Stát chce omezit „krabice u silnic“. Skončí vykrádání zemědělské půdy

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

Kolem českých dálnic je mnoho skladů a logistických hal – a pořád jich není dost. „Krabice“ však kritizují zemědělci, kterým zabírají často úrodnou půdu, vadí i dalším.

Nyní by se mělo všechno změnit. Podle návrhu novely zákona Ministerstva životního prostředí dostane výstavba komerčních nemovitostí na některých pozemcích v Česku stopku. Má to však háček. Účet za změnu zaplatí spotřebitelé ve svých nákupech, varují odborníci z realitního trhu.

Změna v podobě novely zákona o ochraně zemědělského půdního fondu, se kterou přišel letos na jaře ministr životního prostředí Petr Hladík (KDU-ČSL), si dává za cíl vyhnat z vybrané zemědělské půdy logistická a nákupní centra a také fotovoltaické elektrárny.

„Za poslední dekády jsme si zastavěli krajinu obřími sklady a nákupními centry, které mnohdy leží i na té produkčně nejcennější půdě, která je jedním z nejvzácnějších zdrojů života. Novelou o ochraně zemědělského půdního fondu tomu dáváme zákonnou stopku,“ řekl ministr.

Princip novely pracuje s myšlenkou, která by zakazovala vznik těchto komerčních nemovitostí na půdě první a druhé třídy ochrany, která je nejkvalitnější zemědělskou půdou v Česku.

Pokud by aktuální územní plán obce počítal s využitím půdy pro tyto stavby, muselo by být vydáno stavební povolení do pěti let od okamžiku, kdy novela vstoupí v platnost. Pokud se to nestane, musí obec plochu změnit zpět na nezastavitelnou půdu nebo na jiné využití, na které se zákaz nevztahuje.

To znamená, že plánované haly, sklady a nákupní centra by na těchto pozemcích musely být realizovány v daném časovém rámci, nebo by investoři museli hledat jiné lokality pro výstavbu.

„Návrh novely jsme 25. dubna poslali na Legislativní radu vlády, po projednání v jejích pracovních skupinách projde pak dále standardním legislativním procesem. Účinnost novely předpokládáme od 1. ledna 2024,“ uvedla Lucie Ješátková, tisková mluvčí ministerstva životního prostředí.

Plánovaná změna je tak v současnosti důvodem, proč se poptávka od tohoto typu pozemků logicky odvrací.

„Už v aktuální situaci je vyjímání z I. a II. třídy bonity poměrně problematické a s nejistým výsledkem, do této doby bylo však možné. Poptávka po těchto pozemcích se ale výrazně snižuje,“ uvedl Petr Narwa, Head of Transaction & Consulting Services v poradenské společnosti Prochazka & Partners.

Konečný dopad by novela však měla nejen na samotné firmy, svou cenu by nesli i koneční spotřebitelé, míní Ondřej Míček z poradenské společnosti Savills. Zboží by totiž nakonec zdražilo.

„Pro investory by šlo o další omezení v celém procesu akvizice a následného povolování. V logistických centrech jsou skladovány nebo vyráběny produkty, které využívá každý z nás, od potravin přes oblečení po hračky nebo součástky do aut a sekaček na trávu. S nedostatkem prostor roste jejich nájemné, které je následně pochopitelně propsáno do finální ceny daného produktu, kterou zaplatíme my všichni spotřebitelé. Proto je nutné co nejvíce zjednodušovat podmínky výstavby tam, kde to má smysl jak z pohledu nemovitostního, tak ochrany zemědělské půdy,“ reagoval odborník na návrh.

S tímto vývojem souhlasí také Petr Narwa ze společnosti Prochazka & Partners.

„Jakákoliv komerční výstavba je vždy otázkou poptávky. Pokud si stále více lidí zvyká na nákupy přes internet a co nejrychlejší doručování zboží, musí k tomu existovat infrastruktura. Pokud neexistuje, tyto služby zdražují a s nimi samozřejmě i zboží. Pokud se tedy i nadále bude zvyšovat objem nákupů přes internet, musí k tomu adekvátně vznikat skladovací a logistické prostory,“ vysvětluje Petr Narwa.

