Šéf realit Creditas: Postavit v Praze je extrémně složité. Úředníci se snaží

Rozhovor si také můžete poslechnout v audioverzi.

Realitní divize skupiny Creditas dokončila jednu z nejkomplikovanějších novostaveb v centru Prahy. Projekt U Milosrdných, dříve přezdívaný „maršmeloun“, čekal na realizaci čtvrt století. „Byla to výzva. V roce 2018 jsme do projektu vstoupili a ukázalo se, že jediná cesta je začít úplně od začátku,“ říká Jiří Vajner, ředitel Creditas Real Estate.

Právě rozhodnutí začít od píky prý rozhodlo o úspěchu. Creditas uspořádala novou architektonickou soutěž, ve které usedla porota složená z předních českých architektů, mimo jiné Josefa Pleskota a Ladislava Lábuse. Paradoxně zvítězil autor původního návrhu budovy Zdeněk Fránek. „Začali jsme znovu obcházet sousedy, pustili jsme se do klasického legislativního procesu a projekt se nakonec podařilo povolit i realizovat,“ dodává Vajner v pořadu Agenda.

Oproti procesu povolování projektu v méně striktních lokalitách je plán postavit nový dům na prahu historického centra hlavního města výrazně náročnější. „Jakákoli novostavba v centru Prahy je extrémně složitá. Problémy máte s prostory, zásobováním, sousedy – tlak na projekt je obrovský,“ popisuje Vajner. Přesto se skupině podařilo získat stavební povolení už v roce 2021, tedy v poměrně krátkém čase.

Příběh budovy, kterou nakonec Creditas zkolaudovala, přitom začal už v roce 1999. Celý proces tedy trval 25 let. Podle šéfa realitní divize Creditas nejde o ojedinělý případ. „Není to jen Praha. V celé České republice je spousta pozastavených projektů. Legislativní proces trvá hrozně dlouho a kvůli novému stavebnímu zákonu je systém v podstatě paralyzovaný,“ říká. Úředníci se podle něj snaží procesy zprůchodnit, bez jejich osobního nasazení by byla situace ještě horší.

Zdlouhavé povolovací procesy se podle Vajnera zásadně promítají do cen nemovitostí. „Je to zcela fatální. Každý developer do ceny promítá náklady na vlastní kapitál, který má v projektu. Čím déle ho tam držíte, tím je projekt dražší. Někdo to musí zaplatit,“ vysvětluje.

Právě komplikovaný proces potenciální investory směřuje často mimo centrální lokality měst. „Z ekonomického hlediska je efektivnější stavět větší projekty na okraji města nebo v širším centru,“ uvádí v rozhovoru pro SZ Byznys.

Právě tam a stále více také za hranicemi hlavního města Creditas vede většinu vlastní výstavby. „Letos jsme v lednu zahájili sedm etap výstavby na sedmi různých lokalitách. Stavíme ve velkém a budeme pokračovat,“ uvádí Vajner. Do prodeje a pronájmu chce skupina letos nabídnout stovky nových bytů.

V celkovém objemu ale výstavba v Česku od začátku roku spíše upadá. V lednu dokonce počet zahájených bytů meziročně klesl o zhruba čtvrtinu. Nedostatečná nabídka bytů požene ceny nemovitostí dále nahoru.

„Na trhu se odhaduje růst kolem sedmi procent. My reagujeme podle situace, ale zlevňování určitě nepřijde,“ tvrdí. Připomíná, že historicky ceny nemovitostí každých deset let narostou zhruba o sto procent. „Žádný výkyv směrem dolů neočekávám,“ dodává šéf Creditas Real Estate.

Vedle developmentu Creditas buduje i portfolio nájemního bydlení. „Nájemní bydlení je pro nás doplňkem k bankovnictví a energetice. Je to vhodný způsob diverzifikace investic,“ vysvětluje Jiří Vajner. Skupina má aktuálně ve správě 200 nájemních bytů, dalších 250 staví a do roku 2033 plánuje dosáhnout jednoho tisíce jednotek.

V případě výstavby nájemních bytů ale zůstává podle Vajnera lokalita Prahy zatím klíčová. Ceny jsou v hlavním městě dlouhodobě nejvyšší v celém Česku. Právě cenový tlak podle jeho slov dlouhodobě působí na finální velikost bytů, které vznikají.

„Ten trend je zcela zjevný a už se objevuje delší dobu,“ potvrzuje Jiří Vajner. „Ještě před několika lety byl dvoupokojový byt o průměrné velikosti kolem 60 metrů čtverečních. Dnes se běžně dostáváme na 45 metrů a někdy i méně.“ Hlavním důvodem je podle něj snaha o dosažení nižší celkové ceny bytu, ať už pro kupující, nebo pro nájemce. „Samozřejmě rozhoduje celková cena,“ doplňuje.

S tím souvisí i vzrůstající zájem o takzvané mikrobyty, které svou podlažní plochou nabízí místo pouze na postel, základní kuchyňskou výbavu a skromnou koupelnu. Skupina Creditas tento segment sleduje, ale zatím do něj nevstoupila. „My to úplně nevyhledáváme, protože nám to přijde až jako poslední šance pro to bydlení,“ vysvětluje šéf společnosti. „Na druhou stranu mikrobyty lákají spoustu investorů, zejména na krátkodobé nájmy, které my nepreferujeme. My chceme dlouhodobé nájemníky.“

Přesto připouští, že s rostoucími cenami bydlení v Praze lze očekávat, že projektů s menšími byty bude přibývat. „Se zvyšující se cenou, ať už na prodej, nebo na pronájem, zcela určitě ano,“ odpovídá na otázku, zda nás čeká boom těchto malometrážních projektů.