Rozkaz k vystěhování a spor o dobu neurčitou. Nájmy čekají změny

Vláda v pondělí představila změny, které chce prosazovat ve snaze zlepšit pozici nájemního bydlení v Česku. Návrh obsahuje úpravu pravidel pro vydávání nájemních smluv, nový způsob pro zvyšování nájemného a také rozkaz k vyklizení bytu nebo domu.

Ministerstvo pro místní rozvoj a Ministerstvo spravedlnosti v pondělí v rámci představení těchto plánů svolalo debatu s představiteli nájemního trhu. Nechyběly například Asociace nájemního bydlení, Sdružení nájemníků ČR nebo Občanské sdružení majitelů domů ČR.

Jak někteří z oslovených účastníků debaty pro redakci SZ Byznys uvedli, s celým konceptem změn se v pondělí seznamovali poprvé, přesto je podle jejich vyjádření už nyní jasné, že by plány ministerstev chtěli změnit.

Největší vlnu otázek a reakcí vyvolalo chystané omezení řetězení nájemních smluv. Podle plánu vlády by mezi nájemníkem a pronajímatelem bylo možné nově uzavřít smlouvu na dobu určitou kratší než tři roky nejvýš dvakrát za sebou.

Následující třetí a každá další nájemní smlouva by už musely být uzavřeny v délce minimálně tří let nebo na dobu neurčitou.

Sdružení nájemníků ČR snahu o snížení nejistoty obyvatel v pronájmu spojenou s krátkodobou smlouvou vítá, přesto by se z jejich pohledu nabízelo ještě razantnější řešení.

„Oproti návrhu Ministerstva pro místní rozvoj by pro nás bylo přijatelnější, kdyby první nájemní smlouva byla uzavřena například na jeden až dva roky s tím, že další smlouva se stávajícím nájemcem by se přímo ze zákona prodloužila již na dobu neurčitou. Podle našeho názoru není důvod nájemce ani pronajímatele opakovaně testovat, zda si plní své povinnosti,“ navrhuje místopředsedkyně Sdružení nájemníků ČR Lenka Veselá.

S tím však nesouhlasí zástupci tuzemských pronajímatelů. Například podle Milana Krčka, předsedy Občanského sdružení majitelů domů, by zavedení povinných nájemních smluv na neurčito pronajímatele výrazně poškodilo.

„Termínované smlouvy jsou jednou z mála možností, které majitelům pronajímaných nemovitostí dávají alespoň malou míru jistoty,“ uvedl pro SZ Byznys v souvislosti s tím, že vystěhování problémových nájemníků může v současném systému trvat dlouhé měsíce i roky.

„Současný systém funguje bez problému. Obě strany jsou na něj již zvyklé a roční smlouvy se zpravidla automaticky prodlužují bez nutnosti administrativní zátěže,“ dodal Krček.

Svá úskalí ale má plán na prodloužení doby nájemních smluv i z pohledu Asociace nájemního bydlení. Podle ní totiž omezení řetězení dopadne zejména na rodiny řešící krizovou situaci a obecně na sociálně slabší nájemce.

„Při druhém prodloužení, které by dle návrhu mělo být uzavřeno minimálně na tři roky, bude totiž pronajímatel pečlivě zkoumat, zda není aktuální nájemce potenciálně rizikový včetně jeho dosavadního chování. Pokud ho shledá rizikovým, prodloužení mu nenabídne,“ uvedl tiskový mluvčí Asociace nájemního bydlení Tomáš Carba.

Chystaná změna by se nedotkla pouze stávajících pronajímatelů, ale i některých tuzemských developerů, kteří se v posledních letech pustili do výstavby bytů, které se chystají také pronajímat.

Příkladem je společnost Creditas Real Estate, která chce v příštích deseti letech postavit tisícovku bytů čistě za účelem pronájmu. Smlouvy na dobu neurčitou však nechystá.

„Podoba a rozsah nájemní smlouvy by měly zůstat v režii těchto stran bez zásahů ze strany státu. Návrhy dalších regulací jsou v tomto ohledu spíš kontraproduktivní, protože mohou narušit plynulé fungování tržních principů,“ uvedl generální ředitel Creditas Real Estate Jiří Vajner.

Výrazná ochrana práv nájemníků na úkor práv pronajímatelů by podle jeho slov mohla odradit potenciální zájemce od investic do sektoru nájemního bydlení.

„Ve chvíli, kdy trh nájemního bydlení potřebuje co nejvíce dostupných bytů, včetně instrumentů pro ochranu práv pronajímatelů, způsobují tyto návrhy spíše zbytečnou destabilizaci a nedůvěru,“ dodal Vajner.

Výrazně pozitivněji zástupci nájemního trhu hodnotí plán Ministerstva spravedlnosti na změnu občanského soudního řádu, a to připojením nového rozkazu k vyklizení bytu nebo domu.

Podle Lenky Veselé, místopředsedkyně Sdružení nájemníků ČR, bude mít změna, která umožní relativně rychlé vyklizení nájemce, který si své povinnosti neplní, pozitivní dopad nejen pro samotné pronajímatele, ale i pro ostatní uživatele a nájemce domu.

„Mnohdy to není pronajímatel, který má problém s nájemcem, který si své povinnosti neplní nebo něco porušuje, první jsou ostatní uživatelé domu, ostatní nájemci, kterým takový soused narušuje jejich bydlení,“ říká Veselá.

Přesto je podle jejích slov ale namístě ještě změna. „Domníváme se, že v praxi by nemusel mít takový nástroj kýžený efekt, vzhledem k podmínce doručení rozkazu k vyklizení do vlastních rukou žalovaného,“ dodává místopředsedkyně sdružení.

Úpravy návrhu, který má zrychlit tempo vystěhování problémových nájemníků, představila už také Asociace nájemního bydlení.

V případě doručení rozkazu přímo do bytu, o jehož vyklizení jde a kde se nájemce reálně zdržuje, by se podle ní měla uplatnit takzvaná fikce, díky které dojde k doručení i za situace, kdy adresát odepře přijetí písemnosti v průběhu úložní doby.

„Tímto by se výrazně zvýšilo reálné uplatnění nově navrhovaného institutu s tím, že by zůstala zachována možnost nájemce podat proti návrhu odpor, a tedy možnost přezkoumání celé věci soudem v rámci běžného soudního řízení,“ dodává Tomáš Carba za Asociaci nájemního bydlení.

Oproti výše popsaným návrhům změn, které vyvolaly u některých představitelů kritické reakce, zůstává poslední výrazný návrh bez větších otazníků. Nový způsob zvyšování nájemného v případě rekonstrukce totiž podle oslovených odborníků nezapříčiní velkou změnu.

„Domníváme se, že tento institut není zásadní změnou dosavadního znění zákona, a nepředpokládáme jeho větší použití v praxi,“ dodal mluvčí Asociace nájemního bydlení.