Rekonstrukce, která se hodně nepovedla. Opravy spolknou miliony

Ještě před pár lety stála na náměstí jedné z obcí na jižní Moravě opuštěná prodejna. V té době vznikla u jedné z lokálních stavebních firem myšlenka, jak s nemovitostí dále naložit.

Společnost se rozhodla přestavět starou prodejnu potravin na moderní bytový dům. Zdálo se to být jako ideální příležitost pro vytvoření nového životního prostoru, avšak realita se ukázala být temnější a komplikovanější než představy všech zúčastněných.

Vlastníci 11 bytů už třetí rok bojují se zásadními nedostatky, které po sobě firma při rekonstrukci zanechala. Teď se dožadují náhrady, jenže investor nekomunikuje.

„Nastěhovali jsme se na začátku roku 2020. Už po pár měsících jsme si začali všímat chyb, například pronikající vody, neřešené protipožární bezpečnosti a hlavně plísně. O všem jsme generálního dodavatele informovali a chtěli jsme zřídit nápravu, alespoň zajištění oprav,“ říká jedna z majitelek.

Stavební firma však prý jen opakuje sliby, které nakonec neplní, a z plánovaných stavebních úprav nakonec proběhla jen jediná – přišla po roce a půl vyjednávání.

Chyb je přitom v nemovitosti plno, ukazuje posudek znalecké kanceláře.

„Projektová dokumentace neuvažuje o nové hydroizolaci. Do zdiva proniká vlhkost a není vyloučené ani riziko průniku radonu. Velkým problémem nemovitosti je také elektroinstalace. Ta je vedena v prostorách, ve kterých není protipožární přístup,“ komentuje problémy v nemovitosti Petr Vencl ze znalecké kanceláře Dekprojekt.

Nedostatky znalec v nové bytovce našel i jinde. „Geometrie schodiště v budově neodpovídá požadavkům normy. Každý stupeň je jinak vysoký a neumožňuje bezpečný pohyb. Zásadní nedostatky jsme našli také v zateplení obálky budovy. Firma využila nevhodnou tloušťku izolace, a to až trojnásobně slabší,“ dodává Petr Vencl.

Tyto problémy způsobují majitelům oprávněnou obavu, že celý dům bude potřeba znovu zrekonstruovat. Děsivá představa, co se s nemovitostí stane za deset let, je nyní na pořadu dne.

Celková investice do oprav by se podle současných odhadů vyšplhala na několik milionů korun.

„Největší obavy dnes máme zejména ze zdravotních dopadů nekvalitní rekonstrukce, kde od začátku řešíme problém s vlhkostí a plísněmi,“ popisuje obavy jedna z majitelek.

Případem rekonstrukce se dnes zabývá také Asociace inspektorů nemovitostí. Podle ní došlo k nekvalitní přestavbě proto, že stavební firma neměla s takto komplexním projektem přestavby zkušenost.

„Technický stav se vážně podceňuje, ale výrazně ovlivňuje jak cenu, tak následné problémy s tím spojené. Zájemci by měli být informováni o technickém stavu, aby se dokázali relevantně rozhodnout,“ komentuje tiskový mluvčí Asociace inspektorů nemovitostí Michal Flachs.

„V případě, že by prodávající dostatečně informoval o skutečném technickém stavu, například technickým průkazem nemovitosti, mohl předejít reklamaci ze strany kupujících. A kupující by věděli, co si kupují, a nebyli by takto hořce zaskočeni,“ dodává.

Problematickému prodeji navíc neměla šanci zabránit ani realitní kancelář. Do prodeje ji totiž dodavatel nezapojil. „Byty koupili místní. Firmu, která nemovitost rekonstruovala, všichni znají, takže jsme nákupu věřili,“ dodává jedna z majitelek bytů.

Ve třetím roce snahy vykomunikovat s dodavatelem bytovky nápravu za škody už došla vlastníkům nemovitosti trpělivost a celou záležitost se rozhodli řešit právní cestou.

„Musíme situaci řešit oficiálně, protože už nevidíme jinou variantu. Právní cestou se budeme domáhat náhrady škody,“ dodává majitelka bytu na jižní Moravě.

Podle Marie Ratajové, specialistky na realitní právo ze společnosti Abes, tu podle jejích slov šance na úspěch pro vlastníky problematické nemovitosti ještě existuje. Bude však třeba vady dokázat.

„V případě koupě nemovitosti od podnikatele v rámci jeho podnikatelské činnosti může kupující jako spotřebitel uplatnit standardní reklamaci v zákonné, případně sjednané záruční době. Na uplatnění skryté vady nemovitosti se však vztahuje lhůta pěti let nezávisle na tom, zda nemovitost prodal podnikatel či fyzická osoba,“ vysvětlila.

Výhodou reklamace v záruční době podle jejích slov je, že reklamující nemusí prokazovat, že vada existovala při přechodu vlastnického práva.

„V případě uplatnění skryté vady je naopak nutné prokázat existenci vady již při přechodu vlastnického práva. Poskytne-li tedy prodávající kupujícímu podrobný popis technického stavu nemovitosti, ze kterého vyplývá, že uplatňovaná vada v rozhodné době neexistovala, nelze ji ani později uplatnit,“ dodává Marie Ratajová, specialistka na realitní právo.