Článek
Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.
Dobám, kdy se na trhu s nemovitostmi přetahovalo takové množství zájemců o koupi bytu nebo rodinného domu, že nabídkovou cenu mezi sebou o desítky i stovky tisíc korun přepláceli, odzvonilo.
Skupina zájemců o nákup vlastního bydlení, která významně převyšovala ty, kteří se na trhu snažili ještě před dvěma lety svou nemovitost prodat, z velké části zmizela. Za tím stálo významné zhoršení dostupnosti hypotečních úvěrů zapříčiněné růstem úrokových sazeb a zpřísněním podmínek bank pro získání úvěru.
A na realitním poli nastal převrat, trhu začali diktovat kupující. Z přeplácení mezi zájemci, aby získali nemovitost za každou cenu, se stalo vyjednání o prodej za co nejvýhodnějších podmínek.
Tento faktor se podle dat společnosti Broker Consulting, která se věnuje realitnímu poradenství, projevil na rozdílu mezi nabízenou a realizovanou cenou nemovitostí. Ta se v současnosti pohybuje v průměru kolem deseti procent. To znamená, že kupující se dnes dostane k nemovitosti o desetinu laciněji, než za jakou ji prodávající původně nabídl.
V konkrétních prodejích se těchto deset procent promítá v řádek stovek tisíc korun levněji.
„Čím je vyšší rozdíl mezi prvotní nabídkovou a realizační cenou, tím více se reálně liší představy obou stran o ceně,“ uvedl ke spuštění nového indexu Martin Novák, hlavní analytik Broker Consulting.
Prvotně nabízená cena byla ve sledovaném období v průměru ve výši 70 800 korun za metr čtvereční a realizovaná cena 64 990 korun za metr čtvereční. Pro představu by za těchto podmínek v nabídce průměrný byt o sedmdesáti metrech visel za 4,9 milionu korun, reálně by se prodal o půl milionu levněji.
Vývoj trendu, který s sebou nese současná ekonomická situace, potvrzují také odborníci ze společnosti Deloitte.
„Aktuálně je v porovnání s rokem 2021 poptávka výrazně nižší, a to jednak z důvodu výrazně dražšího financování, tak i z důvodu obecně negativní nálady potenciálních kupujících. Při této konstelaci je rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou cenou výraznější než v dobách klidu, kdy je tento rozdíl do pěti procent,“ říká Ondřej Zabloudil, ředitel oddělení zaměřeného na nemovitosti a stavebnictví Deloitte.
V předchozích letech v době rostoucích cen byl podle jeho slov tento rozdíl minimální. „U některých prodejů docházelo i k zvýšení realizované ceny v porovnání s nabídkou,“ dodává.
Podle Zabloudilova odhadu bude tento rozdíl přetrvávat i nadále. Zároveň se však budou postupně korigovat očekávání kupujících, a tedy i nabídkové ceny a trh si najde novou cenovou rovnováhu.
„Klíčovým parametrem bude cena financování, kde ale pro nejbližší období neočekáváme výraznější změny,“ dodává odborník z Deloitte.
Rozdíl ceny v krajích
Největší rozdíl cen, celkově dvanáct procent, zaznamenal index ve Středočeském kraji. Následovaný byl Jihočeským (-10 %) a Ústeckým (-9 %) krajem. Osmiprocentní rozdíl ukázal REALIndex v Plzeňském, Olomouckém a Pardubickém kraji.
Naopak nejmenší rozdíl se nachází u nemovitostí v Libereckém kraji. Tam rozdíl dělá jen tři procenta.
„Výše průměrných cen je výrazně ovlivněna cenou nemovitostí v hlavním městě. Index však v každém případě potvrzuje trend, který vidíme na trhu s nemovitostmi v posledních měsících. Kupující má navrch nad nabízejícím. Inzerované ceny bývají někdy výrazně vyšší, než za kolik se nakonec podaří byt či dům prodat,“ vysvětluje Kristýna Viktora, vedoucí realitního oddělení Broker Consulting.
Rozdíl se zvětšuje
V letošním roce se rozdíl mezi představami prodávajících a skutečných realizačních cen ještě prohloubil. Předstihový ukazatel za únor zaznamenává hodnoty minus 10 procent.
Prvotně nabízená cena byla podle dat Broker Consulting v uvedeném měsíci v průměru 65 423 korun za metr čtvereční. Realizovaná cena se dostala na 58 942 Kč za metr.
Pokud by byl tento rozdíl znovu propočítán na konkrétním příkladu bytu o sedmdesáti metrech čtverečních, rozdíl by se znovu pohyboval ve stovkách tisíc korun. V nabídce by cena přesahovala 4,5 milionu korun a reálný kupec by za nemovitost zaplatil 4,1 milionu korun, tedy o čtyři sta tisíc korun méně.
Broker Consulting REALIndex
- Porovnává data z celého realitního trhu.
- Vyjadřuje rozdíl mezi realizační (prodejní) a prvotně nabízenou cenou nemovitosti. Díky tomu věrně ukazuje, jaký je na trhu soulad mezi nabídkou a poptávkou, tedy do jaké míry očekávání nabízejících odpovídají tomu, za kolik jsou zájemci ochotni nemovitost pořídit.
- Sleduje hodnoty pro byty, domy. Vyhodnocuje je na úrovni jednotlivých krajů.
- Součástí výchozí datové databáze jsou i developerské projekty, které ale již byly zrealizovány a zároveň prodány prvním majitelům.
- Do statistiky se dostávají pouze skutečně realizované transakce.
- Výpočet je také očištěn od extrémních hodnot, které by mohly způsobit zkreslení hodnot.
Mimo cen nemovitostí se však aktuální nejistota na trhu promítá také do objemu prodejů. Například v Praze a krajských městech se podle dat společnosti Deloitte ve čtvrtém čtvrtletí roku 2021 prodalo 4326 bytů v cihlových a panelových domech (bez developerských projektů), ve stejném čtvrtletí roku 2022 to bylo pouze 2267. Prodeje tedy meziročně poklesly o téměř polovinu.
