Spoření na penzi přes bydlení. Doženeme západ Evropy, říká expert

Rozhovor si také můžete poslechnout v audioverzi.

Penzijní fondy v Česku se možná brzy stanou novým hráčem na trhu s bydlením. Nový zákon o podpoře v bydlení, který čeká na schválení v Poslanecké sněmovně, by jim umožnil investovat do výstavby rezidenčních nemovitostí.

Podle předsedy dozorčí rady České spořitelny - penzijní společnosti Libora Vošického jde o vítanou příležitost, která by mohla pomoci řešit nedostatek dostupného bydlení, aniž by přitom hrozila cenová exploze na realitním trhu.

„Minulý rok se poskytly hypoteční úvěry v hodnotě zhruba 230 miliard korun. A pokud projde zákon ve sněmovně, penzijním společnostem umožní investovat čtyři miliardy ročně. Takový objem prostředků nebude mít žádný nebo téměř žádný vliv na výši cen nemovitostí,“ uvedl v pořadu Agenda SZ Byznys Libor Vošický.

Fondy by se podle jeho slov zajímaly především o větší projekty se stovkami bytů. Ačkoliv aktuálně není na trhu dostatek vhodných nemovitostí, očekává se, že zákon by mohl odblokovat řadu projektů, které čekaly na kapitálového partnera.

Penzijní fondy v Česku dostanou možnost investovat na trhu s bydlením. Zákon o podpoře v bydlení, který by tuto variantu umožnil, čeká na finální schválení v Poslanecké sněmovně. Co říkáte na takovou příležitost pro penzijní fondy?

Příležitost velmi vítám, protože se domnívám, že právě umožnění investic penzijních fondů do oblasti rezidenčního bydlení je správná cesta ke zvýšení dostupnosti bydlení v Česku.

Politici hovoří o tom, že ze strany penzijních společností bude o tuto variantu velký zájem. Jaká bude praxe?

Osobně se domnívám, že obavy o to, že by investice nebo kapitál z penzijních společností výrazně nastartovaly cenovou inflaci nemovitostí, jsou velmi liché. Ten důvod je v číslech. Minulý rok se poskytly hypoteční úvěry v hodnotě zhruba 230 miliard korun. A pokud projde zákon ve sněmovně, pro penzijní společnosti to bude znamenat možnost investovat kolem 20 miliard během pěti let, tedy čtyři miliardy ročně. Takový objem prostředků nebude mít žádný nebo téměř žádný vliv na výši cen nemovitostí.

Je podle vás těch 20 miliard, které zmiňujete, reálných?

Reálné jsou samozřejmě nominálně, jestli ale ve skutečnosti bude tento objem nakonec proinvestován, to bude na každé penzijní společnosti.

Vy už se rozhlížíte po nějakých příležitostech?

Zatím ne, protože nejdřív je potřeba, abychom znali přesné znění zákona a jakým způsobem budou tyto investice umožněny. Čekáme tedy na to, jak schválení ve sněmovně dopadne.

Představu, jak by ideální investovaný projekt, do kterého byste chtěl jít, asi máte. Jak by měl vypadat?

Investovat bychom chtěli do větších projektů. Měly by mít k dispozici zhruba sto a více bytových jednotek. Dává to větší smysl jak z pohledu investice, tak následné péče o nemovitost. Domnívám se, že stejně o tom budou uvažovat i ostatní penzijní fondy.

Projektů, kde se nachází minimálně nižší stovky bytů, na trhu dostupných zatím moc není. Bude tedy vůbec do čeho investovat?

Ačkoliv okamžitě na trhu dostatek projektů nebude, v dlouhodobém výhledu se najdou příležitosti pro investice. Nevnímám to z pohledu záměru jako žádný problém. Důležité je, aby se dařilo budovat jak vlastnické, tak komerční nájemní bydlení a také bydlení v režimu dostupných nájmů.

Vy byste byli ochotni pronajímat nemovitosti v rámci dostupného nájemního bydlení, kde je povinně snížená výše nájemného oproti jeho tržní výši na 90 procent?

Každá nemovitost bude mít trochu jiný výnos. U dostupného bydlení, kde dochází k velmi malé neobsazenosti, by ale celkové výnosy mohly být velmi podobné komerčnímu nájemnímu bydlení, které by naopak mohlo vykazovat větší míru neobsazenosti, a tím pádem samozřejmě snižovat výnosnost daného aktiva. Takže investice penzijních fondů do nájemního bydlení není pouze specifikum pro případné komerční nájemní bydlení, ale i pro to dostupné.

Jaký by tedy měl být výnos u dostupného nájemního bydlení?

Domníváme se, že příležitost by to mohla být vhodná spíše pro konzervativní fondy, které investují do peněžního a dluhopisového trhu. V jejich případě by mohlo dokonce dojít ke zlepšení výnosnosti. Odhadujeme výnos těchto rezidenčních nemovitostí mezi pěti až sedmi procenty.

Jak dlouho si tedy budou muset investoři na příležitost investovat počkat?

Nabídka v současné době nemusí být způsobená jenom tím, že by ty projekty nebyly. Po rozhovorech, které jsme s developery absolvovali, jde o otázku kapitálu a právě jistotu toho, že se najde vhodný investor, který vznik projektu podpoří.

Mohli by tedy developeři začít chystat více projektů, které dosud schovávali v šuplíku?

Mohla by se zrychlit příprava projektů, u kterých developerské společnosti čekaly na vhodnou příležitost a načasování. I proto se domnívám, že výstavba rezidenčního bydlení může být schválením zákona velmi zrychlena.

V Německu, Švédsku, Finsku nebo také Rakousku hrají na nemovitostním trhu penzijní fondy poměrně významnou roli. Myslíte si, že bude časem ambice dorovnat se podíly těmto zemím také v Česku?

V těchto zemích si portfolia penzijní fondy budují už desítky let. Pokud dojde k záměru posílení dostupnosti bydlení přes kapitál penzijních fondů v Česku, pravděpodobně budeme směřovat k těmto standardům, které jsou v západní Evropě běžné. Vzhledem k vysoké preferenci vlastnického bydlení ale očekávám tento trend velmi pozvolný.

Budou penzijní fondy a další institucionální investoři hrát v příštích letech také roli v tom, jak se změní situace na nájemním trhu z pohledu vztahů mezi nájemníky a pronajímateli?

Jsem přesvědčen, že je to právě jedna z věcí, kterou by vstup institucionálních investorů mohl opravdu změnit, zejména z pohledu dlouhodobosti uzavíraných nájemních smluv. Dnes jsou v nájemním bydlení preferovány velmi krátké kontrakty, které neumožňují nájemníkům stabilitu, že v té dané nemovitosti budou bydlet, a zároveň ani cenovou jistotu.

Vy byste byli ochotní vydávat smlouvy na neurčito?

Takové rozhodnutí bude na obchodní politice každého realitního fondu. Domnívám se ale, že dlouhodobost kontraktů je nezbytná podmínka pro to, aby se nájemní trh měl šanci rozvíjet.