Článek
Už za necelých pět měsíců vstoupí v platnost nový stavební zákon pro běžné stavby. Stavební legislativu, na které pracovala nejen současná, ale už i minulá vláda, má za cíl zrychlit stavební řízení a tím i celou výstavbu v Česku.
Kolem nového stavebního zákona se však stahují mračna. Stavebníci se děsí nedostatků, se kterými se v poslední době při seznamování s novými požadavky legislativy setkávají.
„Dovolím si jeden příměr: máme silnici, ale jaká pravidla budou platit pro její užívání, zatím ještě řešíme,“ popisuje v nadsázce aktuální stav Robert Špalek, předseda České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT).
Chaos a další čekání
Nelze podle jeho slov vyloučit scénář, že finální podoba zákona v době, kdy vstoupí v platnost, tedy 1. července letošního roku, může vést k pravému opaku, než na který novela zákona míří.
„Chaos. A, paradoxně, prodlužování povolovacích procesů. Změn je tolik, a tolik nedotažených, že stavební úřady pod tíhou nových postupů, upravených terminologií a nových procesů prostě nebudou vědět, jak a podle čeho mají rozhodovat,“ varuje Robert Špalek, předsedy ČKAIT.
Další prodloužení doby povolování staveb v Česku by podle expertů z oblasti realitního trhu mohlo cenu výstavby a v konečné fázi i cenu samotných nemovitostí ještě více prodražovat.
„Zdlouhavé procesy spojené s povolováním staveb zásadním způsobem prodražují výstavbu. Dotýkají se naprosto všech staveb, od největších po malé rodinné domy, pociťuje to každý stavebník či investor. A nejde o žádné drobné, rychlejší procesy by přinesly celému odvětví úspory v desítkách miliard ročně – státu i soukromým stavebníkům,“ popsal dopady Rudolf Vacek, ředitel rozvoje společnosti Penta Real Estate.
Přitom ceny nemovitostí v Česku rostly v posledních třech letech v evropském srovnání takřka nejrychleji.
Největší nedostatky stavebníci shledávají ve dvou oblastech - v prováděcích předpisech a digitalizaci.
Chybí finální znění vyhlášek
Právě na těchto vyhláškách, které určují jednotlivé požadavky na výstavbu, stojí následně povolení stavět.
„Není nachystané finální znění vyhlášky obsahující požadavky na výstavbu vydávané Ministerstvem pro místní rozvoj. Existuje pouze znění do projednání v komisi Legislativní rady vlády, ale vyhlášku ještě čeká notifikace v Evropské unii, což je proces na minimálně tři měsíce. Není tedy jasné, k jakým změnám požadavků ještě dojde a kdy bude vyhláška schválena,“ upozornil ve svém komentáři Jan Řežáb, ředitel developerské skupiny JRD.
Problémem je podle jeho slov také finální znění vyhlášky obsahující požadavky na obsah a rozsah dokumentace pro povolení.
„Známá je jen verze návrhu vyhlášky do připomínkového řízení,“ vysvětlil šéf JRD.
Podle Ondřeje Šťastného, hlavního analytika společnosti Central Group v souvislosti s nejistým stavem digitalizace a prováděcích předpisů hrozí doslova kolapsu systému povolování nové výstavby.
„To může přinést obrovské ztráty jak pro investory, tak pro stát. Praha už tak čelí fatálnímu nedostatku bytů, který s koncem roku přesáhl 85 tisíc bytů,“ uvedl.
V návaznosti na aktuální nejistoty dopadů zákona na tuzemské stavitelství dokonce ČKAIT podle slov jejího předsedy Roberta Špalka zvažovala vyzvat Ministerstvo pro místní rozvoj k odložení účinnosti nového znění zákona.
„Tehdy byla naší hlavní motivací obava z nedokončené digitalizace stavebního řízení. Nyní se k tomu přidává i rozčarování ze stavu navazujících vyhlášek,“ uvedl předseda komory.
Nešlo to jinak, hájí zákon ministr
Aktuální stav vyhlášek nové stavební legislativy, která už začátkem letošního července vstoupí v platnost pro všechny stavebníky a investory v Česku, však Ministerstvo pro místní rozvoj hájí.
„Definitivně Sněmovna schválila novelu nového stavebního zákona na konci loňského března, následovalo projednání Senátem a podpis pana prezidenta, ve sbírce zákonů pak novela vyšla v červnu. Teprve poté mohly začít práce na finalizaci vyhlášek,“ říká Ivan Bartoš, ministr pro místní rozvoj (Piráti) pro SZ Byznys.
