Článek
Byt o devíti metrech čtverečních, který představil nemovitostní fond Vertex Fund v rezidenci Prosecká vyhlídka, je aktuálně jeden z nejmenších na trhu. Bydlení na malé ploše se v době vysokých cen nemovitostí stává stále častější alternativou.
V takto malém bytě a obecně malometrážním bydlení je obvyklé, že se prostor nerozděluje, a jde tak o jednu otevřenou místnost, která slouží jako obývací pokoj, kuchyňský kout a ložnice zároveň. Oddělená je pak pouze koupelna.
„Při zařizování je zcela zásadní využít multifunkční nábytek, jako je skládací či patrová postel s úložným prostorem, sklopný stůl nebo stolek a vestavěné úložné prostory,“ komentuje projekt strategická ředitelka a spoluzakladatelka fondu Karin Tochtarová.
Konkrétně v prosecké jednotce je umístěna postel s úložným prostorem, sklápěcí stolek, metrová kuchyň se dřezem, sporákem a malou ledničkou. Z druhé strany kuchyňské linky je umístěn sprchový kout a sociální zařízení.
Podle Karin Tochtarové, spoluzakladatelky fondu, je u projektů s malometrážními ubytovacími jednotkami malá rozloha jednotek, tak jako v případě bydlení v Prosecké vyhlídce, většinou kompenzována společným vybavením pro rezidenty přímo v domě. „Nedílnou součástí projektu jsou i společné prostory, jako je například luxusně vybavená prádelna, které kompenzují menší byty,“ uvedla.
Jednopokojové bydlení má podle jejích slov dvě hlavní skupiny klientů. Většinou jde o mladé kupující, kteří mají jednotku jako startovací nemovitost.
„Jsou tu ale samozřejmě i konzervativní investoři, kteří jsou si vědomi přidané hodnoty takto likvidního produktu v době, kdy je v Praze nedostatek malometrážních jednotek pro účely pronájmu,“ říká Tochtarová.
První experiment
Jednotka o devíti metrech čtverečních je podle jejích slov zatím experimentem, který by společnost ráda rozvíjela i dále. Ve svém dalším projektu v Praze 8 se proto chystá ve výstavbě malometrážního bydlení pokračovat.
„Tento projekt jsme se rozhodli nechat přepracovat z větších jednotek na menší, i když byl těsně před stavebním povolením“, uvedla Tochtarová. Trh se podle jejích slov totiž velmi rychle – zejména v době drahého financování hypoték – mění, a bylo proto třeba na měnící se vývoj prodejů reagovat.
„Výpočet je velice jednoduchý 2+kk o 40m2 v Praze bychom pronajali za 15 000 Kč, když na stejných metrech postavíme 2 byty o 20m2 , tak je z nich výnos 22 000 Kč,“ vysvětluje strategii Tochtarová z Vertex Fondu.
Do pronájmu zatím zamíří i devítimetrová jednotka, a to za osm tisíc korun za měsíc. Její prodejní cena by se ale podle slov strategické ředitelky pohybovala kolem 1,6 milionu korun. V přepočtu na metr čtvereční by se tak cena vyšplhala na zhruba 178 tisíc korun.
Průměrná cena za metr čtvereční nového bytu v Praze se dnes pohybuje v průměru kolem 150 tisíc korun. Navzdory vyšší ceně za metr čtvereční je výhodou malometrážního bydlení podle slov Karin Tochtarové jeho absolutní cena.
Stále menší bydlení
Tomu odpovídá i vývoj celého trhu. „Průměrná velikost bytů se za posledních 10 let v nabídce Prahy objektivně snížila. V roce 2014 činila 72 metrů čtverečních a aktuálně je 62 metrů čtverečních. To znamená pokles o 14 procent,“ uvedl pro Seznam Zprávy František Brož, analytik Cenové mapy.
Tento trend je podle jeho slov způsoben dvěma faktory. Skutečným poklesem velikosti bytu v jednotlivých dispozičních typech a také změnou struktury dispozičních typů bytů na trhu. „Na trhu se v čase v daleko větší míře nabízejí byty 1+ a 2+. Počet jednopokojových bytů se od roku 2014 dokonce téměř zdvojnásobil,“ dodává.
Možným úskalím, které by neměl minout žádný z potenciálních kupujících, je fakt, že ubytovací jednotky, jak jsou tyto malometrážní byty zpravidla vedeny, nejsou to samé jako běžné byty. Právě z důvodu jejich velikosti je pražské stavební předpisy a stavební zákon neumožňují takto kolaudovat a jsou vedeny jako nebytové prostory.
Konkrétní rozdíly přibližujeme v tabulce níže.
Ubytovací jednotka neboli nebytový prostor
Podle Pražských stavebních předpisů (PSP) je byt definován jako soubor místností (popř. jedna obytná místnost), který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen, přičemž:
- obytná místnost – místnost určena k trvalému bydlení o ploše minimálně osm metrů čtverečních, která má zajištěno přímé denní osvětlení, přímé větrání a vytápění s možností regulace
- kuchyň se za obytnou místnost považuje, pokud má plochu alespoň 12 m2
- pokud tvoří byt pouze jedna obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16 m2
Cokoliv, co nesplňuje parametry bytu (kromě plochy je to např. i minimální světlá výška obytných místností, která je podle PSP 2,6 m, při splnění určitých podmínek 2,4 m), je možné kolaudovat jako ubytovací jednotku.
Přestože by ubytovací jednotky podle stavebního zákona nemělo být možné užívat k bydlení (jde o nebytové prostory), praxe je zcela odlišná a navíc podpořená novým občanským zákoníkem, který vysloveně umožňuje pronajímání jiných než obytných prostor jako obytné prostory.
V praxi jde hlavně o to, že na adrese jednotek vedených jako ubytovací jednotky sice je možné zřídit trvalý pobyt, objekt musí být ale podle zvláštního právního předpisu označen číslem popisným nebo evidenčním, popřípadě orientačním číslem, a musí být určen pro bydlení, ubytování nebo individuální rekreaci. Při koupi se liší také výše DPH. U bytů do 120 m2 je 15 procent, u nebytových prostor 21 procent.
Roli to může hrát také v případě čerpání hypotečních úvěrů.
Na druhou stranu oproti bytové jednotce jsou na ubytovací jednotky kladeny nižší nároky z hlediska oslunění nebo minimální rozlohy. Nejčastěji jde o malometrážní jednotky s dispozicí 1+kk nebo 2+kk, které standard minimální podlahové plochy nesplňují, nicméně jsou vhodné pro krátkodobý i dlouhodobý pronájem.
