Trh s nájmy letos čeká zlom. Vyhne se jen luxusu

Rozhovor si můžete poslechnout i v audioverzi.

Rekordní růst cen nájemného v loňském roce zasáhl i oblast nejdražších nemovitostí na českém trhu. Nájem v prémiovém segmentu se podle Indexu nájmů realitní kanceláře Svoboda & Williams v Praze meziročně prodražil téměř o čtvrtinu, popsal situaci v pořadu Agenda Byznys SZ Prokop Svoboda majitel realitní kanceláře Svoboda & Williams.

U malometrážních bytů 1+kk až 2+1 v centru Prahy cena vzrostla dokonce až o čtyřicet procent na průměrných 31 030 Kč. Celopražský průměr cen nájemného pak dosáhl na cenu nájemného 39 800 Kč.

Jednou z nemovitostí, která je sice ještě nedokončená, už nyní ale patří do nejvyššího levelu nájemního trhu, je projekt Fragment v pražském Karlíně, kde se byt 3+kk nabízí k pronájmu v rozmezí mezi 40 až 70 tisíci Kč za měsíc.

Tento dům s nájemními byty, který podepírá 24metrová socha z oceli od Davida Černého, už od svého počátku přitahuje pozornost. Jednak jde o první projekt investora, který nabídne čistě nájemní bydlení, a také samozřejmě kvůli netypickému vzhledu budovy.

O projekt je ale podle slov Prokopa Svobody velký zájem. Realitka totiž na projekt získala od investora projektu Marcela Sourala a jeho společnosti Trigema exkluzivitu.

„Byli jsme zvyklí uzavírat budoucí kupní smlouvy na projekty rezidenčního bydlení, ale ještě nikdy jsme neuzavírali budoucí rezervační dohodu na nájemní bydlení. V tom je to opravdu nová situace,“ popisuje majitel společnosti v rozhovoru pro Seznam Zprávy.

Taková situace ale podle Svobody už nebude pokračovat. Z analýzy realitky totiž vyplývá, že ceny nájemného v Praze a Brně začínají narážet na ekonomickou realitu. Pokles se už projevil například v případě nadnárodních korporací, které začaly omezovat vysílání zahraničních zaměstnanců, jimž musí platit ubytování, aby zredukovaly náklady před očekávanou recesí.

Menší zájem ovlivňuje podle jeho slov i oslabená reálná kupní síla. „Lze tedy očekávat, že nafouklou bublinu kolem nájemního bydlení čeká v nadcházejícím roce korekce,“ odhaduje vývoj dalších měsíců Prokop Svoboda.

Právě sedíme v jednom ze vzorových bytů projektu nájemního bydlení Fragment v pražském Karlíně, kde realitní kancelář Svoboda & Williams získala exkluzivitu na dohody kontraktů nájemního bydlení. Projekt je zatím ve výstavbě a v březnu se mají stěhovat první nájemníci. Už máte zájemce o pronájmy?

Máme zájemce, je to pro nás úplně nová a neobvyklá situace. Byli jsme zvyklí uzavírat budoucí kupní smlouvy na projekty rezidenčního bydlení, ale ještě nikdy jsme neuzavírali budoucí rezervační na nájemní bydlení. V tom je to opravdu nová situace. Fakt, že jsou nájemci dneska ochotni jít i do této formy předpronájmu, vypovídá o situaci, ve které se nyní nachází celý nájemní trh.

Obrovský růst poptávky zažilo nájemní bydlení v případě bytů, jejichž cena se pohybuje kolem tržního průměru. Co se stalo v loňském roce v případě těch nejluxusnějších a nejprémiovějších nemovitostí, které máte ve svém portfoliu?

Tam pokračuje trend, který sledujeme už poslední dekádu, kdy Češi objevují kouzlo nájemního bydlení. Velmi tomu napomáhá samozřejmě aktuální složitá doba, která celkový zájem o nájemní bydlení akceleruje. V době, kdy nemáte úplně jasné vyhlídky a nevíte, jak se bude vyvíjet vaše práce, váš byznys, mnozí upřednostňují nájem před koupí nemovitosti.

Jak se tento přesun poptávky z koupě do pronájmů projevil ve vašem portfoliu?

Zaznamenali jsme poměrně výrazný propad po koupi rezidenčních nemovitostí. Trh opravdu velmi stagnuje, zároveň nám vyrostla poptávka po nájemním bydlení, což zase zásadně zvýšilo cenu nájemného.

U starších bytů se často mluví o tom, že poptávka u nájemního bydlení vyrostla proto, že jednoduše nebyly dostupné hypotéky. Pokud se bavíme o prémiových nemovitostech, tam se průměrné měsíční nájemné pohybuje kolem 39 tisíc korun za měsíc (jak vyplývá z Market reportu realitní společnosti) a čistá mzda průměrného Pražana je asi 38 tisíc korun. Jak tyto faktory hrají dohromady?

