Článek
Dostupnost bydlení se v Česku dlouhodobě zhoršuje. Například dostupnost bytů podle Indexu dostupnosti Seznam Zprávy od března 2020 na úrovni celého Česka poklesla o zhruba 145 procent.
Otázkou, jak problém efektivně řešit, se v posledních letech zabývá celé spektrum odborníků ve stavebnictví. První variantou, která v posledních dvou letech rezonuje, je zpracování moderního stavebního zákona, který by odpovídal současným potřebám Česka.
Vláda bude o jeho novele ve čtvrtek znovu jednat. Podle ministra pro místní rozvoj a místopředsedy vlády pro digitalizaci Ivana Bartoše (Piráti) novela přispěje ke zrychlení stavebního řízení. Současnou podobu novely ale provází vlna kritiky a s jejím současným stavem je v oboru stavebnictví spokojen jen málokdo.
Odborníci oslovení redakcí SZ Byznys kritizují nedostatečnou spolupráci vlády a odborné veřejnosti, která se měla na přípravách novely podílet. Obávají se zároveň, že oproti původnímu návrhu schválenému bývalou vládou novela nenapomůže zkrácení průměrné doby povolovacího procesu, což potvrdilo také vyhodnocení dopadů regulace RIA, které si zpracovalo samotné ministerstvo.
Už dříve mimo jiné ministr Bartoš uvedl, že samotný stavební zákon problém pomalé výstavby a zhoršující se dostupnosti bydlení nevyřeší. Otázkou tedy zůstává, jaké další způsoby řešení se nabízejí?
Redakce SZ Byznys oslovila několik odborníků, kteří se nad touto otázkou zamysleli. Z jejich příspěvků vyplynulo sedm konkrétních doporučení.
1 ) Větší pravomoci měst a obcí v rozhodování o svém rozvoji
„Potřebujeme takovou změnu, aby měl klíčové postavení v procesu primátor nebo starosta, a to i v povolovacím procesu. Dnes dominují veřejné zájmy dotčených orgánů státní správy nad veřejným zájmem obce,“ uvádí Marek Vácha, tiskový mluvčí Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR).
Právě větší pravomoc měst a obcí je podle IPR podmínkou zlepšení situace dostupnosti bydlení.
„Navrhujeme princip, kdy se obec může s odůvodněním odchýlit od požadavků státu, pokud je v protiváze jiný názor státu nebo veřejný zájem obce,“ doplnil Vácha.
2) Vlastní iniciativa výstavby měst a obcí
Efektivnější výstavbě a stavebnímu rozvoji by mohlo pomoci také zapojit do výstavby města sama. V Praze před dvěma lety vznikla například Pražská developerská společnost, která plánuje bydlení na svých pozemcích.
3) Moderní územní plány
Zastaralé územní plánovací informace, především ve velkých městech, mohou podle realitního makléře Františka Kroupy ze společnosti Archer Reality v současné situaci významným způsobem zpomalovat výstavbu.
„Pokud budou developeři vědět, co a kde mohou postavit, ubyde zbytečných jednání a možnosti korupce,“ uvedl doporučení pro zlepšení dostupnosti vlastnického bydlení v Česku Kroupa.
S tím souhlasí také Vácha z IPR. „Je to, jako kdyby člověk v době Spotify a Apple Music nosil po městě discman. Města potřebují mít možnost si územní plán pořídit sama. Proces tak bude rychlejší a bude daleko více odpovídat tomu, co města potřebují. Kvalitní výstavba nad novým plánem pak bude moci vznikat úplně jiným tempem,“ dodal.
4) Propojení rozhodujících orgánů
Rozdílné postoje památkářů, architektů, hasičů, zástupců samosprávy a také místních politiků. Časté neshody jsou podle realitního makléře Františka Kroupy jedním z důvodů, proč se stavební plány mohou prodloužit o dlouhé měsíce i roky.
„Je potřeba, aby státní instituce dávaly jasná a projednaná řešení,“ uvedl Kroupa.
5) Změna daní ve prospěch měst a obcí, kde se staví
Úprava daní může zásadně podpořit novou výstavbu a zlepšit dostupnost bydlení. Stačilo by, aby stát snížil DPH u nových bytů s tím, že ušetřené peníze by se formou poplatku převáděly přímo městům a obcím, kde se byty staví.
„Nejvhodnějším řešením by bylo snížení DPH u bytů z 15 na 10 %, kdy by zbývajících 5 % získávaly přímo města a obce, kde se staví. Pět procent z ceny nových staveb by města a obce mohly získávat formou místního poplatku nebo na základě plánovací smlouvy s investorem. Tím by mohly být také vyřešeny nesystémové a právně sporné požadavky na ‚dobrovolné‘ příspěvky od investorů, které jen dále zvyšují ceny bytů,“ uvádí doporučení také Ondřej Šťastný, vedoucí úseku analytiky developerské společnosti Central Group.
