Článek
Ostrá pravidla České národní banky pro získání hypotéky už se promítají do poptávky po nákupu rezidenčních nemovitostí, a to zatím nejsou oficiálně v platnosti. Podle majitele a šéfa realitní kanceláře Maxima Reality Vladimíra Zuzáka zájem klientů o koupi bydlení od začátku roku spadl o pětinu. Nižší poptávka bude důvodem, proč ceny na pořízení reality budou letos s velkou pravděpodobností stagnovat, říká odborník.
Naopak za nájemné si lidé napříč českými regiony připlatí. Právě o ně je naopak poptávka rekordní. Kromě nižší dostupnosti vlastnického bydlení za zájmem stojí i tisíce ukrajinských uprchlíků, kteří hledají vlastní zázemí. Na jeden byt na pronájem se ozývá i třicet lidí, říká v rozhovoru pro Seznam Zprávy Byznys Zuzák.
Blíží se konec prvního čtvrtletí roku 2022, jak se za poslední tři měsíce změnil realitní trh ve srovnání s loňským rokem, který byl v mnoha ohledech rekordní?
Realitní trh se v poslední době proměňuje velmi dynamicky a stojí za tím hned několik faktorů. V první řadě velkou roli hraje míra inflace, která neustále stoupá a dosahuje rekordů. Další proměnnou, která mění podobu realitního trhu, jsou změny na hypotečních úvěrech. Od letošního dubna totiž začínají platit nové parametry pro poskytování hypoték, které budou oproti původním pravidlům přísnější. Nicméně většina bank tyto parametry už integrovala a své klienty podle nich už hodnotí.
Posledním prvkem, který bude ovlivňovat vývoj na trhu s nemovitostmi, jsou kroky ČNB, které vzhledem k inflaci vedly ke zvyšování úrokových sazeb. To vše se negativně do realitního trhu promítá, a to zejména z pohledu poptávky, která poslední měsíce klesá.
Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let maximálně na 9,5). S účinností od 1. ledna 2024 ČNB toto pravidlo zrušila.
Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let). Od 1. července 2023 ČNB tento úvěrový ukazatel zrušila.
Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.
Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na pět procent celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.
Zdroj: ČNB
O kolik zatím poptávka klesla?
Podle dat, které evidujeme od začátku roku, poptávka klesla o přibližně 20 procent.
Loni jsme měli 8 poptávajících po nemovitosti, dnes jsme přibližně na šesti.
Pokud byste měl popsat situaci na reálném příkladu – kolik klientů se zajímalo o nemovitost ještě v minulém roce a jak je tomu dnes?
Podle statistik průměrné návštěvnosti jedné nemovitosti jsme měli v loňském roce 8 poptávajících po nemovitosti, dnes jsme přibližně na šesti.
Už jste zmínil přísnější pravidla České národní banky pro získání hypotečního úvěru, podle kterých řada bank v Česku už žádosti o hypoteční úvěry vyhodnocuje. Oficiálně vstoupí v platnost od začátku letošního dubna. Zasáhne toto zpřísnění do dalšího poklesu poptávky?
Myslím si, že to velký vliv mít nebude, a to právě z důvodu, že většina bank už zavedla nové parametry s předstihem. Na druhou stranu se tak už nyní setkáváme se situacemi, kdy někteří klienti, kteří žádali o hypoteční úvěr neprošli scoringem (hodnocením) bank, a nejsou tak schopni financovat nemovitost hypotečním úvěrem. To se bude dít i nadále.
Jak konkrétně se změny projeví?
Modelový příklad:
Byt o velikosti 55 metrů čtverečních (2+kk) v Praze stojí v současné době 7,8 milionu korun. Žadatelům o hypotéku je více než 36 let, musí tedy mít připraveno 20 procent celkové ceny.
„Tito lidé musejí mít zhruba 1 560 000 Kč vlastních zdrojů. Půjčit si mohou maximálně 6 240 000 korun. Při sazbě 4,9 procenta, kde se dnes již reálně pohybujeme, je to asi 33 tisíc korun měsíčně. Lidé nad 36 let mají maximální DSTI 45 procent, což by znamenalo, že by museli mít příjem nad 58 tisíc korun měsíčně. Díky aktuálním poměrně vysokým sazbám druhý z limitů – tzv. DTI – již přestává být omezujícím faktorem, protože prostor vymezený parametrem DSTI je dosažen dříve. A zdůrazňuji, že se bavíme o nevybaveném bytě. Klient musí počítat s dalšími výdaji za alespoň základní vybavení,“ vypočítává David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance.
Pojďme se ještě na chvíli vrátit k loňskému roku. Pomohlo dění kolem nemovitostí byznysu realitních kanceláří? Jak jste si v loňském roce vedli?
