Článek
Okolo tvrdého byznysu s podíly na nemovitostech vzniká obchodní schéma blízké takzvanému multi-level neboli síťovému marketingu. V rámci tohoto schématu prodává společnost MI Estate účastníkům svých kurzů realitní podíly, které sama nakoupila. Na kurzech se pak podíly mohou přeprodávat dál.
Potíž podle některých odborníků ale spočívá v tom, že se do tohoto schématu zapojují lidé, kteří zatím s takto obtížným realitním byznysem nemají zkušenosti.
Pokud se nepočítají obchody s podíly na pozemcích, patří MI Estate mezi největší hráče v této specifické části nemovitostního trhu. Podle posledních dostupných údajů vlastní podíly zhruba na 14 tisících objektech.
„Disponuji tak velkým portfoliem, že jde jen o to, to zorganizovat, aby se dostalo k lidem,“ řekl v podcastu Makléřská hodinka šéf MI Estate Maxim Ponomarenko.
Tento problém Ponomarenkovi pomohlo vyřešit loni uzavřené spojenectví s youtuberem Jurajem Sutorisem. Tehdy se zrodil nápad na vytvoření struktury, která nejen vyřeší odbyt nemovitostních podílů, ale navíc bude skýtat zisk už jen ze svého provozu.
„Vytvořili jsme komunitu s nádechem multi-levelu,“ řekl v podcastu Makléřská hodinka Sutoris. Na jiném místě hovoří o vytvoření franšízového modelu.
Roční mentoring u Ponomarenka a Sutorise stojí bez daně z přidané hodnoty jeden milion korun. Za 13 tisíc korun (bez jedné koruny) si lze pořídit také online kurz. Případně si lze i za 4999 korun objednat knihu nazvanou Bible flipování nemovitostí. Na prodej je také sedmihodinový záznam z akce, kterou uspořádali v O2 universu. Ponomarenko a Sutoris tam dostali tisíc lidí a ceny vstupenek začínaly na 18 tisících korunách.
Kromě těchto příjmů již Ponomarenko se Sutorisem zprovoznili také hlavní část svého schématu. Každý účastník jejich mentoringu si totiž musí založit společnost s ručením omezeným. Tedy firmu, která bude nakupovat podíly z Ponomarenkovy MI Estate.
Ponomarenkova a Sutorisova firma Sutoris Invest má v těchto společnostech desetiprocentní podíl. A zároveň z nich inkasuje stejný podíl na zisku. Celkem už má Sutoris Invest pod sebou 168 těchto firem tvořících odbytiště pro podíly z MI Estate.
„Koupil jsem v Radotíně za 500 tisíc korun jednu čtvrtinu. Prodal jsem ji do mentoringu za milion. Za dva týdny to někdo jiný v mentoringu koupil za 1,45 milionu,“ popsal mechanismus přeprodejů Ponomarenko v podcastu Makléřská hodinka.
Kdo je Maxim Ponomarenko
- Narodil se na Ukrajině v Kyjevě, od dětství ale vyrůstal v Česku ve Vysokém Mýtě. Má české občanství.
- V nemovitostech začal podnikat kolem roku 2007, a to hlavně ve východních Čechách.
- Ve stejné době páchal trestnou činnost související mimo jiné s realitním byznysem. Za podvody s nemovitostmi, vydírání a nedovolené ozbrojování si odseděl ve vězení více než pět let, upozornily Hospodářské noviny. V současnosti už má Ponomarenko opět čistý trestní rejstřík.
- „Nyní je proti mé osobě a obchodním společnostem s mojí účastí vedena kampaň, která se zakládá na trestním řízení vedeném v letech minulých. Skutky, za které jsem byl odsouzen, ale nijak nesouvisí s podnikáním mým a zmíněných společností v současnosti. V nynější době jsem osobou bezúhonnou a jako na takovou by se na mne mělo pohlížet,“ sdělil SZ Byznys Ponomarenko.
- Ještě za mřížemi se v roce 2013 dostal do osobního bankrotu. Insolvenční řízení skončilo v roce 2021, kdy už Ponomarenko opět působil v realitách.
- V roce 2021 začalo druhé insolvenční řízení s Ponomarenkem, a to na jeho žádost.
