Tabu padlo. Už i ceny nových bytů klesají nejvíc za deset let

Česko prožívá největší zlevňování bytů za poslední desetiletí. Pokles v průměru zhruba o tři procenta, který ve své analýze zmiňuje Eurostat, se už týká nejen prodejců starších bytů.

Oproti původním odhadům odborníků z realitního trhu, kteří predikovali pokračující mírný růst cen nebo stagnaci u nových bytů, začínají z cen ustupovat už i developeři.

Podle čerstvě zveřejněných dat za třetí čtvrtletí letošního roku totiž v Praze průměrná prodejní cena klesla. Za tři měsíce nové byty zlevnily o více než čtyři tisíce za metr čtvereční. Jde o nejvýraznější mezičtvrtletní zlevnění novostaveb za poslední roky.

Do poklesu cen totiž oproti předchozím měsícům, kdy developerské společnosti lákaly zákazníky pouze na marketingové akce, jako bylo například vybavení bytu, kuchyňská linka nebo parkovací místo zdarma, začínají promlouvat i reálné slevy na prodejní ceně nemovitostí.

„Zájem o nové byty neroste, nebo dokonce klesá. Na to developeři reagují různými prodejními akcemi nebo korekcí samotných cen. Příliš neočekávám, že by se situace v příštích měsících nějak výrazně změnila,“ říká Petr Hána, ředitel oddělení zaměřeného na nemovitosti a stavebnictví z poradenské společnosti Deloitte.

Podle generálního ředitele Skanska Residential se dnes běžně sleva u developera vyšplhá na dvě až deset procent z prodejní ceny.

„Jsem přesvědčený o tom, že pokud k developerovi přijde zájemce o pořízení bytu a prokáže, že má zajištěné financování, ať už hypotékou, nebo vlastními zdroji, vyjedná si dobré podmínky,“ říká Petr Michálek.

V případě bytu, který stojí deset milionů korun, by jen dvouprocentní sleva znamenala slevu 200 tisíc korun.

Oproti Praze se naopak novostavbám v Brně podařilo velmi mírně v cenách růst. V průměru čtvereční metr vycházel na 124 700 korun. Mezikvartálně se podle analýzy společnosti Trikaya jedná o 2,5% navýšení.

Avšak nové byty v okolí Brna zamířily s cenou stejně jako v hlavním městě dolů. V průměru je možné byt v novostavbě ve větších městech v Jihomoravském kraji pořídit za zhruba 77 500 korun za metr čtvereční.

Kromě samotných slevových akcí se navíc v polovině letošního roku na trhu v hlavním městě začaly objevovat také nové projekty, které už jsou svou vstupní cenou pod tržním průměrem.

„U nabídkových cen bytů, které byly uvedeny na trhu ve druhém čtvrtletí letošního roku, došlo k mezikvartálnímu poklesu o 14 procent,“ uvedl v srpnu šéf analytické společnosti Flat Zone Vít Soural.

Významný pokles zájmu Čechů nakupovat nemovitosti, který trvá už přibližně rok v kuse, souvisí se zdražením hypoték. Úrokové sazby totiž jen za poslední rok vyskočily na dvojnásobek, v průměru na 6,05 procenta.

Pro developery v tomto směru přišel zásadní zlom. Podíl klientů, kteří bydlení financovali za pomoci hypotečního úvěru, totiž ještě před růstem úrokových sazeb tvořil zhruba 70 až 80 procent.

Není proto překvapením, že se jejich odliv promítá i do konečných prodejů bytů. Podle analýzy pražských developerských společností se za první tři čtvrtletí letošního roku zatím prodalo 1700 bytů. Ve srovnání s rokem 2021, kdy trh ještě nebyl zatížen drahým financováním, to není ani polovina. Za stejné období totiž developeři prodali více než trojnásobek.

Vývoj na trhu potvrzuje ve svém průzkumu poradenská společnost Deloitte, která za letošní červenec a srpen pozoruje propad prodejů nových bytů v Praze o 40 procent. Za dva prázdninové měsíce se v Praze prodalo pouze 480 bytů.

„Čtyřicetiprocentní pokles prodejů je skutečně citelný propad. Je evidentní, že situace developerů aktuálně není jednoduchá. Oproti předchozím rokům, kdy poptávka převyšovala nabídku, musí nyní více investovat do marketingu a dalších aktivit na podporu prodeje,“ myslí si expert na nemovitosti z Deloitte.

