Trik s „eseróčkem“. Klienty může stát statisíce, developer vyklouzne

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

Developer nabídne projekt, za který klient zaplatí stovky tisíc i miliony korun. Místo očekávaného výsledku dostane však nemovitost s rozsáhlými vadami – nebo také vůbec nic. V takových případech je řešením reklamace.

I přes to, že právo je v mnoha případech reklamovaných stavebních prací nebo celé nemovitosti na straně klienta, ne vždy se však poškozený dočká kýženého výsledku. Může za to právní klička, kterou podnikatelé stále častěji využívají, nejčastěji právě v oblasti developmentu.

„U nemovitostí v rámci reklamací dochází k obrovským reklamovaným částkám, a tato rizika spojená s reklamací bohužel řeší někteří i tím, že založí s. r. o., které ve finále nemá žádný majetek,“ uvádí mluvčí Asociace inspektorů Michal Flachs. A případů takového postupu podle něj přibývá.

V případě sporu advokát při analýze zjistí, že dílo by sice bylo možné reklamovat, zhotovitel však nebude vzhledem k tomu, že společnost nemá téměř žádné jmění, schopen zaplatit takřka vůbec nic.

To je případ projektu výstavby rodinných domů v Pardubicích, kde si lokální developer na výstavbu založil speciální společnost s ručením omezeným se základním jměním v nízkých desítkách tisíc korun.

„V případě jednoho rodinného domu z projektu došlo k zásadnímu pochybení ze strany developera, a to z hlediska výškového osazení základové desky,“ uvádí stavební inspektor Petr Vencl z pražského DekProjektu.

Krátce po kompletním dokončení stavby a jejím předání novým majitelům, totiž došlo podle jeho slov k přívalovým dešťům, které se ze sousedních pozemků kumulovaly na tento. Kromě půdy srážková voda zasáhla ale také samotný rodinný dům.

„Došlo k vážnému průniku vody také do stavby,“ popisuje problém, který majitelé rodinného domu řešili, inspektor s tím, že celkové sanační práce měly vyjít na více než tři miliony korun.

Po nezdařených pokusech dílo developerské společnosti reklamovat se tehdejší majitelé domku obrátili na soud, který nakonec přiřknul chybu developerovi.

„Bohužel právě s ohledem na to, že byla výstavba vedena na společnost speciálně založenou k tomuto účelu, v době soudního sporu neměla firma žádný majetek, z čeho by mohla brát, a byla poslána do insolvence,“ popsal Vencl případ, kterým se zabýval.

I když majitelé spor s developerskou společností vyhráli, nedočkali se žádné finanční ani jiné náhrady. Sanaci potom museli řešit z vlastních zdrojů.

„Vzhledem k jejich finanční situaci se nakonec rozhodli dům prodat,“ dodává s tím, že majitelé přišli o nemovitosti i miliony korun.

Soudní cesta s nejistým výsledkem je jediným řešením také podle Marie Ratajové, specialistky na realitní právo ze společnosti Abes.cz.

„Pokud developer – právnická osoba nemá žádný majetek, pak není z čeho přisouzenou částku uhradit. Společník ručí za pohledávky společnosti pouze do výše svého nesplaceného vkladu do základního kapitálu, a pokud se ten pohybuje například v řádech nižších tisíců, není povinen do společnosti žádné další peníze vložit. Takže společnost sice skončí v exekuci a zřejmě jí to zabrání vyvíjet další činnost, ale skutečně poškozeným zůstává kupující,“ uvádí Marie Ratajová.

Předcházet podobným situacím podle jejích slov není jednoduché. „Rozhodně lze doporučit obezřetnost a prověření prodávajícího před koupí nemovitosti. Je potřeba podívat se na podnikatelskou historii a reference nejen společnosti, ale také osob, které za ni jednají,“ komentuje specialistka na realitní právo Marie Ratajová.

„Z obchodního rejstříku také můžete vyčíst základní kapitál a je-li nízký, pak zpozorněte dvojnásob. Pokud jde navíc o novou a neznámou společnost nebo společnost účelově zřízenou pouze pro jednorázový stavební projekt, pak je na místě důkladné prověření technického stavu nemovitosti odborníkem ještě před uzavřením kupní smlouvy,“ dodává.

Případů klientů, kteří se vzhledem k nízkému základnímu kapitálu společnosti, které svěřili své finance a očekávali za ně výstavbu nemovitosti nebo jiné stavební práce, je aktuálních více.

Příkladem je také jedna ze společností podnikatele Jegora Chlebnikova, který stojí za developerskou skupinou Getberg. Ta v minulosti realizovala řadu projektů bytů a rodinných domů v okolí hlavního města a redakce SZ Byznys informovala, že neplní závazky vůči svým klientům.

Společnost Collection Kolovraty, kterou developer založil kvůli výstavbě rodinných domů v Kolovratech nedaleko Prahy, vybírala milionové zálohy za sedmnáct pozemků, na kterých měly domky stát. Koncem roku 2020 už měly být parcely zasíťované a následně předané novým majitelům k výstavbě nového bydlení. K předání však podle vyjádření některých klientů nakonec nikdy nedošlo.

„Vymlouvali se na různé komplikace na úřadech, komunikace s nimi byla obtížná. Nakonec nám přestali zvedat telefony i odpovídat na e-maily,“ uvedla jedna z klientek, která chtěla zůstat v anonymitě. Její identitu však redakce zná.

Část kolovratských klientů Getbergu už ztratila trpělivost a chce své nároky vymáhat soudně. Právě Collection Kolovraty je však příkladem společnosti, která má navzdory vysokým částkám zaplacených na zálohách základní kapitál pouze 25 tisíc korun. Pokud tedy soud potvrdí exekuci ve prospěch poškozených klientů, o zaplacené zálohy mohou nenávratně přijít.

Mateřská GH Group, dříve Getberg Homes, do které spadá více než deset přidružených firem, se podle dřívějšího vyjádření svého zakladatele snaží problematickou situaci nesplacených závazků řešit. Skupina prý aktuálně pracuje na svém refinancování.

„Situaci řešíme a snažíme se situaci vyřešit tak, aby všichni klienti, investoři, věřitelé a spolupracující subjekty byli plně uspokojeni a my dostáli svých závazků vůči dodavatelům,“ uvedl pro SZ Byznys Chlebnikov.