Ano, myslím si, že všechny realitní kanceláře hlásí rekordní čísla. My jsme téměř zdvojnásobili obrat, kdy jsme se dostali přes 110 milionů korun a stejné plány máme v oblasti růstu i v letošním roce. Doufáme, že vyrosteme v rámci obratu na 200 milionů korun.
Ve vašem případě by tak šlo vlastně v letošním roce o další téměř zdvojnásobení obratu. Nezkomplikuje tyto plány právě pokles poptávky, o kterém mluvíme?
Řekl bych, že ne. Je to dáno tím, že jsme stále ve fázi poměrně velké expanze. Naše služby máme pokryté v rámci regionů, ale pořád vnímáme poptávku po našich službách výrazně vyšší, než na kterou stačí počet realitních makléřů, které máme aktuálně k dispozici.
Věřím proto, že tempo růstu udržíme a k obratu 200 milionů se dostaneme. Otázka je, jak budou vypadat výsledky realitních kanceláří na celém trhu, nelze vyloučit, že u řady z nich bude obrat opravdu stagnovat, v některých případech může dokonce mírně klesnout.
A vy tedy budete nabírat nové makléře?
Máme jich aktuálně padesát a rádi bychom číslo v tomto roce zdvojnásobili, abychom se dostali na 100 realitních specialistů. Naše ambice v 5–6letém horizontu je stát se jedničkou na českém realitním trhu.
Letos bude docházet ke stagnaci nebo velice mírnému nárůstu cen na pořízení nemovitosti.
Jak veškeré toto dění, které zapříčiňuje pokles nákupů nemovitostí, zahýbe s průměrnou pořizovací cenou za metr čtvereční v Česku?
Je nutné říct, že se na trhu vyskytuje několik proudů, které budou do vývoje cen zasahovat. Jakým směrem se ceny vydají ale uvidíme až v příštích několika týdnech. Můj odhad ale je, že bude v letošním roce spíše docházet ke stagnaci nebo velice mírnému nárůstu cen na pořízení nemovitosti.
Nabídka rezidenčních nemovitostí na prodej je v současné době ale extrémně nízká. Nevytváří to prostor pro prodejce určovat si vlastní ceny mimo tržní průměr?
Je pravda, že nabídka je aktuálně velice nízká, nicméně většina nemovitostí má už dnes přepálené ceny, a to často o 10–15 procent. Na rozdíl od loňského roku to na trhu ale nebude probíhat tak, že bude mít prodejce na svou nemovitost deset zájemců, kteří se budou v aukci předbíhat s tím, kolik jsou ochotni zaplatit. Tento trend v letošním roce s velkou pravděpodobností skončí. Ti majitelé, kteří budou chtít nemovitost skutečně prodat, budou muset přistoupit na ceny tržní.
Je potřeba počítat s tím, že ceny nájemného budou skokově zdražovat.
Menší dostupnost vlastnického bydlení, v kontextu menší dostupnosti hypoték a naopak vysoké inflace, bude letos cítit ještě více než kdy dřív. Naopak do centra dění se díky tomu stále více dostává bydlení v nájmu. V posledních měsících jeho cena opět po koronavirové pomlce roste. Stane se navzdory růstu cen nájemní bydlení novým standardem, ve kterém Češi bydlí?
Rozhodně. Tento trend už je v tuto chvíli jasný. Jsme svědky růstu cen nájemného, který bude i nadále pokračovat. Zatím sice neroste stejným tempem jako inflace, ale může se stát, že se dostane i na tuto úroveň. Je potřeba počítat s tím, že ceny nájemného budou skokově zdražovat a budou zdražovat v rámci celého Česka s tím, jak bude nájemního bydlení ubývat.
Jak se do trhu s nájemním bydlením propisuje příchod tisíců ukrajinských občanů, kteří prchají z oblastí zasažených válkou?
Cenové růsty podporuje současná obrovská uprchlická krize, kde je poptávka po nájemních nemovitostech ze strany Ukrajinců naprosto enormní. Celkově jde o nárůsty poptávky v řádech desítek procent. A je jasné, že část nájemního trhu bude naplněna právě ukrajinskými uprchlíky, kteří hledají zázemí. Jejich příliv cenovou spirálu roztočí ještě více, než jsme začátkem roku čekali.
Kolik ukrajinských uprchlíků tedy v současnosti poptává byty ve vaší nabídce?
Na jednu nemovitosti k pronájmu, kterou máme v nabídce, nám volá dvacet až třicet zájemců z Ukrajiny. Poslední dobou neřešíme prakticky nic jiného.