Legislativní proces však podle jeho slov pokračuje podle schváleného harmonogramu a vyhláška o požadavcích na výstavbu vejde v účinnost stejně jako vyhláška o dokumentaci staveb 1. 7. letošního roku.
„U vyhlášky o požadavcích na výstavbu zpracováváme připomínky z Legislativní rady vlády a v březnu ji předáme k notifikaci EU. U vyhlášky o dokumentaci staveb zpracováváme připomínky, termín pro předložení Legislativní radě vlády je ve druhé polovině dubna. Tato vyhláška ani žádná další již notifikaci EU nevyžaduje,“ upřesnil ministr.
Problém může však podle stavařů nastat i navzdory splnění těchto termínů. Na nová pravidla nebudou účastníci řízení ve finále připraveni.
„Budeme se tedy teprve učit s nimi zacházet, a to samé čeká především úředníky na stavebních úřadech,“ dodává Vacek z Penta Real Estate.
Digitalizace
Na zrychlení stavebního řízení se má z velké části podílet digitalizace celého procesu. V praxi by stavebníci měli požádat o stavební povolení elektronicky a stavební úřady povedou elektronické spisy staveb, do kterých bude možné online nahlížet.
Jenže i v tomto případě u stavebníků panují obavy. Podle ředitele Asociace developerů Tomáš Kadeřábka nejistotu kolem otázky digitalizace násobí chybějící informace.
„V důsledku jejich absence se množí spekulace, a ty násobí nejistotu a destabilizují celý trh. Spekulace, nejistota a obavy dlouhodobě ubližují důvěryhodnosti České republiky jak mezi jejími obyvateli a podnikateli, tak také u našich zahraničních partnerů, a investorů,“ uvedl Kadeřábek.
ČKAIT už nyní očekává, že v důsledku předchozích zpoždění procesů digitalizace nebudou k začátku července využity všechny její možnosti. „Spíše dojde k formálnímu naplnění úkolu, který se bude naplňovat postupnými kroky,“ uvedl předseda ČKAIT.
To naznačuje ve svém vyjádření také ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš, který stojí za přípravou celého systému digitalizace.
„Veškeré informace o probíhajícím řízení budou k dispozici na Portálu stavebníka. Po přihlášení bude uživatel přesně vědět, v jakém stavu je jeho řízení. Uvidí, kdo se už k návrhu vyjádřil a bude mít přístup ke všem potřebným dokumentům. Další funkce budeme postupně přidávat po prvním červenci,“ uvedl pro SZ Byznys.
K veřejnému představení systému by podle jeho slov mělo dojít na konci dubna na Stavebním veletrhu Brno. Zároveň má Ministerstvo připravenou sérii školení, která budou probíhat v jednotlivých krajích.
Kromě samotného Portálu stavebníka bude k prvnímu červenci v provozu také Národní geoportál územního plánování.
„V polovině února bychom rádi uzavřeli smlouvu s dodavatelem. Pilotní provoz zahájíme v červnu,“ uvedl Ivan Bartoš.
Pozitivní změny
Kromě některých oblastí nové legislativy ale stavaři v rámci novely vidí i pozitivní změny.
„Zjednodušení a sjednocení procesů stavebního řízení, zavedení úplné apelace v odvolacím řízení a snaha o zrychlení celého procesu jsou bezesporu kroky správným směrem,“ dodává Jan Řežáb z JRD.
Právě „úplná apelace“ představuje poměrně zásadní změnu – nyní totiž platí, že pokud se něco účastníkovi stavebního řízení nelíbí a odvolá se, tak nadřízený stavební úřad vrací věc k novému projednání. Nově bude moci záležitost vyřídit rovnou, čímž se minimálně jedno úřednické kolečko odbourá.
Tři roky navíc
Nová podoba stavebního zákona by se podle vedoucího projektového řízení společnosti Penta Real Estate Martina Mafky mohla dotknout zejména projektů, které budou potřebovat případné dodatečné povolení z důvodu nějakých úprav.
„Některé nové projekty zkoušíme akcelerovat, aby byly povolovací procesy zahájeny ještě podle starého zákona, aby se nás co nejméně dotkly komplikace na startu účinnosti nového zákona,“ uvedl Mafka.
Stavitelé budou vzhledem k velkému rozsahu změn chtít využít přechodného období, které bude trvat do konce června 2027.
„Do té doby bude možné podávat a samozřejmě i schvalovat projekty podle dosavadních pravidel. Záleží čistě na stavebníkovi, jakou úpravu si zvolí,“ uzavírá Ivan Bartoš.