Zpomalení prodejů kromě Prahy, která z pohledu novostaveb tvoří v Česku hlavní základnu, pociťují developeři i jinde. Například v Brně tempo letošního roku zpomalilo ve srovnání s čísly z roku 2021 o trojnásobek.

Firmy jak v Praze, tak v Brně ale zůstávají pozitivní a radují se i z malých krůčků směřujících zpět k lepším výsledkům. Přes hluboký propad totiž počty prodaných bytů pozvolna každé čtvrtletí rostou.

„Je evidentní, že se brněnský trh s novostavbami dal opět do pohybu. Prodeje ve třetím kvartálu dokonce předčily naše původní prognózy,“ uvádí Dalibor Lamka, výkonný ředitel a předseda představenstva společnosti Trikaya.

Podle Jiřího Sýkory, hypotečního analytika společnosti Swiss Life Select, si totiž zájemci o nové bydlení začínají pomalu zvykat na úrokové sazby přes pět procent, což v posledních měsících mírně oživilo zájem o hypoteční úvěry.

Například v srpnu byly podle údajů České národní banky poskytnuty nové hypotéky za 10,34 miliardy korun a refinancování dosáhlo 1,96 miliardy korun. Pro srovnání, o rok dříve dosáhl objem nově poskytnutých hypoték 7,41 miliardy korun a refinancování 1,21 miliardy korun.

Na první pohled by pro bytový trh v Česku mohlo ochlazení prodejů znamenat dobrou zprávu. Dává to nakonec smysl – menší zájem nakupovat, více bytů k dispozici. To by v praxi řešilo dlouhodobě probíranou otázkou, jak vybalancovat propast mezi nabídkou a poptávkou.

Jednoduchou matematiku ale komplikuje byznysová strategie developerských společností, které se snaží výraznějšímu propadu cen novostaveb za každou cenu zabránit. A není divu, pokud by nadále prodávaly roky chystané projekty, které by stavěly za drahé stavební náklady, které s dodavateli nasmlouvaly v době vysoké poptávky, prodej bytů by se jim logicky nevyplatil.

Tempo, jímž společnosti vypouští nové byty na trh, proto zpomaluje. Při pohledu na konkrétní čísla je vidět, že každé čtvrtletí v letošním roce na trh přibylo o několik set bytů méně, než se reálně prodalo. V druhém kvartálu se dokonce nabídka nezvýšila ani o jediný byt, v následujícím pak pouze o 50 bytových jednotek.

Kromě regulace nabídky bytů v Praze některé developerské společnosti za posledních 12 měsíců výstavbu chystaných projektů úplně přerušily.

„Pokud v celém oboru rezidenčního stavitelství hromadně nezkusíme hledat možné optimalizace, rezervy a nesnížíme zisk na minimum, aby se překonalo období dalších dvou let, kdy očekávám, že dojde znovu k probuzení trhu, stavět se nebude. Při tak drahém bankovním financování a malé poptávce nemůžeme stavět,“ okomentoval situaci během Summitu stavebního rozvoje Dušan Kunovský, šéf společnosti Central Group.

Důsledek těchto kroků je jasný. Další omezení nabídky totiž může mít v zemi, ve které vlastnické bydlení hraje absolutní prim, jen jediný dopad. Zdražování.

„V následujících obdobích je velmi pravděpodobný pokles nabídky, který v součtu s oživující poptávkou bude tlačit na opětovný růst cen,“ říká Marcel Soural, předseda představenstva investiční skupiny Trigema.

Růst poptávky by přitom mohl přijít podle Víta Hradila, hlavního ekonoma společnosti Cyrrus možná už brzy. Vše podle něj odstartuje prvním uvolněním měnové politiky ze strany České národní banky.

„Tento pokles může přitom být poměrně razantní, jelikož základní sazba na úrovni sedmi procent skutečně není na tuzemské poměry běžná, a jakmile bude centrální banka přesvědčena, že zkrotila tuzemskou inflaci, můžeme se dočkat svižného poklesu o celé dva až tři procentní body,“ upřesňuje Hradil.

Dodává, že v příštím roce lze očekávat rostoucí aktivitu zájemců, která se v budoucnu může srazit s utlumenou nabídkou z důvodu odkladů řady rezidenčních projektů.

„Poslední kvartál letošního roku tak může být posledním, kdy mají kupující ve vyjednáváních relativně silnou pozici. Poté se situace pravděpodobně opět otočí a ceny českých realit navážou na donedávna standardní trend robustního růstu,“ uzavírá.