Rok realit v kostce: Češi šlápli na brzdu

Již data za loňský rok naznačovala, že realitní trh dusí drahé financování. Úroky hypoték se totiž od roku 2021, kdy se sazby pohybovaly kolem dvou procent, zvýšily více než trojnásobně. A naopak objemy nových hypoték zamířily o desítky procent dolů. Domácnosti se tak rozhodly s pořízením vlastního bydlení raději vyčkávat.

„Drahé peníze vedly k významnému zhoršení dostupnosti vlastnického bydlení. Aktuálně vychází výhodněji bydlení v nájmu,“ komentuje trend Petr Hána, ředitel oddělení zaměřeného na nemovitosti a stavebnictví v poradenské společnosti Deloitte.

Složitou situaci, do které se dnes dostávají kupující, názorně ilustruje hypoteční příklad popsaný níže. Podle něj se za poslední čtyři roky zvýšila splátka nového bytu o velikosti 70 metrů čtverečních o více než 100 procent. Spolu se splátkou vzrostl také požadavek na minimální příjem domácnosti, ze 41 na 86 tisíc korun za měsíc. Tuto podmínku musí zájemce splnit, aby hypotéku vůbec získal.

Průměrný čistý měsíční příjem na osobu přitom podle Českého statistického úřadu činí zhruba 20 tisíc korun.

Oslabené poptávce podle realitního experta společnosti Deloitte příliš nepřidala ani chmurná očekávání veřejnosti. „Nepříliš optimistické vyhlídky budoucnosti, například vývoje ekonomiky, způsobují, že se lidé mohou déle rozmýšlet o investicích, nebo je odkládají,“ uvedl.

Proměnnou v této rovnici podle něj hraje také vysoká inflace, ceny energií, rostoucí ceny stavebních prací a materiálů i očekávání daňových změn v podobě konsolidačního balíčku.

Podle Františka Kroupy, realitního makléře ze společnosti Archer Reality, se od roku 2021 na tuzemském realitním trhu snížil objem poptávky i nabídky zhruba o 40 procent. „Je nutné na čísla nahlížet v širším kontextu. V roce 2021 nastal výkyv trhu, který se koncem loňského roku a v polovině letoška srovnal,“ dodává.

„Ačkoliv byla poptávka na začátku letošního roku obecně velmi nízká, o trochu lépe z pohledu zájmu na tom byl sekundární trh, tedy prodeje starších rezidenčních nemovitostí,“ říká realitní expert Petr Hána.

„Na sekundárním trhu docházelo k určitému ochlazení a mírným cenovým korekcím již od srpna loňského roku. Sekundární trh tedy reagoval dříve a na začátku letošního roku byl pro kupující o něco atraktivnější,“ uvedl pro SZ Byznys.

To potvrzuje i Hana Kontriš, manažerka týmu inzertních služeb Sreality.cz. Podle ní klesaly zejména ceny starších bytů v horším stavu na začátku roku, a to zejména v méně atraktivních lokalitách. „Důvodem byly nižší počty kupců i stále vysoké ceny, které prodávající, zvyklí na cenové relace prodejů z předcházejícího období, požadovali,“ uvedla.

Podle Cenové mapy, kterou Sreality.cz nabízí a která analyzuje ceny prodaných nemovitostí v Česku, se byty prodávaly v letošním roce dokonce levněji než v tom loňském.

Největší zlevňování se projevilo v Jihočeském a Karlovarském kraji.

Na druhou stranu zejména v centrech velkých měst ale Sreality v závěru roku evidují stabilizaci cen bytů.

„V nich jsou v meziročním srovnání třetích kvartálů u bytů o velikosti 40 až 60 metrů čtverečních v osobním vlastnictví v dobrém stavu poklesy pouze v řádu jednotek procent,“ dodává manažerka týmu inzertních služeb Sreality.cz

Podle dat Bezrealitky zaznamenaly největší zpomalení růstu cen starší byty ve druhém a třetím čtvrtletí letošního roku.

„Největší roli nepřekvapivě hrála a stále hraje lokalita. Kvalitní byty ve vyhledávaných lokalitách často rostly setrvale po celý rok, poklesy cen tedy většinou způsobila nedostatečně kvalitní nabídka,“ uvedl za Bezrealitky tiskový mluvčí František Brož.

Rodinné domy v době klesajícího zájmu od kupujících podle jeho slov v letošním roce dokonce, s výjimkou Prahy, klesly na krátkodobé minimum.

„S její výjimkou zaznamenaly pokles průměrné ceny za metr čtvereční domy v každém českém kraji,“ dodává František Brož.