To by podle Ondřeje Míčka mohlo vést až k tomu, že by firmy svůj byznys přestěhovaly z Česka do jiné země. Upozorňuje na jeden z aspektů, se kterým návrh počítá: zastavitelnost plochy.

„Při 50 % zastavitelnosti jednoho hektaru jsme na hale velké 5000 metrů čtverečních. S menší výměrou roste cena za pronájem a s přihlédnutím k potřebě logistických firem mít vše uskladněno nejlépe pod jednou střechou se může stát, že v případě nedostupnosti jiných prostor v dané lokalitě nájemce přesune svůj zájem přes hranice,“ vysvětluje Ondřej Míček.

„Dnes už nejen do Polska, ale začínají se objevovat případy, kdy nájemce dostane lepší komerční podmínky v Německu než u nás,“ dodává.

Koncovým cenám pro zákazníky nepomáhá ani fakt, že celková poptávka v době vysoké inflace, drahých hypoték a výdajů na život, ale i na provoz vlastního byznysu, u investorů klesá.

„Akviziční aktivita v oblasti rezidenčních pozemků je z mého pohledu minimální. Aktivními dnes zůstávají spíše vlastníci firem, co hledají pozemky pro výstavbu svých vlastních provozoven, developerské společnosti zejména v regionech vyčkávají korekci trhu,“ uvedl Jan Hospodář, specialista na realitní investice z poradenské společnosti Hospodar Investments.

To je také podle jeho slov důvod, proč za poslední týdny společnost zaznamenává cenové korekce, a to jak u komerčních, tak i rezidenčních pozemků. Pokles se pohybuje na úrovni okolo 10 procent a více.

Právě zpomalení jednání o nových pozemcích pro výstavbu nemovitostí a s tím spojené zvolnění tempa výstavby by posílilo další zdražování. Rozšířila by se totiž propast mezi poptávkou a nabídkou.

Klid není ale ani na poli rezidenční výstavby. Ačkoliv podle Hospodáře už některé pozemky zažívají mírné zlevňování, developeři tlačí na další.

Dosavadní cena pozemku totiž firmám často investičně nedává smysl.

„Projektové financování, které většinou využívá dluhovou páku, v porovnání se začátkem minulého roku dvojnásobně prodražilo. Pokud rostou úrokové sazby a s tím i požadavky na výnosnost projektů, projekt se finančně prodražuje a snižuje se jeho ocenění. Developer si tak zákonitě nemůže dovolit nabídnout prodávajícímu tak vysokou cenu za pozemek a bude se ji snažit korigovat směrem dolů,“ vysvětluje David Gronský, finanční expert developerské společnosti JRD Group.

To podle jeho slov platí zejména v situaci, kdy jsou ceny bytů na historických maximech, a není možné si tak dovolit cenu pozemku výrazněji promítat do prodejních cen bytů.

Na druhou stranu může být současná situace podle Adama Holuba, realitního experta společnosti Home Portal, příležitostí, a to zejména pro větší investory, kteří nejsou plně závislí na bankovním financování.

„V současné době je větší příležitost k nákupu, vzhledem k tomu, že menší developeři nebo soukromníci nejsou v současnosti schopní na pozemcích stavět a nemohou si z důvodu cash-flow pozemek dlouhodobě držet,“ říká Holub.

Často se proto tyto firmy dnes snaží kombinovat nákup na dlouhodobější povolovací proces spolu s koupí pozemků, kde je už vydané územní rozhodnutí, nebo dokonce stavební povolení na projekt.

Příkladem developera, který naopak komplikovanou situaci na nemovitostním trhu využívá jako příležitost k získání nových pozemků a projektů, je největší rezidenční stavitel v Česku, společnost Central Group.

„Nové akvizice jsou pro nás klíčové, i pro letošní rok jsme na nákup nových pozemků a komerčních areálů vyčlenili z vlastních zdrojů několik miliard. Aktuálně jednáme přibližně o třikrát více pozemcích než v minulých letech. Prodávající nyní v zásadě pozemky chtějí prodávat, někdy jsou ale jejich očekávání mimo cenovou realitu, a tak jednání mohou trvat o něco déle,“ komentuje situaci výkonná ředitelka Central Group Michaela Tomášková.