- V roce 2018 nastoupil Ponomarenko do realitní firmy Prexima nemovitosti, kterou tehdy podle obchodního rejstříku ovládala jeho bývalá žena. Oficiálně tehdy Ponomarenko pobíral mzdu 12 200 korun. Od roku 2019 byl ještě prokuristou firmy 1. lanškrounská realitní. Za to pobíral odměnu deset tisíc korun ročně.
- Druhé insolvenční řízení s Ponomarenkem skončilo v roce 2022, když Ponomarenko poslal na účet majetkové podstaty 2,4 milionu korun a dluhy splatil. Odkud peníze pocházely, není jasné.
- Po úniku z insolvence se Ponomarenko stal spolumajitelem firmy MI Estate, kde již předtím působil.
- Kromě obchodů s realitními podíly nyní Maxim Ponomarenko se svým obchodním partnerem Jurajem Sutorisem nabízejí lidem za jeden milion korun kurzy, na kterých jim slibují předat znalosti ohledně byznysu s podíly vedoucímu k rychlému zbohatnutí. Účastníkům kurzů prodává Ponomarenko podíly, které získala jeho firma MI Estate.
- Společnost MI Estate byla s darem 200 tisíc korun největším firemním dárcem předvolební kampaně Motoristů, v níž uspěl Filip Turek.
Neznámým faktorem ale zůstává, jak se vlastně v rámci tohoto schématu utvářejí ceny. Redakce SZ Byznys se to snažila zjistit přímo u Ponomarenka a Sutorise. Stejně jako drtivou většinu dalších otázek to však nechali bez odpovědi.
Důležitou otázkou také bude, jak se vlastně osobě na konci řetězce ve schématu Ponomarenka a Sutorise podaří zpeněžit svůj podíl. Podíl, za který v tomto řetězci zaplatila nejvyšší cenu. O zpeněžení podílu přitom jde spekulantům v první řadě.
Jenže právě dostat peníze z podílu nemusí být vůbec jednoduché. Klíčová je dohoda s ostatními spoluvlastníky, případně se musí čekat na rozhodnutí soudu. A právě kvůli tomu je byznys s podíly velmi riskantním podnikem s nejistým výsledkem.
„Investice do realitních podílů jsou legitimní, ale zároveň je nelze doporučit začínajícím investorům. Pokud se nepodaří dosáhnout vypořádání dohodou, existuje pouze vypořádání soudní cestou. Zákon nenabízí pro vypořádání spoluvlastnictví jednoznačné řešení. Z toho důvodu nelze dopředu předvídat, kdy dojde k vypořádání. Pokud tedy někdo slibuje zhodnocení o 50 procent za rok, je to odvážná proklamace,“ okomentoval tento druh byznysu realitní investor a obchodník Petr Vomastek ze společnosti Vomastek Real Estate.
Odborník naráží na fakt, že na webu Sutorise a Ponomarenka byla ještě v prvních měsících letošního roku věta „Zhodnoťte svůj kapitál v nemovitostech o 50 procent a více ročně“. Když se v Hospodářských novinách a na serveru CzechCrunch objevily první články o byznysu Sutorise a Ponomarenka, tak se formulace zmírnila.
„Zhodnoťte svůj kapitál o desítky procent a více ročně,“ stojí aktuálně na stránkách nabízejících mentoring.
Rychloobrátkový byznys s nemovitostními podíly neboli flipování
- Předmětem tohoto typu obchodů jsou podíly na domech, bytech či pozemcích. Často se pro tento byznys používá také termín flipování.
- Podle advokátů není obecně na těchto transakcích nic špatného, naopak mohou realitnímu trhu prospívat. Problém nastává, když někdo tímto obchodováním cílí na staré nebo nezkušené vlastníky, kupuje od nich nemovitost hluboce pod cenou a pak je prodává s obrovským ziskem. Podle advokáta Petra Němce pak již lze hovořit o neúměrném zkrácení, či dokonce o lichvě.
- Na skupování nemovitostních podílů se zaměřují firmy, jejichž cílem je podíl levně koupit a pak rychle co nejdráž prodat.