I když cena začala klesat v druhé polovině roku i u novostaveb, trh se oproti tomu sekundárnímu choval jinak už z principu, kdy celkovou nabídku na trhu ovládají primárně developerské společnosti, které byty stavějí a následně prodávají.

A tak se i stalo. Běžně by totiž oslabená poptávka, která způsobila propad prodejů o více jak polovinu, způsobila snížení ceny nových bytů stejně jako u starších. Developeři ale zvolili jinou strategii – chtějí tlumit nabídku a přestávají dávat byty na trh.

„První polovina letošního roku byla citelně ovlivněna kombinací nejistoty z dalšího vývoje na trhu, vysokých stavebních nákladů a odloženou poptávkou kvůli nedostupnosti hypoték. Na trhu s novými byty v Praze jsme tak evidovali nižší zájem developerů o vkládání nových projektů na trh a zároveň odkládání zahájení výstavby,“ komentuje důvody Renata Vildomcová, mluvčí Skanska Residential.

Od čtvrtého kvartálu minulého roku do konce letošního září tak podle jejích slov v Praze ve srovnání s pětiletým průměrem přibylo o pětinu méně nových bytů.

Přes veškerou snahu velkých hráčů ale prodejní cena nových bytů nakonec stejně mírně polevila.

Podle analýzy pražských developerů ve třetím čtvrtletí letošního roku v hlavním městě prodejní cena klesla o více než čtyři tisíce korun za metr čtvereční. Jde o nejvýraznější mezičtvrtletní zlevnění novostaveb za poslední roky.

Do poklesu cen totiž oproti předchozím měsícům, kdy developerské společnosti lákaly zákazníky pouze na marketingové akce, jako například vybavení bytu, kuchyňská linka nebo parkovací místo zdarma, začínají promlouvat i reálné slevy v prodejní ceně nemovitostí.

„Zájem o nové byty neroste, nebo dokonce klesá. Na to developeři reagují různými prodejními akcemi nebo korekcí samotných cen,“ potvrdil Petr Hána, ředitel oddělení zaměřeného na nemovitosti a stavebnictví z poradenské společnosti Deloitte.

Podle generálního ředitele Skanska Residential se dnes sleva u developera běžně vyšplhá na 2–10 % z prodejní ceny.

„Jsem přesvědčený o tom, že pokud k developerovi přijde zájemce o pořízení bytu a prokáže, že má zajištěné financování, ať už hypotékou, nebo vlastními zdroji, vyjedná si dobré podmínky,“ uvedl v rozhovoru pro SZ Byznys Petr Michálek.

V případě bytu, který stojí 10 milionů korun, by jen dvouprocentní sleva znamenala slevu 200 tisíc korun.

Stejně jako aktuální situace, i výhled do budoucna bude záležet na jediném – vývoji úrokových sazeb hypotečních úvěru.

Podle Františka Brože, tiskového mluvčího Bezrealitky, zájemci o vlastní bydlení, ale i majitelé napjatě očekávají první snížení základní úrokové sazby.

„Nicméně jakmile k jeho vyhlášení dojde, nemovitosti na něj budou reagovat prudkým růstem cen. Ostatně jsme to viděli již nyní, kdy opakovaný pokles úroků o 0,03 % zvedl významně zájem o hypotéky a skokově ceny některých nemovitostí,“ predikuje Brož.

Podobný vývoj očekává také realitní expert František Kroupa. „Očekávám znatelný nárůst a oživení trhu na přelomu února, března a v průběhu jara. Pokud ČNB sníží, třebaže i o málo, úrokové sazby, může se strhnout i lavina,“ uvedl pro SZ Byznys.

Na rostoucí zájem se v příštím roce těší také developeři u nových bytů. Podle Ondřeje Šťastného, hlavního analytika Central Group, ale tempo růstu cen půjde vzhůru pomalu.

„Od Nového roku dojde ke zrušení dalšího z úvěrových ukazatelů pro žadatele o hypotéky (DTI) a v platnosti zůstanou jen povinné minimální zdroje (LTV). Zároveň se sníží DPH u nových bytů a v nejbližší době by měly začít klesat i úrokové sazby,“ argumentuje Šťastný.

Petr Hána je s očekáváním vývoje na realitním trhu opatrnější.

„Na sekundárním trhu lze patrně očekávat v závislosti na lokalitě ještě mírnou korekci a postupnou stabilizaci cen. Kupující mohou déle zvažovat výhodnost investic. Prodávat bude patrně spíše ten, kdo z nějakého důvodu bude muset,“ říká expert z Deloitte.

Na primárním trhu budou podle jeho slov dále pokračovat marketingové akce na podporu prodeje. I v případě nových bytů se tedy zájem naplno znovu příští rok neobnoví.