Článek
Českem se žene inflační vlna. V červnu dosáhla šestnácti procent a je na dosud nejvyšší hodnotě od prosince 1993. Centrální banka na vývoj inflace už několik měsíců reaguje postupným zvyšováním úrokových sazeb, které se v přímé návaznosti promítají do zdražování hypotečních úvěrů.
Kvůli dražším hypotékám spolu s regulací podmínek pro získání hypotečního úvěru, kterou v dubnu zavedla Česká národní banka, se pořízení nemovitosti stává nedostupnějším pro stále větší skupinu obyvatel.
Toto zpřísnění už reflektuje brněnský trh s novými byty, kde prodeje zásadním tempem klesají. Oproti 292 prodaným jednotkám za první čtvrtletí letošního roku se ve druhém kvartále prodalo pouze 161 bytů. Jde o nejhorší kvartální výsledek od roku 2018.
„Statistická čísla brněnského rezidenčního trhu za druhý kvartál 2022 potvrzují, že problém s dostupností kvalitního bydlení je čím dál tím palčivější. Na straně kupujících zásadním způsobem zdražily hypotéky a zpřísnila se i kritéria pro jejich čerpání,“ říká výkonný ředitel a předseda představenstva developerské společnosti Trikaya Dalibor Lamka.
Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let maximálně na 9,5). S účinností od 1. ledna 2024 ČNB toto pravidlo zrušila.
Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let). Od 1. července 2023 ČNB tento úvěrový ukazatel zrušila.
Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.
Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na pět procent celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.
Zdroj: ČNB
Nabídka nových bytů roste
Tento trend potvrzuje také vedoucí partner finančního poradenství Deloitte Miroslav Linhart. „Je patrné, že poptávka po koupi bytů aktuálně klesá. Jedním z důvodů jsou drahé peníze pro financování bydlení, druhým z významných důvodů je i určitá míra nejistoty spojená se situací na Ukrajině. Lidé v době nejistoty mají tendenci déle se rozhodovat nebo odkládat nákupy,“ říká Linhart.
Změnu trendu na nemovitostním trhu dokládají také data největšího inzertního portálu nemovitostí Sreality. Podle něj za posledního půl roku nabídka nových bytů v Brně vzrostla o dvě pětiny. Ani tento nárůst ale podle Dalibora Lamky nedokládá, že by se dlouhodobý poměr mezi poptávkou a nabídkou na trhu změnil.
„Zájemci o kvalitní, dražší bydlení čelí nedostatku nabídky, který stále ještě žene ceny výše,“ říká šéf Trikaya.
Podle slov Miroslava Linharta z Deloitte by tak ceny bytů měly v krátkodobém horizontu ještě růst, vzhledem k nižší poptávce ovšem významně mírnějším tempem.
Metr čtvereční u prodaných bytů překročil hranici 130 tisíc
Predikci brněnský trh s novými byty za období druhého čtvrtletí potvrzuje. Průměrná cena volných bytů v novostavbách oproti prvnímu kvartálu mírně vzrostla o necelých 1,5 %.
„Jde o překvapivý vývoj, jelikož od druhé poloviny roku 2021 se cena za metr čtvereční v Brně takřka nezměnila. Při meziročním srovnání jsou pak rozdíly enormní,“ říká Dalibor Lamka.
Například ve stejném období roku 2020 byla průměrná cena za metr čtvereční v Brně 86 800 Kč, v loňském roce pak 113 tisíc Kč. Letošních 127 200 Kč tedy opět posunulo laťku rekordu.
U prodaných jednotek je pak nárůst ještě výraznější. Zatímco v prvním kvartále byla cena 121 900 Kč za metr čtvereční prodaného bytu, v právě sledovaném období byla částka už 130 400 Kč.
„Do této statistiky promluvilo sice nižší číslo prodaných, ale o to dražších bytů. Při srovnání s celým rokem 2021 je průměrná cena za metr vyšší o celých 30 tisíc. Pokud se nenajdou rychlá a účinná řešení, bude v Česku hrozit, že bydlení se stane prakticky nedostupné i pro střední třídu. To povede nevyhnutelně k degradaci kvality života a vztahů ve společnosti,“ varuje Lamka.
Nejvíce se prodalo jednopokojových bytů
Největší zájem byl ve druhém čtvrtletí, stejně jako v předchozím kvartálu, o jednotky 1+kk, kterých se prodalo 77. Průměrná cena za metr čtvereční přitom byla oproti předchozímu období skokově vyšší a zastavila se na hodnotě 132 564 Kč. To oproti prvnímu čtvrtletí činí rozdíl bezmála 4,7 %.
Ještě prudší zdražení zaznamenaly byty o dispozici 2+kk. V období mezi lednem a březnem se tyto jednotky prodávaly za 118 320 Kč, ve druhém kvartále již průměrná cena atakovala částku 130 tisíc Kč, což znamenalo nárůst o necelých 9 %.