Je to o standardu, za který chce člověk utratit nebo který si chce dopřát. Pokud bychom se bavili o prodeji podobného bytu, jako je například tady v projektu Fragment, dostaneme se finančně na úroveň, na kterou zájemce těžko dosáhne. Proto bude preferovat formu nájemního bydlení. Kromě samotné ekonomické stránky jde ale také o ten samotný komfort a flexibilitu, které nájem přináší. Stále častěji se setkáváme s nájemníky, kteří nejsou v životní fázi, kdy by nutně potřebovali uvažovat o koupi vlastního bydlení. Pro ně je to jednoduchá volba.

Co čekáte od nájemního trhu v letošním roce? Loni přišel obrovský boom poptávky a růst cen, co trh čeká nyní?

Musíme si nalít čistého vína, podívat se na ekonomickou realitu a připravit se na určité vychladnutí trhu. Zdražují nám vstupy, životní náklady. Ve všech oblastech lidé začínají šetřit a bude se to dít i v oblasti nájemního bydlení. Trh ale funguje ve fázích a je třeba s tímto vystřízlivěním počítat. Po určité korekci, která přijde, ale očekávám další růst.

Bude mít toto snížení poptávky vliv i na ceny?

Bude, je to velmi pravděpodobné. Když se podíváme na realitní trh v širším kontextu, ke korekci cen už dnes dochází. A zřejmě už dochází ke korekci také nájemního bydlení. Prémiovější segment se podle dat, která čtvrtletně analyzujeme, zdá být zatím odolnější. Ani zde ale nemůžeme vyloučit pokles cen.

Proč myslíte, že tomu tak je, proč by měly být prémiové nemovitosti a jejich nájmy odolnější?

Je to segment, který je poměrně nedostupný na trhu. Pokud budeme hledat prémiové nájemní bydlení s parametry, jaké má například projekt Fragment, tak ho stěží v Praze najdeme. To se nebavíme jenom o standardu vybavení, architektury nebo designu, ale bavíme se také o technologickém vybavení, službách, které projekt nabízí. Takových bytů je na trhu velmi málo a je to také důvod, proč je pro tento segment jednodušší udržet cenu.

Platí to samé také pro prémiové nemovitosti na prodej?

Čteme noviny a sledujeme různé analýzy a predikce o tom, že ceny nemovitostí klesají a dále budou. Tato data porovnáváme s naším vzorkem nemovitostí. Ten opravdu zatím vypovídá o stagnaci. Když se bavíme o datech za posledních šest měsíců, vidíme zde dokonce drobný nárůst o 0,6 procenta. Je samozřejmě nutné počítat s určitou setrvačností. Některé transakce probíhají delší dobu, což finální čísla mírně zkresluje.

Na trhu každopádně nyní probíhá souboj nervů. Na jedné straně vidím neochotu vlastníků zlevňovat a na druhé zase vidím touhu kupujících po alespoň drobné slevě a určité míře oportunismu. Teď je otázka, který z těchto táborů v souboji zvítězí. Zatím neumím odhadnout, jestli se cenová korekce, kterou můžeme vidět u starších nemovitostí už nyní, bude týkat i prémiového segmentu.

Podle odhadů hypotečních odborníků by se mohl trh s nemovitostmi částečně vzpamatovat už koncem letošního roku, možná začátkem příštího. A to právě z důvodu možného poklesu úrokových sazeb, tedy zlevnění hypoték. Vedla by taková situace k dalšímu zdražování nemovitostí?

Úroková sazba je naprosto klíčová. V momentě, kdy začnou úrokové sazby klesat, nálada realitního trhu se zlepší, s tím se samozřejmě i zvýší dostupnost úvěrů a hypoték a trh se znovu rozhýbe. Pokud se podaří dostat inflaci pod kontrolu, v tu chvíli je dost pravděpodobné, že centrální banky rychle sáhnou po snižování úrokových sazeb. To může akcelerovat poptávku po nemovitostech. A vzhledem k tomu, že žijeme v inflačním prostředí a centrální banky světa se dále zadlužují a dále tisknou peníze, je velmi pravděpodobné, že i ceny nemovitostí dále porostou.

Existuje nějaký strop, nad který nemůže průměrná cena nemovitosti v Česku stoupnout, protože ji Čech už nebude ochoten koupit?

Vždy se musíme dívat na kupní sílu a ekonomickou realitu trhu. Pokud na to lidé nebudou mít, tak těžko budou moct akceptovat vyšší ceny. Pokud naopak bude společnost ekonomicky zdatná, tak pak nejspíš porostou dál ceny jak s inflací, tak s tím, jak společnost bude bohatnout, snad.