- Zvýšení ceny podílu dosahují například tlakem na ostatní spoluvlastníky s cílem buď je donutit k odkupu podílu spekulanta za vyšší cenu, nebo naopak k prodeji celé nemovitosti spekulantovi. Často se také soudí o vydání bezdůvodného obohacení za to, že svůj díl nemovitosti nemohou užívat.
Ve svých četných videích na sociálních sítích se ale nebojí ani silnějších vyjádření o rychlém zbohatnutí účastníků jejich mentoringu. „Máme tu show, která tu ještě nebyla, která může změnit tvůj život. Za jak dlouho se stane milionářem?“ ptá se v reklamním spotu Sutoris Ponomarenka. „Za šest měsíců,“ odpoví Ponomarenko.
Někteří zkušení realitní profesionálové jsou však k podobným proklamacím skeptičtí.
„To, že se však tato činnost stala předmětem jistých obchodních praktik vystavěných na příběhu o jednoduchém zbohatnutí osob, které si zakoupí zázračnou formu školení, je spíše o tom, kdo takové praktiky realizuje a kdo o ně projeví zájem. Napříč každým oborem se mohou vyskytovat osoby nebo firmy, které se pohybují na hraně zákonného rámce nebo etiky a parazitují na neznalosti realitního prostředí či zavádějících informacích směrem ke zúčastněným, avšak ‚platícím,“ uvedl David Skácel, vedoucí realitní kanceláře Next Reality Anglická.
Nákupy na dluh
Důležitým prvkem celé architektury okolo MI Estate jsou také investoři. Tedy lidé, kteří mají v případě potřeby dodat účastníkům mentoringu kapitál. Ne sice na kurzovné ve výši jednoho milionu korun, jak opakovaně říká Ponomarenko, ale na samotné nákupy podílů.
Potřebnou částku do začátku (opět bez započítání „školného“) odhaduje Ponomarenko na jeden až dva miliony korun.
Kdo jsou tito investoři a za jakých podmínek lidem z mentoringu půjčují, není známo. Žádný investor však nepůjčuje zadarmo a vždy chce své peníze zpět. A právě ve využívání cizího kapitálu se může skrývat další úskalí celého projektu.
Víceúrovňový marketing (MLM)
- Víceúrovňový (multi-level) marketing, jinými slovy též síťový marketing, je způsob prodeje zboží nebo služeb prostřednictvím sítě obchodníků.
- Distributoři pobírají provize za prodej a zároveň jsou motivováni k přivádění nových obchodníků do systému.
- Každý distributor může mít následně podíl na provizích dalších obchodníků, které do systému přivede.
- Mezi nejznámější značky založené na MLM schématech patří například výrobce kosmetiky Avon, prodejce výživových doplňků Herbalife nebo producent přípravků pro údržbu domácnosti Amway.
- MLM schémata někdy zneužívají tvůrci podvodných pyramidových schémat, kdy jediné peníze přicházející do systému pocházejí od nových lidí, kteří do systému vstupují. Když se přísun nových účastníků – a tedy i peněz – zadrhne, schéma se zpravidla zhroutí.
„Na obchodování s podíly nedoporučuji jakoukoliv dluhovou páku. A to hlavně kvůli tomu, že jde o byznys bez jasných pravidel a časového horizontu vypořádání,“ zdůraznil realitní obchodník Petr Vomastek.
Samotný Ponomarenko a Sutoris přesvědčují, že jejich přísliby jsou reálné. Začali zveřejňovat videa s příběhy lidí z kurzů, v nichž účastníci mentoringu vyprávějí, jak se jim daří.
Například Petr Václavík z Mostu na jednom z posledních takových videí vypravuje, že před vstupem do mentoringu neměl s podobným byznysem zkušenosti. První informace o této sféře prý čerpal právě z knížky Maxima Ponomarenka.
„Nikdy jsem neudělal něco takového, že bych něco koupil, zrekonstruoval, prodal. Byl jsem nepolíbený, čistý papír,“ říká Václavík ve videorozhovoru se Sutorisem. „Myslím ale, že díky mentoringu to i nepolíbený člověk hravě zvládne,“ dodal Václavík.
„Několik mentorovaných má už zisky ve stovkách procent, vydělali díky nám miliony,“ zdůraznil v jiném publikovaném videu Ponomarenko.
