, které bude prodejce muset naplnit. Základ ale zůstává.

Celý proces začíná informováním banky, u níž je hypoteční úvěr, jaký má klient záměr. Ta musí vždy s prodejem souhlasit.

Kromě standardních věcí, jako je například ocenění nemovitosti na její tržní cenu, je podle Tomáše Rusňáka, hypotečního specialisty a spolumajitele realitní kanceláře Taurum, potřeba podívat se do úvěrové smlouvy na podmínky předčasného splacení a případné pokuty a sankce.

„Dále je třeba zjistit v bance zůstatek hypotéky, aby prodávající věděl, s kolika penězi může počítat z prodeje nemovitosti,“ upřesňuje Rusňák.

Prodejce by před zahájením prodeje měl mít také připravené podklady k nemovitosti, jako je nabývací titul, půdorysy, poplatky do fondu oprav, kontakty na správce (u bytu) a průkaz energetické náročnosti budovy, upozorňuje Rusňák.

Následně se prodejci nabízí tři možnosti, jak může dům nebo byt s hypotékou prodat.

Jde asi o vůbec nejjednodušší a nejrychlejší variantu. Pokud má kupec nemovitosti dostupné prostředky na pokrytí nákupu nemovitosti, částka se rozdělí na dvě části. Jedna část jde na splacení úvěru, druhá potom přímo na účet prodávajícího.

Transfer financí je zpravidla řešen prostřednictvím bankovní nebo advokátní úschovy. Podle odborníků se ale vyplatí přesný postup zanést do kupní smlouvy. Ve finální fázi přichází na řadu návrh na výmaz zástavního práva na katastru nemovitostí, po zaplacení se na katastru musí vyřešit také změna vlastnictví.

Častější variantou je ale vzhledem k nedostatku úspor spíše sjednání nové hypotéky, kterou na sebe bere kupující. Důležitou roli hraje rozhodnutí kupce sjednat úvěr u stejné, či jiné banky než původní majitel nemovitosti.

V případě hypotečního úvěru sjednaného u stejné banky je změna jednodušší. Banka nepřichází o klienta a dlužná částka je splácena pouze jinou fyzickou osobou. V tomto případě proto není nutné řešit zástavu ani poplatky za předčasné splacení úvěru.

Trochu složitější situace může nastat v případě sjednání hypotečního úvěru u konkurence za výhodnějších podmínek. Do procesu tak vstupuje další subjekt.

„Banky s tímto mají zkušenosti a vychází si vstříc. Banka kupujícího vkládá zástavní právo za původní zástavní právo,“ uvádí Robert Hanzl, generální ředitel Next Reality.

Alternativou nové hypotéky je pak převedení úvěru z prodejce na kupujícího. Výhodou je, že se přenesením hypotéky prodávající vyhne poplatkům za předčasné splacení.

„Tato varianta může být výhodná v případě, kdy je hypotéka sjednána za nízkou sazbu. Tento případ se ale snaží některé banky omezovat,“ upozorňuje ředitel Next Reality.

„Změna dlužníka v původním úvěru rozhodně není aktuálně podporovanou či průchozí možností, i když je ze strany kupujících často poptávána nebo ze strany prodávajících nabízena,“ potvrzuje Marcela Mazáková, hypoteční analytička finanční skupiny Partners.

Řada otázek přichází také v případě, kdy nemovitost zatíženou hypotečním úvěrem prodávají dva spoludlužníci, ať už v případě manželského, nebo nesezdaného páru. Podle realitního makléře Archer reality Františka Kroupy je třeba připravit se na to, že bude banka vyžadovat souhlas obou.

Variantou, která s prodejem přímo nesouvisí, je pak také možnost vyvázání jednoho ze spoludlužníků z úvěru na nemovitost. V tomto případě bude banka zkoumat další zajištění zůstávajícího.

„Bude nutné opětovně prokázat bonitu, tedy schopnost splácet toho, kdo na sebe hypotéku převezme,“ vysvětluje Kroupa.

I v tomto případě ale musí dojít mezi spoludlužníky ke shodě.

A jak dlouho celý proces prodeje nemovitosti zatížené hypotékou trvá? „Záleží na kooperaci všech zúčastněných stran. V praxi je nejčastější doba celého procesu, včetně výběru finálního řešení, ocenění, souhlasů z původní banky a přípravy kupních smluv, přibližně do 30 dnů,“ uvádí Marcela Mazáková.

„Realitní makléři ale většinou dávají lhůtu 60 dnů od podpisu rezervační smlouvy do zaplacení kupní ceny nebo podpisu kupní smlouvy a tato lhůta je ve většině případů dostatečná a nevyužije se plně,“ dodala.