Základní body, na kterých bude stát nový stavební zákon:
Stavební úřady zůstanou pod dohledem radnic – Věcná novela stavebního zákona navrhuje dvě varianty stanovení počtu stavebních úřadů v obcích. Podle první varianty bude zachováno buď 375, nebo 389 stavebních úřadů a ve druhé na základě prováděcího právního předpisu všechny stávající (694) s možností počet snížit.
Ke stanovení jejich soustavy byla využita jednotná kritéria jako počet úředníků, velikost správního obvodu, počet provedených úkonů stavebních úřadů a dostupnost počítaná na ujeté kilometry, a to maximálně do 35 kilometrů.
Jednotné environmentální stanovisko – Jde o souhrnné povolení od všech úřadů odpovědných za životní prostředí. MMR tuto změnu navrhuje jako úpravu stavebního zákona, který podle něj ochranu přírody oslabil. V původním znění nového stavebního zákona měl posouzení vlivu stavby na životní prostředí zařídit sám stavební úřad.
Jednotné řízení o povolení záměru – Místo současného dvojího řízení územního a stavebního bude zavedeno jednotné povolovací řízení vedené stavebním úřadem.
Digitalizace stavebního řízení - O stavební povolení bude možné požádat vzdáleně přes Portál stavebníka. Bývalá ministryně Dostálová (za ANO) chtěla zavést možnost elektronického podání žádostí na stavební úřad a digitalizaci dalších procesů řízení od poloviny roku 2023. Elektronizace ale nabírá zpoždění. Portál stavebníka by měl začít fungovat o rok později, v roce 2024.
Apelační princip – Tento princip stanoví, že pokud dojde odvolací správní orgán k závěru, že napadené rozhodnutí vydané v řízení o žádosti je v rozporu s právními předpisy nebo že je nesprávné, tuto část napřímo změní. Stavební zákon tím plánuje minimalizovat „byrokratický ping-pong“ mezi úřady.
Nový systém lhůt pro rozhodnutí o povoleních – Stavební povolení má úřad vydat u běžných staveb do 30 dnů, u složitějších staveb pak do 60 dnů. V případě, že bude prováděno posouzení vlivu záměru na životní prostředí (tzv. EIA), je základní lhůta stanovena až na 120 dnů. Tyto lhůty se mohou prodloužit o dalších 30 až 60 dnů.
6) Spolupráce veřejného a soukromého sektoru
V souvislosti se zrychlením výstavby, a tím také zlepšením dostupnosti bydlení v Česku, se často mluví o spolupráci veřejného a soukromého sektoru, tedy větším zapojení takzvaných PPP projektů (Public Private Partnership).
„Soukromý sektor je ze své podstaty fungování v naprosté většině případů výrazně efektivnější než veřejný sektor,“ uvedla developerská společnost Central Group ve svých doporučeních.
Podle primátora Prahy Zdeňka Hřiba (Piráti) by ze strany města měla být diskuze a práce v oblasti bydlení vedena zhruba třemi směry.
„Musí probíhat konstruktivní komunikace se soukromým sektorem, město by mělo co nejdříve zahájit výstavbu družstevního bydlení a řádně pečovat a rekonstruovat městský bytový fond,“ uvedl Hřib.
V konkrétních rysech by pro veřejný sektor tato spolupráce mohla být výhodná právě při budování vlastního fondu nájemních bytů.
„Fond může veřejný sektor snadno a rychle vytvořit transparentní směnou nevyužívaných veřejných pozemků a brownfieldů za byty, které postaví soukromí investoři,“ doplnil Šťastný z Central Group.
7) Finanční podpora státu pro revitalizace brownfieldů
Tématem posledních let v rámci co možná největšího stavebního rozvoje jsou také brownfieldy, tedy výstavba na nevyužívaných a zanedbávaných (často bývalých průmyslových) územích. Ačkoliv jsou ceny takových pozemků výrazně nižší než ty, na kterých je možné rovnou stavět, z důvodu demolic nebo také dekontaminace od škodlivých látek v půdě může výstavba na území některých brownfieldu vycházet dokonce dráž než výstavba na dříve nezastavěných pozemcích.
„Stát by měl z ekologických důvodů a jako pomoc pro řešení bytové krize finančně podpořit revitalizaci brownfieldů zejména na bytové lokality. A to jak brownfieldů veřejných, tak i soukromých,“ uvádí v závěru Ondřej Šťastný.
