Článek
Ceny nemovitostí a pronájmů v Evropské unii pokračovaly v prvním čtvrtletí roku 2022 v růstu. V případě cen nemovitostí vzrostly meziročně ceny o 10,5 procenta. Rostly také průměrné nájmy, v porovnání s prvním čtvrtletím roku 2021 o 1,4 %. Vyplývá to z údajů o nájmech a cenách nemovitostí, které zveřejnil evropský statistický úřad Eurostat.
Mezi rokem 2010 a druhým čtvrtletím roku 2011 se ceny nemovitostí a nájmů v EU vyvíjely podobně, ale od druhého čtvrtletí roku 2011 se jejich cesty začaly s nájemným výrazně rozcházet. Zatímco nájemné od roku 2011 až do čtvrtého čtvrtletí roku 2021 stabilně rostlo, ceny domů a bytů značně kolísaly.
Po prudkém poklesu mezi druhým čtvrtletím roku 2011 a prvním čtvrtletím roku 2013 zůstaly ceny nemovitostí mezi lety 2013 a 2014 víceméně stabilní. Jenže už na začátku roku 2015 došlo k rychlému nárůstu a od té doby ceny bytů v téměř celé EU rostou v mnohem rychlejším tempu než nájmy.
V období od roku 2010 do prvního čtvrtletí roku 2022 se nájemné zvýšilo o 17 % a ceny nemovitostí o 45 %.
České nemovitosti zdražily nejvíce v EU
Evropský trend kopíruje i Česko, kde za první čtvrtletí vzrostla cena nemovitostí ve srovnání s předchozím čtvrtletím o pět procent.
„ČNB sice hovoří o výrazném nadhodnocení nemovitostí v Česku a spekuluje se o splasknutí bubliny na realitním trhu, avšak tvrdá čísla zatím nic takového – alespoň pro začátek roku – ještě nenaznačují. Útěchou tak snad může být jen to, že jde alespoň o symbolické zpomalení dosavadního cenového růstu,“ komentuje data Petr Dufek, hlavní ekonom Creditas.
V meziročním srovnání byty zdražily o téměř čtvrtinu, a tedy opět nejvíce v celé EU. Více než dvacetiprocentní zdražení nemovitostí eviduje jen Estonsko a Maďarsko.
Ceny nemovitostí vzrostly od roku 2010 celkem ve 24 členských státech EU a snížily se ve třech, přičemž nejvíce vzrostly v Estonsku (+174 %), Maďarsku (+152 %) a Lucembursku (+131 %). Pokles byl pozorován v Řecku (-23 %), Itálii (-10 %) a na Kypru (-8 %).
Při srovnání prvního čtvrtletí roku 2022 s rokem 2010 u nájmů se ceny zvýšily ve 25 členských státech EU a ve dvou se snížily, přičemž nejvyšší nárůst zaznamenaly Estonsko (+177 %), Litva (+127 %) a Irsko (+77 %). Pokles byl zaznamenán v Řecku (-25 %) a na Kypru (-1 %).
Ceny nemovitostí předbíhají inflaci
Růst cen nemovitostí v EU podle ekonoma stále předbíhá samotnou inflaci. „Vysoká inflace v kombinaci s levnými penězi nejenom podporuje zadlužování se na nákup nemovitostí, ale současně láká investory na realitní trh s vidinou kladného výnosu a zajištění reálné hodnoty peněz,“ uvádí Dufek.
V případě Česka realitní trh do nedávna podporovaly dostupné hypotéky, jejichž úrokové sazby ale už do současnosti výrazně narostly, a navíc se na jaře opět zpřísnily podmínky pro jejich poskytování. Zájem o pořízení si bytu na dluh tak poklesl, nicméně do cen se ještě zatím tak úplně nepropsal.
Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let maximálně na 9,5). S účinností od 1. ledna 2024 ČNB toto pravidlo zrušila.
Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let). Od 1. července 2023 ČNB tento úvěrový ukazatel zrušila.
Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.
Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na pět procent celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.
Zdroj: ČNB
„Stále totiž platí, že část investorů považuje reality za jistou pojistku proti inflaci. Zároveň výrazně v posledním roce rostou náklady na výstavbu, což se nepochybně do cen rovněž odráží,“ komentuje Petr Dufek.
Výrazněji by růst cen mohla podle jeho slov zbrzdit, nebo dokonce zastavit pouze vysoká míra bytové výstavby. Pokud bude některý segment nemovitostí v Česku cenou klesat, půjde o starší nemovitosti.
„Minimálně část trhu je možná už zralá na korekci, a to zejména v případě secondhandových bytů, jejichž ceny v posledních letech rovněž výrazně narostly,“ uvedl hlavní ekonom Creditas.
