Článek
Vysoké úrokové sazby, přísné podmínky bank pro samotné získání hypotečního úvěru a nakonec také vysoké ceny samotných nemovitostí, které dlouhodobě zvyšují nedostupnost bydlení v Česku. To jsou faktory, které už více než rok zásadním způsobem ovlivňují realitní trh. Ceny, nabídku nemovitostí i zájem lidí bydlení nakupovat.
Ačkoliv je Česko stále považováno za zemi, kde lidé ve velkém preferují bydlení ve vlastním, mnoho potenciálních kupujících si tuto investici v posledním roce muselo rozmyslet. A odkládání tohoto zásadního nákupu, zdá se, přetrvává dál.
Podle analýzy společnosti Valuo.cz se totiž v letošním prvním čtvrtletí prodalo nejméně bytů za posledních sedm let.
Podle dat se prodeje v meziročním srovnání v březnu propadly o 19 procent. V případě Zlínského nebo Karlovarské kraje jde ale dokonce o pokles o celou polovinu. Najdou se ale i výjimky. V Praze a Pardubickém kraji v březnu počet prodaných bytů v meziročním porovnání s březnem loňského roku naopak vzrostl.
Jinak ale už vypadají data ve kvartálním srovnání, tedy v porovnání čísel za jednotlivá čtvrtletí roku.
„Pokud bychom porovnali první kvartál roku 2022 a 2023, tak vidíme, že počty prodejů klesaly všude, v průměru o 26 %. Například v březnu 2023 se v Česku prodalo 4880 bytů, což je o 1119 méně než před rokem,“ říká zakladatel webu Valuo.cz Radek Šitera.
Meziroční srovnání prodaných bytů v krajích ČR
| Srovnání prodejů březen 2022 – březen 2023 | Srovnání prodejů 1Q 2022 – 1Q 2023 | |
|---|---|---|
| Hlavní město Praha | 12 % | -3 % |
| Jihočeský kraj | -5 % | -38 % |
| Jihomoravský kraj | -16 % | -28 % |
| Karlovarský kraj | -55 % | -40 % |
| Kraj Vysočina | -16 % | -20 % |
| Královéhradecký kraj | -32 % | -39 % |
| Liberecký kraj | -36 % | -38 % |
| Moravskoslezský kraj | -48 % | -41 % |
| Olomoucký kraj | -22 % | -34 % |
| Pardubický kraj | 8 % | -12 % |
| Plzeňský kraj | -18 % | -36 % |
| Středočeský kraj | -18 % | -21 % |
| Ústecký kraj | -32 % | -38 % |
| Zlínský kraj | -51 % | -49 % |
| Celkem | -19 % | -26 % |
Zdroj: Valuo, ČÚZK
Znatelný propad prodaných bytů v Česku začal ale už v loňském roce, což se projevilo i na konečných číslech analýzy. Prodeje byly ve srovnání s předchozími roky o několik tisíc transakcí nižší.
„Valuo sledovalo vývoj počtu prodejů bytů na základě kupní smlouvy dle ČÚZK (Český úřad zeměměřický a katastrální) od roku 2016 do března 2023. Od začátku zkoumaného období počty prodejů mírně klesaly. Prudký nárůst nastal koncem roku 2020, kdy z nabídek mizelo prakticky všechno, co se na realitních serverech objevilo. Tento trend dosáhl svého vrcholu na konci roku 2021, poté následoval prudký propad,“ popisuje výsledky analýzy Šitera.
Nejvíce bytů se za posledních 12 měsíců prodalo právě v hlavním městě (celkem 13 687), ve Středočeském kraji (celkem 6131) a Jihomoravském kraji (celkem 5373), nejméně pak v Pardubickém kraji (celkem 1802).
Doba inzerce vzrostla
Na ochlazení zájmu nakupovat bydlení v současných podmínkách, které realitní trh nabízí, ukazují také data Sreality.cz, které měří u jednotlivých nabídek nemovitostí na prodej dobu, po kterou se musí inzerovat.
„Podle dat Cenového kompasu Sreality.cz se průměrná doba inzerce na našem portálu u bytů nabízených v Praze prodloužila během loňského roku přibližně o čtvrtinu, ale i tak zůstává jednou z nejkratších ve srovnání s ostatními regiony. V jiných oblastech, konkrétně ve Středočeském nebo třeba i Pardubickém, Plzeňském, Moravskoslezském, Královéhradeckém kraji se průměrná doba téměř zdvojnásobila,“ uvádí Šarlota Smutná, datová analytička Seznam.cz.
Nové byty v nabídce až devět měsíců
Stále delší dobu odpočívají v inzertních portálech nejen nabídky starších bytů. Například podle Víta Sourala, projektového manažera analytického startupu Flat Zone, se doba inzerce novostaveb v meziročním srovnání začátku letošního a loňského roku zdvojnásobila.
„Kromě toho, že prodeje klesají, trvá také déle, než se byt v novostavbě prodá. Nárůst je daný pravděpodobně nižším zájmem o prodeje – již od druhého kvartálu roku 2022 se prodeje ochlazovaly, což se tudíž projevuje i do budoucna na době, kterou byty stráví v nabídce,“ vysvětluje Soural.
U starších bytů je propad vidět nejvíc
Z pohledu prodejů bytů je podle analýzy Valuo.cz propad dramatičtější u starších bytů, tedy takových, které se nacházejí v domech starších tři a více let.
„U starších bytů je meziroční pokles 24 %. Pokud porovnáme první kvartály let 2022 a 2023, tak je pokles dokonce 36 %,“ doplňuje čísla o prodejích Šitera.
Naopak počet prodaných bytů v novostavbách navzdory situaci na trhu mírně roste, meziročně o jedno procento.
„Při srovnání prvních kvartálů 2022 a 2023 je možné pozorovat nárůst dokonce o 13 procent,“ dodává Radek Šitera. „I tento pozitivní trend ale celkový obraz nezmění. Počty prodejů bytů v novostavbách totiž tvoří jen čtvrtinu prodaných bytů,“ vysvětlil.
Důvodem tohoto rozdílu mezi prodeji nových a starších bytů na trhu je podle všeho jejich cena. Byty v novostavbách se totiž na trhu prodávají u podobných bytů i o několik desítek tisíc korun za metr čtvereční dráže a o jejich koupi se zajímá skupina nakupujících, pro kterou není celková cena rozhodujícím faktorem číslo jedna. Část z nich navíc na nákup novostavby nečerpá hypoteční úvěr, ale může využít vlastních naspořených prostředků.
